Xây chung cư cao tầng ở trung tâm Sài Gòn là phản khoa học

Liên tục kiến nghị

Chiều 28/3, Hiệp Hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã phát đi thông tin, kiến nghị tiếp tục thực hiện lựa chọn chặt chẽ dự án đầu tư nhà ở và dự án đầu tư chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm TP.HCM là quận 1, quận 3 đã được UBND TP.HCM xem xét.

Vào ngày 12/3, HoREA đã có văn bản số 21/CV-HoREA, kiến nghị không dừng việc cấp phép chung cư cao tầng ở khu vực trung tâm TP.HCM nhằm tránh các dự án chung cư hiện nay hưởng lợi thế độc quyền.

Khu vực trung tâm TP.HCM đã có độ nén về đô thị nên tiếp tục xây dựng chung cư cao tầng sẽ phản khoa học.

Theo HoREA, qua thống kê cho thấy, phân khúc nhà ở cao cấp đang chiếm tỷ lệ rất cao với khoảng 8.502 căn (30%), trong khi đó phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 6.981 căn (24,7%), còn lại là phân khúc nhà ở trung cấp.

Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang phát triển lệch pha rất lớn. Cần phải đưa thị trường phát triển đúng hướng với phân khúc nhà ở giá rẻ phải chiếm tỷ lệ cao nhất và phân khúc nhà ở cao cấp chiếm tỷ lệ thấp nhất. 

Với thực trạng này, dự báo trong năm 2019 phân khúc nhà ở cao cấp sẽ thừa cung, đối diện với nhiều thách thức. Các dự án căn hộ cao cấp sẽ phải cạnh tranh rất khốc liệt để tồn tại.

Trong khi đó, các dự án căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm TP.HCM lại được hưởng lợi thế độc quyền vì TP.HCM đã quyết định không chấp thuận thêm dự án chung cư cao tầng từ nay đến năm 2020 theo kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016-2020. 

Vì vậy, HoREA kiến nghị TP.HCM không cấm hẳn việc cấp phép dự án chung cư cao tầng mới mà việc cấp phép sẽ dựa vào việc cần chọn lọc kỹ dự án của nhà đầu tư có năng lực, có giải pháp góp phần xử lý vấn đề kẹt xe, ngập nước, quá tải hạ tầng đô thị.

Trước đó, UBND TP.HCM vừa ký quyết định số 5087 phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016-2020 để cụ thể hóa các định hướng, chỉ tiêu phát triển nhà ở của Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016-2025 đã được Hội đồng nhân dân TP.HCM thông qua.

Theo đó, đối với khu vực trung tâm hiện hữu là quận 1, 3 sẽ phát triển nhà ở có kiểm soát đến năm 2020. Không chấp thuận chủ trương, công nhận chủ đầu tư đối với các dự án mới đầu tư xây dựng nhà ở. Nếu chủ đầu tư các dự án nhà ở đã được công nhận, chủ đầu tư tiếp tục thực hiện đầy đủ các thủ tục đầu tư xây dựng để đủ điều kiện khởi công, đảm bảo theo các quy định của pháp luật hiện hành.

UBND quận 1 và 3 theo dõi, hỗ trợ chủ đầu tư các dự án đã được công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư, triển khai thi công xây dựng, đảm bảo tiến độ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Cũng tại khu vực trung tâm, ưu tiên lựa chọn và công nhận chủ đầu tư để tháo dỡ trước năm 2020 đối với 4 chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm và triển khai xây dựng  chung cư mới.

Khu trung tâm TP.HCM thường xuyên kẹt xe do quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Nhiều chuyên gia cho rằng, kiến nghị trên của HoREA là phản khoa học. TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia Hạ tầng giao thông nhấn mạnh, HoREA đã hiểu sai quyết định số 5087 của UBND TP.HCM.

Cụ thể, TP.HCM không cấm xây chung cư cao tầng ở khu vực trung tâm mà chỉ hạn chế. Hiện tại, khu vực trung tâm TP.HCM hạ tầng đã bị quá tải, áp lực dân số quá cao. Ông Sơn cho rằng, chủ trương của TP.HCM về hạn chế xây chung cư cao tầng ở khu vực trung tâm là hoàn toàn chính xác.

Còn việc HoREA kiến nghị tiếp tục cấp phép xây chung cư cao tầng ở là do họ chỉ nghĩ đến lợi ích doanh nghiệp mà bỏ quên trách nhiệm xã hội. Khu trung tâm hiện hữu đã quá tải về hạ tầng, dân cư mà xen cấy nhà cao tầng sẽ nảy sinh nhiều bất cập, làm phá vỡ không gian đô thị và tạo áp lực lên hạ tầng.

Chẳng hạn đường cấp nước, cấp điện vốn chỉ đáp ứng đủ cho khu vực đó, khi xây dựng nhà cao tầng có thể dân cư về sinh sống bằng cả một khu phố, buộc phải nâng cấp hạ tầng, vừa tốn kém về mặt kinh tế, vừa gây xáo trộn sinh hoạt người dân. Chưa kể về mặt giao thông, đường sá nơi đây không đủ điều kiện đáp ứng.

“Trước đây, tôi đã từng kiến nghị lãnh đạo TP.HCM tạm ngừng cấp phép xây dựng nhà cao tầng ở khu trung tâm hiện hữu mà chỉ nên tập trung ở các khu đô thị mới”, ông Sơn nói.

