Tương lai nào cho thị trường bán lẻ Việt Nam: Dồn dập cuộc đổ bộ của các ông lớn (bài 1)

Sau hơn 10 năm gia nhập tổ chức Thương mại thế giới WTO, Việt Nam hiện đã tham gia 14 hiệp định thương mại tự do (FTA) với các đối tác lớn trên thế giới. Từ năm 2018, Việt Nam phải thực hiện các cam kết hội nhập sâu rộng hơn. Trong đó có mở cửa thị trường và gỡ bỏ các rào cản kinh doanh cho các nhà đầu tư nước ngoài.

H&M đang ăn nên làm ra ở Sài Gòn sau khi khai phá thị trường Việt Nam vào năm 2017.

Dễ thấy nhất là sự bùng nổ của các thương hiệu bán lẻ, khi họ dồn dập xâm nhập thị trường Việt Nam. Vậy, tương lai của ngành bán lẻ Việt Nam sẽ như thế nào trong thời gian sắp tới?

Cuộc đổ bộ ồ ạt

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong năm 2017, nguồn cung mới về mặt bằng bán lẻ chỉ chiếm khoảng 38% nguồn cung mới năm 2017, thị trường bán lẻ vẫn sôi động với các nhãn hàng nước ngoài mà chủ yếu ngành thời trang trung cấp và ăn uống đều chọn TP.HCM để mở cửa hàng đầu tiên tại Việt Nam.

Cụ thể, 2017 chứng kiến sự bùng nổ của ngành thời trang bởi cơn sốt H&M, Zara, Desigual (Tây Ban Nha), Trendiano (Hàn Quốc) và COACH (Pháp). 3 trong 5 thương hiệu thời trang này đều là khách thuê mặt bằng bán lẻ tại Saigon Centre.

Năm 2017 cũng chứng kiến, The Garden Mall của Tập đoàn Vạn Thịnh Phát khai trương ở quận 5 đã chứng kiến cuộc chạy đua ngành ăn uống tại tầng trệt và “Rừng sách nhiệt đới” của Phương Nam Book City với diện tích thuê gần 3.000m2.

Trong đó, mặt hàng ăn uống tiếp tục chào đón các thương hiệu đến từ châu Á như PastaMania (Singapore), Chamimi (Thái Lan), Hokkaido Baked Cheese Tart (Nhật Bản)…

Sang năm 2018, thị trường bán lẻ Việt Nam lại chứng kiến sự đổ bộ mạnh mẽ của các hệ thống bán lẻ là các cửa hàng tiện lợi và siêu thị mini. Thật ra, không phải bây giờ mà 10 năm trước, các Tập đoàn bán lẻ đã tìm đường xâm nhập vào thị trường Việt Nam.

Chỉ là đến năm 2018, trào lưu này đã quay lại với những diện mạo và chiến lược bài bản hơn từ những thương hiệu quốc tế cũng như sự gia nhập của các đơn vị nội địa. Tại TP.HCM, các siêu thị mini và cửa hàng tiện lợi đang xuất hiện ồ ạt với hơn 1.000 địa điểm như Family Mart, B’s mart, Circle K, Ministop, Shop&Go, Vinmart… đang dần thay thế cho loại hình tạp hóa truyền thống.

Sự đổ bộ của 7Eleven và GS 25 vào thị trường Việt Nam cũng hứa hẹn tạo nên sự sôi động cho sân chơi này. Tuy nhiên, thách thức dành cho những “người mới” này cũng đến từ sự thông thuộc thị trường của các đối thủ từ nội đến ngoại, vốn đã có nhiều kinh nghiệm và bài học đáng kể trong thời gian dài.

Theo kế hoạch mở rộng kinh doanh tại Việt Nam của Family Mart Nhật Bản, dự kiến sẽ có khoảng 1.000 cửa hàng vào 2020 tại Việt Nam. Còn 7-Eleven Nhật Bản sẽ mở rộng hoạt động với 1.000 cửa hàng tại nước ta, cho đến 2027. Trong khi đó, các thương hiệu Việt Nam cũng tích cực mở rộng thị phần như Vinmart dự kiến sẽ có 4.000 cửa hàng vào năm 2020.

B’s mart, Circle K, Ministop, Shop&Go, Vinmart… đang dần thay thế cho loại hình tạp hóa truyền thống.

Việc tham gia của nhiều thương hiệu cũng tạo môi trường cạnh tranh khốc liệt cho mô hình này do sự tập trung ngày càng dày của các cửa hàng trong một khu vực, loại hình sản phẩm giới hạn, chi phí đầu tư thuê mặt bằng cao.

Tuy nhiên, so với các nước trong khu vực, mật độ bán lẻ của Việt Nam vẫn còn ở mức thấp và là cơ hội cho các nhà bán lẻ lớn nắm bắt tốt hành vi tiêu dùng tại đây cũng như xác định thị trường mục tiêu rõ ràng.

Xu hướng nguồn cung thị trường bán lẻ phát triển hướng ra khu vực ngoài trung tâm thành phố cũng đang hình thành khá rõ rệt. Thị phần nguồn cung bán lẻ khu vực ngoài trung tâm tăng liên tục từ mức 79% vào năm 2013 lên mức 87% vào quý III năm 2018.

Lý do chính giải thích cho xu hướng này là quỹ đất dồi dào, mật độ dân số cao và nhiều khu dân cư mới phát triển nhanh cùng với sự phát triển hạ tầng giao thông kết nối ngày càng cải thiện.

Trong thị trường bán lẻ, phân khúc trung tâm thương mại chiếm thị phần lớn nhất với 53%. Xu hướng phát triển của phân khúc này ra ngoài khu trung tâm rất rõ rệt khi nguồn cung trong khu vực trung tâm giảm trong khi nguồn cung khu vực ngoài trung tâm tăng liên tục với tốc độ tăng trung bình 13% mỗi năm trong 5 năm gần đây.

Các trung tâm thương mại ngoài trung tâm đa số nằm trong các dự án phức hợp với quy mô nhà ở lớn và trong khu vực có tốc độ đô thị hóa cao như quận 2 và 7.

Vì sao?

Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Tư vấn Savills TP.HCM cho biết, thị trường bán lẻ tại TP.HCM đang hưởng lợi từ những thuận lợi về kinh tế vĩ mô như tốc độ kinh tế tăng trưởng ổn định, thu nhập bình quân đầu người tăng, mức sống đang cải thiện, dân số tăng trưởng đều...

Với chính sách mở cửa cho ngành bán lẻ từ năm 2009, thi trường Việt Nam trở thành môi trường màu mỡ thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Theo khảo sát người tiêu dùng của Savills tại TP.HCM năm 2017, tỷ lệ người tiêu dùng thích đến các cửa hàng tiện lợi là 17%, cao hơn rất nhiều mức 4% vào năm 2015.

“Sau một thời gian phát triển khá cầm chừng, các chuỗi cửa hàng tiện lợi, siêu thị mini tại Việt Nam đang có những chuyển biến đáng kể với sự góp mặt của khá nhiều thương hiệu trong nước lẫn quốc tế. Xét về thực chất, cửa hàng tiện lợi không phải là nhân tố mới xuất hiện của thị trường bán lẻ Việt Nam, khi cách đây chừng 1 thập niên, đã có những chuỗi cửa hàng tiện lợi nội địa ra đời”, bà Trang nói.

Trưởng bộ phận Nghiên cứu Tư vấn Savills TP.HCM cho biết thêm, hành vi tiêu dùng của người Việt Nam đã và đang thay đổi nhanh trong những năm gần đây. Vì lẽ này, cả chủ đầu tư và khách thuê đều phải có những thay đổi trong ý tưởng phát triển cũng như hình thức kinh doanh.

Nghiên cứu khách hàng mục tiêu, hiểu và nắm bắt hành vi tiêu dùng của người mua sắm trong khu vực dự án tọa lạc là điều rất quan trọng cho chủ đầu tư khi phát triển một dự án bán lẻ, từ việc thiết kế kiến trúc dự án, bố trí mặt bằng đến cơ cấu khách thuê.

Điều này có thể nhận thấy khi nhiều dự án trung tâm thương mại hướng đến việc gia tăng tỷ lệ khách thuê ẩm thực và vui chơi giải trí để đáp ứng những nhu cầu dành cho lĩnh vực này của khách hàng. Theo đó, lưu lượng khách đến trung tâm tăng lớn sẽ hổ trợ cho các loại hình khách thuê khác, từ đó tạo sức hút chung cho dự án.

Trên thực tế, xu hướng ẩm thực đang ngày càng phát triển mạnh mẽ và đây cũng chính là điều chúng ta từng dự đoán vào năm ngoái. Hiện nay, người tiêu dùng cũng sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn vào chuyện ăn uống bên ngoài và sự tăng trưởng này diễn ra ở nhiều nhà hàng ăn uống.

Family Mart và các siêu thị mini đang cạnh tranh khốc liệt.

Theo khảo sát tại các trung tâm thương mại của Savills, người tiêu dùng Việt Nam đang có sự thay đổi về hành vi tiêu dùng trong năm 2017-2018 so với hai năm trước đó. Nhu cầu mua sắm thay đổi đáng kể khi các quầy hàng thời trang và đồ gia dụng không duy trì được sức hút đối với người tiêu dùng tới trung tâm thương mại.

Đây cũng là kết quả khi mua sắm trực tuyến ngày càng phát triển trong thời gian gần đây, dù dịch vụ thương mại điện tử ở Việt Nam đang ở bước đầu. Tuy nhiên, khả năng cũng như tốc độ phát triển của mô hình này đang gia tăng khá mạnh mẽ.

“Ngành bán lẻ tại nước ta đang trải qua quá trình biến chuyển và tiến hóa mạnh mẽ. Trong quá khứ, những loại hình bán lẻ đương đại là rất hiếm thấy. Giờ thì chúng ta có gì? Hàng loạt sản phẩm mới xuất hiện trên thị trường, nhiều trung tâm mua sắm mọc lên với những thiết kế thời thượng, đẹp mắt”, bà Trang nói.

Trong khi đó, CBRE Việt Nam thống kê, mặt bằng bán lẻ khu trung tâm gần như được lấp đầy hoàn toàn nhờ vào nguồn cung hạn chế, với tỷ lệ lấp đầy cao nhất trong 5 năm qua. Trong khi đó, tỉ lệ trống ở khu ngoài trung tâm ghi nhận là 6,9 ở năm 2018.

CBRE dự báo trong 3 năm tới, cạnh tranh trong thị trường bán lẻ sẽ tăng cao do một lượng lớn mặt bằng bán lẻ ở dưới khối đế căn hộ sẽ được chào thuê. Thương mại điện tử nhận được sự quan tâm hơn từ phía nhà đầu tư và người tiêu dùng. Tính đến 2020, doanh thu thương mại điện tử tại Việt Nam sẽ tăng 60% so với năm 2017 và sẽ chiếm gần 1,5% tổng doanh thu bán lẻ.

Tương lai nào cho thị trường bán lẻ Việt Nam: Đỏ mắt tìm mặt bằng (bài 2)

Sự đổ bộ của hàng loạt “đại gia” ngành bán lẻ đã đẩy giá thuê mặt bằng lên mức cao mới và khiến nhiều nhãn hàng phải ra ngoại thành kinh doanh.