Tranh nhau mua đất chờ quy hoạch và cái kết đắng

Có nhiều chiêu trò mà "cò đất" thường áp dụng để đánh vào lòng tham của khách hàng. Họ chỉ vào bất kỳ lô đất rồi rót những lời đường mật vào tai như "phải nhanh tay mua chứ không ngày mai sẽ không còn"...Cuối cùng, khách hàng phải ngậm đắng nuốt cay khi mua nhầm nhà đang có chủ, không nằm trong vùng quy hoạch hoặc không có giấy tờ rõ ràng.

Trước thông tin một khu vực nào đó đang chuẩn bị tung dự án khủng hoặc có thông tin về quy hoạch chuẩn bị triển khai, các công ty môi giới sẽ nhanh chóng tìm đến khu vực đó mở văn phòng đón đầu cơ hội.

Trong nhiều tháng qua, một số khu vực như TP. Mới Bình Dương (Bình Dương) TP. Tân An (Long An); Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai; hay như Cần Giờ, Củ Chi, và mới đây nhất là phương Bình Hưng Hòa của quận Bình Tân (TP.HCM) bỗng dưng trở nên "nóng" hơn bao giờ hết. Tại những vị trí này, ngoài giới cò đất đang náo loạn thì giá nhà đất cũng đang được "bơm thổi" một cách vô tội vạ!

Tự nhận mình là nạn nhân của cơn sóng đầu tư nhà đất theo tâm lý bầy đàn, anh Nguyễn Tuấn, nhà ở quận 1, TP.HCM, ngậm ngùi nói: “Tôi không chỉ mất hết vốn mà còn phải gánh thêm khoản nợ kếch xù của ngân hàng. Vì khoản nợ này mà cuộc sống gia đình tôi tan nát”.

Năm 2006, thấy nhiều người kháo nhau giá đất ở khu TP. mới Nhơn Trạch, Đồng Nai tăng vùn vụt, mua rồi bán lại chắc chắn sẽ có lời to. Nghe bùi tai, anh Tuấn đổ hết toàn bộ số tiền hơn 10 tỷ đồng tích lũy được, cộng thêm tiền vay ngân hàng để đầu tư mua đất ở khu vực này.

Thời điểm mua, giá đất đang trong cơn sốt , lên tới 6-8 triệu đồng/m2. Nhưng sau đó thị trường bỗng nhiên đóng băng, giao dịch trầm lắng.

Những dự án mà trước đây người ta giành nhau mua cho bằng được một vài nền, nay lô nhô vài nóc nhà biệt thự xây dở dang, trở thành bãi chăn thả gia súc của dân địa phương. Giá đất sụt giảm thê thảm hơn 50%, rao bán chỉ 2-4 triệu đồng/m2 cũng không ai đoái hoài.

Tham khảo tại một sàn giao dịch ở khu vực cho thấy, do tính thanh khoản quá thấp nên ngày càng nhiều nhà đầu tư và người dân đua nhau rút chạy khỏi Nhơn Trạch để vớt vát vốn liếng đã bỏ ra. Tuy nhiên, việc đó không dễ. Thảm cảnh đó kéo dài khiến khu vực này ngày càng trở nên tiêu điều, có nhà nhưng không có người ở.

Tại những dự án của Tổng công ty Xây dựng Hà Nội, Tập đoàn Đầu tư phát triển Nhà và đô thị (HUD), Đệ Tam... những dự án mà trước đây người ta giành nhau mua cho bằng được một vài nền, nay lô nhô vài nóc nhà biệt thự xây dở dang, trở thành bãi chăn thả gia súc của dân địa phương.

Tình trạng tương tự cũng đang diễn ra tại tỉnh Bình Dương và Long An, khi có nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn đã tính chuyện bán đứt dự án, rút khỏi thị trường này, hoặc bắt tay hợp tác cùng đối tác khác để cầm cự, và cũng có tình trạng chủ dự án ký gửi toàn bộ tài sản của mình cho các sàn môi giới muốn làm gì thì làm, thu từng đồng bạc lẻ nếu số sản phẩm còn lại bán được.

