Vợ chồng thu nhập 20 triệu đồng/tháng khó mua được căn hộ 2 phòng ngủ ở Sài Gòn

Theo HOREA, khi khung giá đất và bảng giá đất tăng quá cao, một cặp vợ chồng có lương khoảng 20 triệu đồng khó sở hữu được nhà ở tại TP.HCM.

HOREA vừa có công văn lên tiếng về việc UBND TP.HCM kiến nghị bãi bỏ quy định về khung giá đất. Chủ tịch HOREA Lê Hoàng Châu khẳng định Hiệp hội hoan nghênh đề xuất trên.

Từ năm 2006 đến nay, ông Châu cho biết, HOREA đã kiên trì kiến nghị bãi bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” và giao thẩm quyền cho HĐND, UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành “bảng giá đất”, đảm bảo nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.

Đồng thời, HOREA cũng kiến nghị giao thẩm quyền cho cấp tỉnh quyết định “mức thu” tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình và quy định các đối tượng được “nợ” tiền sử dụng đất khi làm thủ tục xin cấp sổ hồng , để phù hợp với khả năng tài chính của người dân, đảm bảo an sinh về nhà ở cho đối tượng yếu thế trong xã hội. 

Giá đất quy định 400 triệu, thực tế lại hơn 1 tỷ đồng/m2

Theo Luật đất đai 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND cấp tỉnh xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương.

UBND cấp tỉnh căn cứ vào thực tế tại địa phương được quy định mức giá đất tối đa trong bảng giá đất. Trong đó, bảng giá đất được điều chỉnh không thể cao hơn quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Ngoài ra, hàng năm UBND cấp tỉnh còn quy định hệ số điều chỉnh giá đất để phù hợp với thị trường thực tế.

Tuy nhiên, HOREA cho rằng: “Cơ chế ban hành khung giá đất, bảng giá đất và phân vùng kinh tế không đảm bảo được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và cũng không thể phù hợp với đặc điểm tình hình của các địa phương”.

Khung giá đất và bảng giá đất theo quy định hiện hành đang không theo kịp diễn biến thị trường. Ảnh: Tri Thức Trẻ

Ông Châu lấy ví dụ trường hợp áp dụng cơ chế xây dựng khung giá đất, bảng giá đất để xác định giá đất tại 3 tuyến đường có mức giá cao nhất TP.HCM là Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ thuộc quận 1.

Cụ thể, khung giá đất quy định giá đất tối đa tại TP.HCM là 162 triệu đồng/m2. UBND thành phố cũng giữ nguyên mức giá đất tối đa như khung giá đất trong giai đoạn 2020-2024. Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) áp dụng cho quận 1 (thuộc khu vực 1) là 2,5. Như vậy, theo cách tính của khung giá đất - bảng giá đất - hệ số điều chỉnh giá đất, thì giá đất của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi và Nguyễn Huệ là 405 triệu đồng/m2.

Nhưng trên thực tế, giá đất thị trường của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ quận 1 lại lên đến hơn 1 tỷ đồng/m2.  

Giá bất động sản tại các con đường sầm uất trung tâm TP.HCM được tính bằng tiền tỷ trên mỗi m2. Ảnh chụp màn hình

Ngoài ra, theo quy định, việc điều chỉnh khung giá đất khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% so với giá đất tối thiểu, trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất. Nhưng trong nhiều năm qua, HOREA chưa ghi nhận được việc Bộ Tài nguyên Môi trường hoặc các địa phương trình Chính phủ thực hiện điều chỉnh khung giá đất.

Bên cạnh đó, HOREA còn chỉ ra, việc không được quy định mức giá thấp hơn mức giá tối thiểu của khung giá đất, đã dẫn đến một số căn nhà có vị trí đất thuộc các hẻm sâu, hẻm của hẻm của hẻm hoặc ngách sâu, “bị” tính tiền sử dụng đất cao hơn so với trước đây.

Giảm “tận thu” từ đất đai, bổ sung thuế bất động sản

Số liệu thống kê chỉ rõ, khung giá đất và bảng giá đất tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản. Hiện nay, nguồn thu ngân sách từ đất thường chiếm khoảng trên dưới 8% tổng thu ngân sách của địa phương. Riêng 8 tháng đầu năm 2020, số thu ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM chỉ thu được 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ năm 2019.

