Xu hướng nào dẫn dắt thị trường bất động sản 2021?

Căn hộ bình dân, trung cấp dẫn dắt thị trường

Trong buổi báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 2020 vừa diễn ra tại TP.HCM, bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao thị trường Việt Nam của JLL, cho rằng phân khúc căn hộ tiếp tục khan hiếm nguồn cung. 

Theo JLL Việt Nam, tình trạng khan hiếm nguồn cung đã diễn ra trong quý 4/2020 chỉ với 3.600 căn được chào bán, giảm 26% theo quý và tương đương với mức cùng kỳ năm ngoái. Con số này nâng tổng lượng mở bán cả năm 2020 lên 14.700 căn, giảm 50% so với cùng kỳ năm 2019, chủ yếu là do các vấn đề pháp lý còn tồn đọng. Phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn đầu nguồn cung. Riêng dự án Vinhomes Origami đóng góp 60% trong nguồn cung quý này.

Bà Trang Bùi cho biết, TP. Thủ Đức được thành lập đã trở thành tâm điểm thị trường, cùng với nguồn cung đang cải thiện, nhu cầu mua nhà đến từ người mua ở thực và người mua đầu tư cũng tăng cao.

Việc thành lập TP. Thủ Đức sẽ là bước phát triển mới trong thị trường bất động sản.

Tổng lượng căn hộ bán đạt 3.488 căn trong quý 4/2020, gần 55% trong số đó đến từ Vinhomes Origami. Tâm lý mua đầu tư dâng lên khá cao và tập trung chủ yếu ở TP. Thủ Đức. Từ Masteri Centre Point ở phân khúc trung cấp đến The River Thủ Thiêm, The Metropole ở phân khúc sang trọng đều được săn đón và hấp thụ nhanh chóng.

Đa số các chủ đầu tư đánh giá và tự tin vào chiến lược giá bán của họ do nguồn cung hạn chế và tâm lý thị trường tốt hơn. Nhiều dự án được tung ra thị trường với mức giá cao kỷ lục tại các khu vực đó, mặc dù hàng loạt chính sách bán hàng hấp dẫn vẫn tiếp tục trong quý.

Tuy nhiên, xét toàn cảnh thị trường nhà ở trong năm 2020 vẫn kém sôi động hơn so với năm 2019. Chính vì vậy giá bán sơ cấp trung bình đã giảm 14,3% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên theo JLL dự báo, sau khi Đại hội Đảng được tổ chức vào tháng 1 và bộ máy nhân sự mới ở các cấp được thành hình, vấn đề pháp lý ở nhiều dự án dự kiến sẽ được tháo gỡ, nâng tổng lượng mở bán ước tính lên hơn 20.000 căn vào năm 2021.

Bà Trang Bùi cũng dự báo thêm, bất động sản tích hợp, thường được dùng cho những dự án quy mô lớn sẽ lên ngôi. Vì theo khảo sát xu hướng người mua nhà quan tâm môi trường sống lành mạnh và bền vững để an cư hơn là một không gian để ở đơn thuần.

Chính vì thế các nhà phát triển bất động cũng bắt đầu tìm cách thu hút người mua bằng cách kiến tạo các khu dân cư được quy hoạch tốt với nhiều tiện ích, nhằm giúp cư dân tương lai tránh sự phiền toái gây ra bởi quá trình đô thị hóa nhanh chóng và cơ sở hạ tầng công cộng tụt hậu.

Bà Trang Bùi cũng dự báo với sự khan hiếm quỹ đất tại TP.HCM cùng với các vấn đề pháp lý cộng với  giá đất cao ngất ngưởng, thì trong năm 2021 các nhà đầu tư vẫn sẽ tiếp tục phát triển các dự án nhà ở tại thị trường lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An để đáp ứng nhu cầu nhà ở vừa túi tiền cho người dân. 

Long An và Đồng Nai là hai tỉnh năng động nhất trong việc phát triển các khu công nghiệp mới.

Bất động sản công nghiệp lên ngôi

Trong báo cáo của mình, JLL Việt Nam cũng dự báo thương mại điện tử thúc đẩy ngành hậu cần và kho bãi.

Trong những năm gần đây, chuỗi cung ứng ngày càng tập trung phục vụ người tiêu dùng, tốc độ giao hàng đã luôn là một trong những yếu tố chính trong quyết định mua hàng. Với tình hình dịch bệnh bất ổn, ngaỳ càng nhiều khách hàng chọn cách đi chợ online, thúc đẩy nhu cầu kho trữ lạnh cho thực phẩm và các mặt hàng nhu yếu phẩm khác. 

