Tương lai nào cho thị trường bán lẻ Việt Nam: Đỏ mắt tìm mặt bằng (bài 2)

Khan hiếm

Theo CBRE Việt Nam, trong quý IV năm 2018 thị trường bán lẻ TP.HCM chào đón thêm 1 nguồn cung mới tại quận 2 với 26.000m2 diện tích cho thuê từ dự án Trung tâm thương mại Estella Place.

Trung tâm thương mại Landmark 81 đang kinh doanh gì?

Tính chung cho năm 2018, toàn thị trường có 5 dự án mới với 134.412m2, nâng nguồn cung bán lẻ hiện hữu tại TP. HCM đạt gần 1 triệu m2 diện tích cho thuê. Tổng nguồn cung này vẫn còn khá khiêm tốn so với các thị trường khác trong khu vực.

Các nguồn cung mới trong năm qua đều tập trung tại khu ngoài trung tâm, trong khi không có mặt bằng mới nào tại khu trung tâm. Nguồn cung bán lẻ tại khu trung tâm tiếp tục khan hiếm khi hầu hết các dự án bán lẻ tương lai tại khu vực này đều có hoạt động xây dựng khá chậm, một số phải hoãn ngày khai trương.

Giá thuê trung bình cho tầng trệt và tầng một của các cửa hàng có diện tích từ 80-250m2 tại khu trung tâm không thay đổi so với năm 2017 và giữ ở mức 128 USD/m2/tháng trong khi giá thuê ngoài khu trung tâm giảm 2,6% so với năm trước, còn 36 USD/m2/tháng.

Tuy quy mô thị trường bán lẻ vẫn còn khá khiêm tốn so với các nước trong khu vực, thị trường Việt Nam đã và đang được các thương hiệu quốc tế để mắt tới. Đặc biệt, với đà lan tỏa toàn cầu của các thương hiệu châu Á, 5 thương hiệu mới gia nhập thị trường TP.HCM trong quý vừa qua đều là các thương hiệu châu Á là TP Tea (Đài Loan), Presotea (Đài Loan), La Chapelle (Hongkong), Parfois (Thổ Nhĩ Kỳ), HLA (Trung Quốc).

Các xu hướng bán lẻ nổi bật trong năm 2018 được dự báo sẽ tiếp tục có ảnh hưởng tích cực đến thị trường trong năm 2019 như sự trỗi dậy của thương mại điện tử, hình thức bán lẻ đa kênh và đà lan tỏa toàn cầu của các thương hiệu châu Á.

Mặt bằng bán lẻ khu trung tâm quý IV năm 2018 ghi nhận tỷ lệ trống tăng lên mức 3%, tăng 1% so với cùng kỳ năm trước và không đổi so với quý III năm 2018. Trong khi đó, tỷ lệ trống ở khu ngoài trung tâm ghi nhận là 9%, giảm 2,8% so với cùng kỳ năm trước và giảm 5,4% so với quý III năm 2018. Nguyên nhân chính do tỷ lệ lấp đầy được cải thiện tại các dự án khu ngoài trung tâm mới mở trong năm 2018.

Dịch chuyển ra ngoại thành

Savills Việt Nam cho rằng, phân khúc mặt bằng bán lẻ hiện đang rơi vào tình trạng cầu vượt cung quá xa, nguyên do là nhu cầu về kiot kinh doanh ẩm thực giải trí ngày càng lớn và lợi nhuận từ hình thức này vô cùng hấp dẫn.

Xu hướng nguồn cung thị trường bán lẻ phát triển hướng ra khu vực ngoài trung tâm TP.HCM cũng đang hình thành khá rõ rệt. Thị phần nguồn cung bán lẻ khu vực ngoài trung tâm tăng liên tục từ mức 79% vào năm 2013 lên mức 87% vào quý III năm 2018.

Trung tâm thương mại Landmark 81 của Vingroup là điển hình cho xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành.

Lý do chính giải thích cho xu hướng này là quỹ đất dồi dào, mật độ dân số cao và nhiều khu dân cư mới phát triển nhanh cùng với sự phát triển hạ tầng giao thông kết nối ngày càng cải thiện.

Trong thị trường bán lẻ, phân khúc trung tâm thương mại chiếm thị phần lớn nhất với 53%. Xu hướng phát triển của phân khúc này ra ngoài khu trung tâm rất rõ rệt khi nguồn cung trong khu vực trung tâm giảm trong khi nguồn cung khu vực ngoài trung tâm tăng liên tục với tốc độ tăng trung bình 13% mỗi năm, trong 5 năm gần đây.

Các trung tâm thương mại ngoài trung tâm đa số nằm trong các dự án phức hợp với quy mô nhà ở lớn và trong khu vực có tốc độ đô thị hóa cao như quận 2 và 7.

Trong khi đó, CBRE Việt Nam dự báo, 9 trong tổng số 16 dự án dự kiến hoàn thành giai đoạn 2019-2020 với tổng diện tích cho thuê là 308.479m2 nằm ở khu vực ngoài và rìa trung tâm.

Gần một nửa trong 16 dự án này sẽ hoàn thành trong năm 2019 với các dự án mới nổi bật như Giga Mall Thủ Đức rộng 32.000m2), Sala Shopping Centre quận 2 rộng 60.000m2, Aeon Celadon giai đoạn 2 quận Tân Phú rộng 36.000m2, Crescent Mall giai đoạn 2 quận 7 rộng 18.000m2 và Central Premium Mall Bình Thạnh rộng 59.000m2.

Union Square cũng sẽ khai trương lại sau thời gian nâng cấp. Vì vậy, CBRE Việt Nam dự báo tỷ lệ trống sẽ tăng nhiều trong ba năm tới, đặc biệt là khu vực ngoài trung tâm.

“Sự chênh lệch của giá thuê giữa khu trung tâm và ngoài trung tâm sẽ ngày càng lớn trong hai năm tới, khi nhiều khối đế bán lẻ hoàn thành và các trung tâm thương mại mới có diện tích lớn dịch chuyển ngày càng ra xa khỏi khu trung tâm, đến những nơi có mật độ dân số cao và thu nhập người dân được cải thiện, đại diện CBRE Việt Nam nói.

Không theo kịp cầu

Về nguồn cung tương lai, 13 trong tổng số 15 dự án dự kiến hoàn thành giai đoạn 2018-2020 với tổng mặt bằng bán lẻ là 638.082m2 nằm ở khu vực ngoài trung tâm. Một nửa trong 15 dự án này sẽ hoàn thành trong năm 2019 với các dự án mới nổi bật như Sala Shopping Centre ở quận 2 rộng 60.054m2, Khu thương mại của Vinhomes Central Park ở Bình Thạnh rộng 59.000m2, Elite Mall ở quận 8 rộng 42.000m2. Union Square cũng sẽ khai trương lại sau thời gian nâng cấp.

Trong khi đó, Savills Việt Nam cũng cho rằng năm 2017, thị trường bán lẻ TP.HCM chứng kiến ít sự biến động về nguồn cung với chỉ khoảng 50.000m2 sàn bán lẻ mới. Trong năm ngoái, không có dự án quy mô lớn nào được khai trương đi vào hoạt động. Điểm nhấn là sự hồi sinh của một dự án Thuận Kiều Plaza ở quận 5 sau khi thuộc về chủ sở hữu mới cùng sự mở rộng của các chuỗi siêu thị.

Tổng nguồn cung sàn bán lẻ cuối năm 2017 đạt mức xấp xỉ 1,2 triệu m2. Trong đó khu vực ngoài trung tâm cung cấp gần 86%. Nếu như 2017 là một điểm dừng thì 2018 sẽ hứa hẹn là một năm bùng nổ của thị trường bán lẻ với hàng loạt các trung tâm mua sắm mới đang trong quá trình hoàn thiện.

Trung tâm thương mại Estella Place là mặt bằng bán lẻ mới nhất ở TP.HCM được đưa vào khai thác.

“Bán lẻ hiện đại xuất hiện ở Việt Nam tương đối muộn nhưng đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ. Với sự tăng trưởng nhanh của doanh thu bán lẻ, Việt Nam nhanh chóng trở thành tốp đầu trong những thị trường mới nổi. Trong bảng xếp hạng về độ hấp dẫn thị trường của 30 nền kinh tế đang phát triển, Việt Nam xếp vị trí thứ 6 và chỉ đứng sau Malaysia trong khu vực Đông Nam Á”, đại diện của Savills Việt Nam nói.

Tại TP.HCM, sự thay đổi trong kinh doanh bán lẻ đang diễn ra rõ nét nhờ vào sự phát triển kinh tế năng động, mặt bằng thu nhập liên tục được tăng lên. Không chỉ giải quyết nhu cầu tiêu dùng hàng ngày, bán lẻ hiện đại với các trung tâm mua sắm quy mô lớn còn trở thành những địa điểm tích hợp hoạt động mua sắm, vui chơi giải trí, phù hợp với đại đa số người tiêu dùng.

Các trung tâm mua sắm quy mô lớn ngày càng linh hoạt trong việc đa dạng hóa khách thuê, tập trung vào những xu hướng tiêu dùng mới như thời trang nhanh, ẩm thực và giải trí trong khi vẫn đáp ứng tốt nhu cầu xa xỉ phẩm, nhất là các thương hiệu quốc tế.

Sau giai đoạn M&A mạnh mẽ trong năm 2015-2016, các nhà phát triển bán lẻ đang tích cực nâng cấp và mở rộng hệ thống để tăng cường sức cạnh tranh và chiếm lĩnh thị phần. Sự tăng cường hiện diện của các tập đoàn bán lẻ quốc tế đang làm bức tranh thị trường trở lên đa dạng và người tiêu dùng đang hưởng lợi từ sự phong phú về hàng hóa và dịch vụ.

“Xu hướng bán lẻ hướng đến giới trẻ dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới do thu nhập và nhu cầu tiêu dùng của tầng lớp này ngày càng tăng, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam nói.

Tương lai nào cho thị trường bán lẻ Việt Nam: Doanh nghiệp bán lẻ làm ăn thế nào? (bài 3)

2018 là năm mà các doanh nghiệp trong ngành bán lẻ như MWG, FRT, PNJ, DGW, Vingroup làm ăn khá tốt với tăng trưởng lợi nhuận sau thuế dự báo trên 30%.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin