Vì sao lô đất vàng rộng 8.300m2 ở trung tâm TP.HCM khó tìm được nhà đầu tư?

Nguồn gốc đất công

Ngày 11/12 tới, Tổng Công ty Cấp nước Sài Gòn (Sawaco) sẽ bán đấu giá 9 triệu cổ phiếu, tương ứng 30% vốn Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ Quảng trường Quốc tế (ISC) với giá khởi điểm 23.527 đồng/cổ phiếu.

ISC có vốn điều lệ 300 tỉ đồng và được thành lập năm 2009, hoạt động chính là bán lẻ hàng hóa trong các cửa hàng chuyên doanh, bán lẻ dầu hỏa, than nhiêu liệu dùng cho gia đình, bán lẻ hàng lưu niệm, hàng đan lát, hàng thủ công mỹ nghệ, bán lẻ đồng hồ, kính mắt...

ISC có trụ sở ngay trên khu đất rộng 8.300m2 ở địa chỉ số 1, Công Trường Quốc Tế, phường 6, quận 3, TP.HCM. Với diện tích lên đến 8.300m2, lô đất này có diện tích lớn hiếm hoi còn sót lại ở vùng lõi trung tâm TP.HCM. Quỹ đất thuộc sở hữu của ISC nhưng bên trong việc sở hữu này lại ẩn chứa một liên minh nhiều doanh nghiệp lớn khác dưới nhiều hình thức khác nhau.

Tính đến ngày 30/6, cơ cấu cổ đông của ISC toàn là cổ đông pháp nhân. Cụ thể, ISC hiện có ba cổ đông là tổ chức: Saigon Co.op, Sawaco và Công ty TNHH Bất động sản Thiên Thanh.

Người đại diện pháp luật của ISC là ông Diệp Dũng. Ông Dụng cũng là người giữ chức Chủ tịch Hội đồng quản trị Saigon Co.op. Cơ cấu vốn của ISC gồm Saigon Co.op nắm giữ 51%, Sawaco sở hữu 30% và số còn lại thuộc về Thiên Thanh.

Gần đây, liên minh này cũng có nhiều biến động về cơ cấu vốn sở hữu khi một số cổ đông đã chuyển nhượng cổ phần. Cụ thể hồi tháng 3, Công ty Cổ phần Vận tải biển Sài Gòn (SGS) thông báo bán 4% vốn tại ISC cho Công ty TNHH Bất động sản Thiên Thanh. Mức giá SGS chào bán vào khoảng 30.500 đồng/cổ phẩn. Đây là số cổ phần SGS đầu tư vào ISC hồi tháng 5/2009.

Rất khó tìm nhà đầu tư

Tại sao một lô đất rộng 8.300m2, nằm ở vị trí kim cương của TP.HCM lại khó tìm nhà đầu tư. Câu trả lời là do nguồn gốc của lô đất này là đất công.

Cụ thể, năm 2013 UBND TP.HCM giao lô đất này và thuỷ đài 130 tuổi nằm trong khuôn viên Sawaco cho ISC thực hiện dự án trung tâm thương mại văn phòng khách sạn. Đến tháng 4/2014, TP.HCM ra quyết định giữ lại thuỷ đài, đồng thời xếp hạng Di tích kiến trúc nghệ thuật cấp thành phố.

Saigon Co.op đã rất nhiều lần muốn thoái hết 50% vốn điều lệ của ISC. Saigon Co.op đã gửi hồ sơ chào mời rất nhiều doanh nghiệp bất động sản như Novaland, Hung Thinh Corp, Khang Điền, Đất Xanh… nhưng tất cả đều từ chối vì sự phức tạp của lô đất này.

Cái khó đầu tiên là đất có nguồn gốc Nhà nước, cơ cấu sở hữu chồng chéo nên các vấn đề liên quan đến pháp lý là một rào cản lớn đối với những công ty nào muốn tham gia đầu tư. Mua lại phần vốn của từng pháp nhân Saigon Co.op, Sawaco, Thiên Thanh thì sự chủ động của nhà đầu tư mới cũng không nhiều vì cổ phần chưa đủ lớn để có thể quyết định toàn bộ dự án.

Lô đất rộng gần 8.300m2 của ISC được UBND TP.HCM chấp thuận cho thuê trong thời hạn 50 năm, kể từ ngày 2/11/2015. Tiền thuê đất được trả một lần cho cả thời hạn thuê. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có quyết định về số tiền thuê đất phải nộp nên nhiều nhà đầu tư ngần ngại.

Trong khi đó, bản thân ISC là một doanh nghiệp làm ăn bết bát. Tình hình kinh doanh năm 2015, 2016 của ISC không mấy thuận lợi khi mà doanh thu chỉ đạt 7 tỉ đồng. Doanh thu này đến chủ yếu từ việc cho thuê mặt bằng ở quán nhậu Quê Nhà và cà phê UHouse.

Năm 2017, ISC đặt kế hoạch doanh thu chỉ còn 2,8 tỉ đồng, mục tiêu lỗ ròng ở mức 4,5 tỉ đồng. Sở dĩ ISC đặt chỉ tiêu kinh doanh như trên là do hoạt động cho thuê mặt bằng không còn nữa. Quán nhậu Quê Nhà và cà phê UHouse phải ngừng hoạt động để trả đất lại cho ISC.

Kết thúc 6 tháng đầu năm 2017, ISC ghi nhận 1,1 tỉ đồng doanh thu, giảm hơn 70% so với cùng kỳ và thực hiện được 39% chỉ tiêu năm. Lỗ lũy kế của ISC ghi nhận ở mức 3,3 tỉ đồng. Tính đến ngày 30/6, ISC có 336 tỉ đồng tài sản.

Là đơn vị tư vấn cho Sawaco bán đấu giá 9 triệu cổ phiếu ISC nhưng Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BVS) nhận định, khả năng thành công của thương vụ này chỉ dừng lại ở mức độ tương đối. Theo BVS, dựa trên mức giá khởi điểm mà Sawaco đưa ra, hệ số P/E tương ứng là 162, gấp 11 lần so với chỉ số P/E của các công ty niêm yết trên HOSE.

Đồng thời, hệ số P/B tương ứng đạt 2,09 lần, tương đương so với chỉ số P/B của các công ty niêm yết trên HOSE. BVS nhấn mạnh, cổ phiếu ISC có tính thanh khoản khá thấp so với mặt bằng chung hiện nay.