So với các hoạt động hậu cần truyền thống, thương mại điện tử sử dụng nhiều lao động hơn và đòi hỏi nhiều không gian kho bãi hơn gấp 3 lần. Đó là một phần yếu tố thúc đẩy sự gia tăng nhu cầu của các nhà đầu tư đối với bất động sản công nghiệp.

Bà Trang Bùi cho rằng nhu cầu về đất công nghiệp vẫn được ghi nhận rất cao, tuy nhiên COVID-19 tiếp tục khiến nhu cầu di chuyển giữa các nước bị hạn chế và gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc thực địa. Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp so với sáu tháng trước, đạt 85%.

Tổng nguồn cung tính đến qúy 4/2020 đạt 25.045 ha, Bình Dương và Đồng Nai dẫn đầu về nguồn cung đất công nghiệp tại miền Nam. Trong khi một số khu đất còn lại trong các khu công nghiệp tại TP.HCM vẫn gặp khó khăn trong việc đền bù giải phóng mặt bằng. Long An và Đồng Nai là hai tỉnh năng động nhất trong việc phát triển các khu công nghiệp mới.

Để đáp ứng làn sóng đầu tư sắp tới, các tỉnh phía Nam đang định hướng khai thác các khu công nghiệp mới và mở rộng các khu công nghiệp đang hoạt động. Nguồn cung đất công nghiệp miền Nam hứa hẹn sẽ tăng trưởng mạnh mẽ trong 5 năm tiếp theo để đáp ứng nhu cầu phát triển trong khu vực.

Chính vì vậy, giá thuê đất công nghiệp lập đỉnh mới, mặc dù ảnh hưởng của dịch bệnh vẫn tiếp tục và khiến các kế hoạch đầu tư gặp khó khăn, nhưng bất động sản công nghiệp tại Việt Nam vẫn không ngừng thu hút các nhà đầu tư.

Do đó, hầu hết các chủ đầu tư tại các thị trường phía Nam đều duy trì lợi thế thương lượng mạnh và tự tin chào giá thuê đất lên mức kỷ lục với 109 USD/m2, tăng 7,9% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn cũng tăng nhẹ lên mức 3,5-5,1 USD/m2/tháng, do có nhu cầu cao từ khu vực doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Bà Trang Bùi nhận định, đại dịch vẫn có thể tạm thời gây khó khăn cho việc đầu tư vào Việt Nam. Tuy nhiên, với vai trò là cường quốc công nghiệp mới trong khu vực, Việt Nam sẽ vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư và nhà sản xuất, từ đó hỗ trợ thúc đẩy cho cả cung và cầu đối với các bất động sả công nghiệp trong tương lai. 

Thị trường văn phòng biến động, nhà đầu tư hướng đến ngành y tế và chăm sóc sắc đẹp

 Theo ông Paul Fisher, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, thử nghiệm làm việc từ xa do tác động dịch COVID-19 đã thay thế ngành văn phòng. Một số doanh nghiệp đang mong muốn áp dụng các phương thức làm việc linh hoạt trong tương lai, nhưng phần lớn vẫn sẽ sử dụng văn phòng làm trung tâm của hoạt động kinh doanh. Chính vì thế thị trường văn phòng vẫn giữ vai trò quan trọng. Dự kiến trong năm 2021, thị trường này sẽ chào đón hơn 65.000 m2 sàn văn phòng hạng B, chủ yếu đến từ các dự án thuộc khu vực ngoài trung tâm. Nguồn cung hạng A vẫn tiếp tục khan hiếm trong khi các tòa nhà hiện hữu đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao.

Nguồn cầu được dự đoán sẽ tiếp tục giảm trên tất cả các phân khúc cho đến khi dịch bệnh trên toàn cầu được kiểm soát. Vì vậy, các tòa nhà với diện tích lớn sẽ có khả năng phải xem xét lại giá chào thuê và chiến lược cho thuê để duy trì tỷ lệ lấp đầy cần thiết.
Ông Paul Fisher cũng dự báo ngành y tế và chăm sóc sức khỏe cũng nằm trong tằm ngắm của các nhà đầu tư bất động sản.

Các nhà đầu tư cả trong nước lẫn quốc tế đã nhắm đến mảng hậu cần sức khỏe và y tế, và họ đang cần nhiều kho lạnh có vị trí gần khách hàng hơn để phục vụ nhu cầu ngày càng tăng cho các loại sản phẩm nhạy cảm với nhiệt độ như vaccine, mỹ phẩm, thực phẩm, dược phẩm... Nhưng động lực thúc đẩy ngành kho vận lạnh không chỉ có vậy mà còn là sản phẩm chăm sóc sức khoẻ đặc biệt, nổi bật nhất chính là vaccine COVID-19 và các loại vaccine khác trong tương lai.