Về vĩ mô, khung giá đất và bảng giá đất tác động trực tiếp đến quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản. Giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. 

Do vậy, nếu khung giá đất và bảng giá đất tăng có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản, trước hết là đối với phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, condotel… và giảm quy mô thị trường đầu tư thứ cấp.

Bất động sản cao cấp, condotel là nhóm sản phẩm bị giảm thanh khoản khi giá đất tăng quá cao. Ảnh: Dân Việt

Nếu khung giá đất và bảng giá đất có mức giá quá cao, HOREA dự đoán sẽ tác động đẩy giá đất các dự án lên cao trên thị trường sơ cấp. Điều này tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Hiệp hội cũng đề nghị nên xem xét bãi bỏ phương thức thu tiền sử dụng đất kiểu “tận thu”, thu trước một lần để chuyển thành “sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở”.

Mức thuế suất HOREA đề nghị là khoảng 15-20% bảng giá đất. Việc này được Hiệp hội cho là sẽ giảm nhẹ gánh nặng tiền sử dụng đất. Song song đó, Nhà nước cần xem xét bổ sung “thuế bất động sản” theo phương án đề xuất của Bộ Tài chính, để tạo nguồn thu ổn định và bền vững cho ngân sách. 

Nếu giảm trực thu, tận thu từ đất đai, HOREA cho rằng, ban đầu nguồn thu ngân sách nhà nước sẽ ít hơn. Nhưng đổi lại, người dân và doanh nghiệp được lợi. Sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà vẫn còn thừa tiền, người dân sẽ tăng chi tiêu cho tiêu dùng hoặc kinh doanh, còn doanh nghiệp sẽ có thêm nguồn vốn để mở rộng đầu tư kinh doanh. Cuối cùng, HOREA cho rằng, Nhà nước vẫn được lợi vì quy mô nền kinh tế sẽ tăng trưởng lớn hơn và mở rộng được diện thu, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách.

Giảm hoặc cho nợ tiền sử dụng đất

Theo HOREA, khung giá đất, bảng giá đất tác động trực tiếp đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức, cộng đồng doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. 

“Điều cần đặc biệt quan tâm là cá nhân, hộ gia đình khi làm thủ tục hợp pháp hóa, xin cấp sổ hồng, nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao, có thể dẫn đến một bộ phận người dân sẽ không làm thủ tục, dẫn đến giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng thị trường ngầm”, ông Châu nhấn mạnh. Theo đó, Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội. 

Tuy nhiên, nếu bãi bỏ khung giá đất và giao thẩm quyền ban hành bảng giá đất cho cấp tỉnh, Hiệp hội cho rằng, phải có chính sách để hỗ trợ các đối tượng chính sách, các hộ nghèo, hộ cận nghèo khi làm thủ tục xin cấp sổ hồng.

Khi bảng giá đất được nâng lên, các cấp có thể xem xét mức nộp tiền sử dụng đất với tỷ lệ khoảng trên dưới 50% mức giá quy định đối với diện tích đất ở trong hạn mức, thay vì nộp 100% như quy định hiện nay. Đồng thời, Hiệp hội cho rằng, cần khôi phục lại chính sách cho các đối tượng khó khăn được nợ tiền sử dụng đất, như đã thực hiện từ trước năm 2018.

Khi giao quyền "tự chủ" về giá đất cho tỉnh, thành phố, cần có biện pháp hỗ trợ các hộ yếu thế trong việc an cư. Ảnh: Diệu Mi

Ông Châu trăn trở: “Hiện nay, căn hộ nhà ở thương mại 2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền khoảng trên dưới 2 tỷ đồng. Một cặp vợ chồng có 1-2 con, với tiền lương khoảng 20 triệu đồng/tháng, tằn tiện lắm chỉ có thể tiết kiệm được khoảng 5-6 triệu đồng/tháng, tức 60-70 triệu đồng/năm. Do đó, giấc mơ tạo lập nhà ở càng xa vời, nếu không được hỗ trợ ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội”.

Ông phân tích thêm, giá thành nhà ở bao gồm nhiều yếu tố, trong đó, có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ chung cư, trên dưới 30% đối với nhà phố và trên dưới 50% giá thành dự án biệt thự,… Do vậy, mức giá của khung giá đất và bảng giá đất tăng sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng. Điều này dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp ở đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin