Vay tiền ngân hàng để mua nhà, nên chọn phân khúc nào?

Từ ngày 1/1/2017, Thông tư 06/2016 về siết tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của ngân hàng Nhà nước đã nânghệ số rủi ro của các khoản để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200% và tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của hệ thống ngân hàng cũng giảm từ 60% xuống 50%.

Những quy định trênđã khiến dòng vốn cho bất động sản bị hẹp lại. Tuy nhiên, cửa vay vốn của khách hàng cá nhân không vì thế bị đóng lại hoàn toàn.

Nhà ở giá rẻ vẫn dễ vay

Có thể nói,Thông tư 06 đã có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản một cách ngay lập tức. Báo cáo thị trường căn hộ TP.HCM quý I củaCBRE Việt Nam cho thấy, ở phân khúc hạng sang không có nhiều dự án mới bung hàng, giảm tới 72% so với quý IV năm 2016. Phân khúc trung cấp chiếm 52% tổng số căn hộ chào bán mới. Cán cân của thị trường căn hộ nghiêng hẳn về phía nhà ở vừa túi tiền.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết, việc tin siết tín dụng có gây tâm lý lo lắng cho khách hàng. Tuy nhiên, từ đầu năm đến naycông ty vẫn bán hàng rất thuận lợi, mỗi ngày có khoảng 30 giao dịch thành công.

“Ngân hàng chỉ là một trong những kênh huy động vốn chứ không phải lệ thuộc hoàn toàn vào nó. Ngoài ra, công ty còn áp dụng các hình thức thanh toán dễ thở hơn, có nhiều giải pháp cho khách hàng yếu về tài chính như kéo giãn thời gian trả nợ, thanh toán 1% mỗi tháng… nên người mua nhà không quá lo lắng”, ông Hiền nói.

Theo các ngân hàng thương mại, thực hiện Thông tư 06 thì các nhà băng sẽ quản lý chặt chẽ hơn về việc rót vốn cho các dự án bất động sản, tuân thủ đúng quy định của ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, khoản vay đối với người mua nhà để ở, có thu nhập đảm bảo và nhất là những căn hộ trị giá 1,5 tỉ đồng trở lại vẫn được tiếp cận vốn vay bình thường.

Còn đại diện Vietinbank cho biết, việc tăng trích lập dự phòng rủi ro và hạn chế tín dụng với bất động sản khiến dòng vốn chảy vào lĩnh vực này ít hơn. Nếu người mua nhà có nhu cầu để ở và thu nhập ổn định vẫn được giải ngân bình thường, vì đây là những khoản vay ít rủi ro. Ngân hàng chỉ hạn chế rót vốn vào các dự án bất động sản tiềm ẩn rủi ro, vay tiền ngân hàng để đầu cơ lướt sóng, các dự án bất động sản cao cấp… để tránh phát sinh nợ xấu.

Song song với việc hạn chế tín dụng, nhiều ngân hàng đã tăng cường trích lập khối tài sản đảm bảo, nhất là đối với bất động sản. Cụ thể, VietinBank đang có tổng giá trị tài sản đảm bảo lên tới 676.252 tỉ đồng, trong đó tỷ lệ tài sản là bất động sản chiếm khoảng 54%. BIDV với tổng tài sản đảm bảo là 554.901 tỉ đồng thì tỷ lệ tài sản bất động sản chiếm tới 58%. Đây cũng là hai ngân hàng có giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản cao nhất hiện nay.

Ngoài ra, một loạt nhà băng khác cũng đang có tỷ lệ tài sản đảm bảo là bất động sản khá cao. Chẳng hạn, Vietcombank hiện có tổng giá trị tài sản đảm bảo khoảng 339.959 tỉ đồng thì tỷ lệ tài sản là bất động sản chiếm khoảng 40%. ACB có tổng giá trị tài sản đảm bảo khoảng 259.422 tỉ đồng thì tỷ lệ tài sản là bất động sản chiếm khoảng 80%. Eximbank hiện có tổng giá trị tài sản đảm bảo khoảng 112.791 tỉ đồng thì tỷ lệ tài sản là bất động sản chiếm khoảng 66%...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, Thông tư 06 có hiệu từ đầu năm 2017 nhưng đã được ký ban hành từ tháng 6/2016. Do đó, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản đã có thời gian chuẩn bị chứ không phải bất ngờ.