Chuyên gia này cho biết thêm, để giải quyết việc quá tải hạ tầng, giảm áp lực dân số ở khu vực trung tâm TP.HCM thì phải tiến hành 2 biện pháp. Thứ nhất là giãn dân ra ngoại thành. Đi kèm với đó là đầu tư tốt hạ tầng giao thông, kỹ thuật. Thứ hai là phải đầu tư hạ tầng xã hội ở khu vực ngoại thành.

Hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản chỉ mới lo việc bán nhà kiếm lời. Còn việc đầu tư cở sở hạ tầng, bệnh viện, trường học… thì bỏ ngỏ. Cuối cùng, dù người dân ở ngoại thành nhưng kết quả của việc giãn dân không thực sự hiệu quả vì họ vẫn phải đi vào khu trung tâm làm việc, học tập. Do đó, việc giãn dân ra ngoại thành muốn hiệu quả phải đi kèm với việc đầu tư hạ tầng xã hội.

Đi ngược chủ trương

Ông Nguyễn Thành Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM cho biết, tất cả các khu vực, kể cả khu trung tâm hiện hữu 930ha hay khu vực ngoại thành đều phải tuân theo quy hoạch. Dưới quy hoạch chung là các quy hoạch phân khu. Hiện nay, Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM đã được phê duyệt.

Do đó, một số khu vực nội thành như quận 1, quận 3 sẽ không cho phát triển nữa. Khu vực trung tâm hiện hữu chỉ ưu tiên giải quyết hồ sơ cấp phép cho việc cải tạo chung cư cũ, được xây dựng trước năm 1975 thôi.

Hiện tại, khu vực nội thành đã bị quá tải về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội. Vì vậy, phải đưa nước chảy về chổ trũng, có nghĩa giãn dân về ngoại thành. Theo đó, khu vực ngoại thành sẽ hình thành nên các hạ tầng kỹ thuật, giao thông hiện đại và đồng bộ để rút doanh nghiệp ra khu vực vùng ven đầu tư. Như vậy, thay vì giãn dân bằng mệnh lệnh hành chính thì nay sẽ giãn dân bằng quy hoạch.

Về việc HoREA có văn bản gửi UBND TP.HCM kiến nghị không dừng việc cấp phép chung cư cao tầng ở khu vực trung tâm TP.HCM nhằm tránh các dự án chung cư hiện nay hưởng lợi thế độc quyền, ông Toàn nói rằng, Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM đã được phê duyệt.

Việc hạn chế cấp phép xây dựng chung cư ở quận 1, quận 3 là một phần trong Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM. HoREA kiến nghị là một chuyện nhưng có xem xét thông quan hay không là chuyện khác.

Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM đã được Hội đồng nhân dân, UBND TP.HCM xem xét và thông qua, không thể vì văn bản của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM sửa đổi. Hơn nữa, UBND TP.HCM muốn sửa đổi thì phải lấy ý kiến phản biện của Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc rồi mới quyết định.

HoREA tiếp tục kiến nghị cấp phép chung cư cao tầng ở khu vực trung tâm TP.HCM là đi ngược với xu thế giãn dân ra ngoại thành.

“Khu vực trung tâm TP.HCM đã quá tải hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật và quy mô dân số. Do đó, kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM là không khả thi”, ông Toàn nói.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng nói rằng, TP.HCM hạn chế phát triển nhà cao tầng khu vực trung tâm là hoàn toàn chính xác. Thứ nhất hạ tầng kỹ thuật khu vực này đã có từ trước 1975, chưa kể hệ thống hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện còn thiếu. Cứ nhét mọi thứ vào khu vực trung tâm như vậy, vô tình sẽ khiến đô thị bị nén.

Trong khi đó, một đô thị tốt, xanh sạch đẹp thì cần phải có mảng xanh. Bây giờ nhìn sang quận 1, quận 3 chỉ thấy toàn là cao tầng. TP.HCM nên học cách làm của Đà Nẵng về quy hoạch. Ở Đà Nẵng, vẫn cho xây cao tầng khu vực trung tâm nhưng cách đường lớn khá xa để có quỹ đất giao thông, giảm áp lực lên hạ tầng kỹ thuật.

Khi TP.HCM cứ cho xây nhà cao tầng ở khu vực trung tâm, người giàu sẽ tập trung về quận 1. Sau đó, người giàu ít hơn chút lại về Phú Nhuận thì các khu vùng ven sẽ đi về đâu. Do đó, TP.HCM cần làm tốt chính sách giãn dân chứ không thể dồn về một nơi như vậy.

Để giãn dân, chúng ta nên tập trung phát triển một số khu xa trung tâm TP.HCM để tạo điểm nhấn. Chẳng hạn, tạo ra một khu vực vui chơi giải trí ở quận 9 rồi khuyến khích doanh nghiệp xây dựng chung cư cao tầng ở đó. Khi đó, người dân sẽ tự động đổ về sinh sống.

Tiếp đó, chúng ta tạo một khu đô thị khác với đầy đủ tiện ích ở Nhà Bè, Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn. Khi dân tự động giãn ra thì cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ… sẽ giãn ra theo. Lúc đó, Nhà nước chỉ cần hỗ trợ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

“HoREA có văn bản gửi UBND TP.HCM kiến nghị không dừng việc cấp phép chung cư cao tầng ở khu vực trung tâm TP.HCM nhằm tránh các dự án chung cư hiện nay hưởng lợi thế độc quyền là đi ngược với xu thế giãn dân của chính quyền TP.HCM và rất phản khoa học”, ông Quang nói.