“Sẽ có một số doanh nghiệp làm dự án bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng vì khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Điều này buộc các doanh nghiệp phải tìm các kênh huy động vốn khác từ các quỹ đầu tư nước ngoài, phát hành trái phiếu và cổ phiếu… Sang năm 2018, các ngân hàng sẽ tiếp tục cắt giảm dần theo lộ trình như quy định tại Thông tư 06. Tuy nhiên, người mua nhà để ở sẽ không bị ảnh hưởng”, ông Châu nói.

Mua dự án nào thời điểm này?

Trên thực tế, dù bị siết tín dụng nhưng những căn hộ vừa túi tiền khi mở bán đều có tính thanh khoản tốt. Chẳng hạn, dự án Prosper Plaza nằm trên đường Phan Văn Hớn quận 12 có giá bán chỉ từ 989 triệu đồng căn nhưng khách hàng chỉ cần trả trước 400-500 triệu đồng, phần còn lại ngân hàng sẽ cho vay.

Sắp tới, Công ty Đất Xanh Miền Nam sẽ tiếp tục công bố block Peridot với 469 căn hộ có tầm nhìn hướng về hồ bơi, công viên trung tâm và đường Trường Chinh. Hiện tại, dự án đã xây đến tầng 3 và dự kiến sẽ được bàn giao vượt tiến độ.

Tương tự, Him Lam Land vừa mở bán 154 căn trong tổng số 308 căn hộ của block B, dự án Him Lam Phú An ở quận 9. Kết quả, đã có 152 căn hộ đã được tiêu thụ. Sau đợt này, Him Lam Land sẽ mở bán 154 căn hộ cuối cùng của block B sớm hơn dự kiến.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land, Him Lam Land đã áp dụng chính sách trả chậm dài nhất trên thị trường hiện nay, lên tới 6 năm và được chia nhỏ trả 1%/tháng. Đây là chính sách thanh toán linh hoạt kéo dài tạo cơ hội dễ dàng sở hữu nhà cho người trẻ và khách hàng có thể dùng tiền lương để trả tiền nhà, không bị làm khó bởi Thông tư 06.

Dự án Jamila ở quận 9 của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền cũng đang trở thành hàng “hot” trên thị trường bất động sản TP.HCM, bởivị thế đắc địa khi tọa lạc ngay 2 góc mặt tiền đường và được bao bọc bởi 2 mặt sông, thiết kế Singapore hiện đại nhưng mức giá chỉ từ 22,5 triệu/m2.

Ngoài ra, từ đầu năm đến nay nhiều dự án căn hộ tầm trung vừa công bố thông tin đã có tính thanh khoản tốt như: Moonlight Boulevard, Tecco Town, Saigon Gateway, Tara Residence…

Thực tế, căn hộ ở phân khúc trên dưới 1 tỉ đồng vẫn được "ra hàng" đều đặn để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân. Việc vay vốn ngân hàng cũng không đến nỗi quá khó khăn, bên cạnh những giải pháp hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư. Do đó, vấn đề còn lại của người mua nhà chỉ là cân nhắc xem khả năng trả nợ hàng tháng nằm ở mức nào để đưa ra khoản vay.

Nếu hai vợ chồng có mức thu nhập ổn định khoảng 25 triệu đồng/tháng và bạn vay 1 tỷ đồng, thì nên kéo dài thời hạn trả nợ dựa trên dư nợ giảm dần.

Chẳng hạn, nếu vay 1 tỷ đồng trong thời hạn 10 năm (ở mức lãi suất 12%/năm), mỗi tháng bạn phải trả một phần vốn và lãi khoảng 18 triệu đồng. Đây là một khoản trả không hề nhỏ và với mức tổng thu nhập trên thì ngân hàng cũng khó cho vay đến 1 tỷ đồng.

Do vậy, để có mức trả vừa phải, bạn nên tăng thời gian vay lên 15 năm, như vậy mỗi tháng bạn sẽ phải trả cả phần lãi và gốc khoảng 13,5 triệu đồng.