Nguyên nhân của thực trạng này là nhiều người chạy theo thông tin những nơi này sẽ được quy hoạch thành siêu trung tâm hành chính, khu đô thị hiện đại bậc nhất cả nước... nhưng trải qua thời gian mọi người vỡ lẽ vì mọi thứ vẫn còn trên giấy.

Thực trạng nhiều khu vực tại TP.HCM cơ quan chức năng phê duyệt đồ án 1/2.000, nhưng bao giờ thực hiện vẫn chưa biết. Chính vì thế, sau vài ba năm tình hình thực tế thay đổi nhiều, không ít khu vực đã phải điều chỉnh quy hoạch để phù hợp với thực tế. Đây chính là lý do để một số nhà đầu tư chuyên lùng đất kiểu này để chờ xóa quy hoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch để hưởng lợi.

Hiện nay, "nóng" nhất vẫn là ở huyện Cần Giờ và Củ Chi. Tiếp chúng tôi mới đây, chị Hà Trần - một Việt kiều Canada cho biết nghe lời quảng cáo của các cò đất, chị đã về nước bỏ hơn 15 tỷ đồng mua một lô đất rộng gần 2ha tại Cần Giờ cũng vì muốn đón đầu "cơn gió" khu đô thị sẽ được triển khai.

Tuy nhiên, hơn 10 năm qua biết bao nhiêu tiền lãi từ nhà "chảy" vào ngân hàng mà siêu đô thị kia không thấy đâu, mảnh đất của chị giờ lại đang vướng tranh chấp ở tòa án.

Theo như lời chị Hà, nghe lời một nhóm cò đất, chị bỏ tiền ra mua khu đất trên từ một hộ gia đình gồm 8 người mà không hay biết gì về chuyện chính các người con trong gia đình này lại đang tranh giành đất cùng người mẹ già. Chị cũng nghe lời dàn xếp của các cò đất là bỏ tiền ra cho người mẹ lo thủ tục kiện tụng lấy lại đất thuộc sở hữu của mình, các bên làm giấy tay nếu thắng kiện sẽ bán lô đất cho chị Hà.

Cuối cùng, tòa án huyện Cần Giờ tuyên người mẹ thắng kiện và gần 2ha đất kia những tưởng sẽ được bán lại cho chị Hà, nhưng đến nay chị tiếp tục đâm đơn kiện ra tòa để đòi lại tiền của mình đã bỏ ra giúp những người không quen biết kia.

Còn tại Củ Chi, ông Nguyễn Mạnh Hà, tự xưng là chủ một công ty môi giới lớn ở Hà Nội đang nắm trong tay rất nhiều lô đất tốt để bán cho khách hàng có nhu cầu. Qua tìm hiểu, ông Hà là người đứng đầu một nhóm gồm 25 "cò con" cùng quê từ Nam Định vào TP.HCM lập nghiệp gần 10 năm nay.

Ông Hà được cho là khá am hiểu thị trường địa ốc phía Nam, nên đứng ra tổ chức cho mọi người thâu tóm nhà đất nhỏ lẻ để bán lại kiếm lời. Ông này cũng chính là người đứng ra cho anh em vay tiền để góp vào cùng mua chung nhà đất, hàng tháng các "cò con" phải trả cả lãi và vốn gốc cho ông.

Ông Hà cho biết thêm nhóm của ông hiện nay đang nắm trong hay hơn 10ha đất nằm rải rác các phường của huyện Củ Chi, toàn là đất có vị trí khá đẹp bao quanh siêu dự án Khu đô thị Tây Bắc. Vào năm 2012, một m2 đất ở đây chỉ khoảng 2-3 triệu đồng, nhưng qua thời gian chờ vào dự án trên thì giá đất cũng nhích lên hơn 4 triệu đồng/m2.

Các thành viên trong nhóm ông có người chịu đựng không nổi cũng đành "thoái vốn" bằng việc nhượng phần của mình cho người khác. "Chúng tôi đã chờ đợi và cũng cố gắng chờ nhưng các siêu dự án không được triển khai, chắc một thời gian tới cũng phải bán cắt lỗ chứ tiền lãi vay tứ tung không kham nổi", ông Hà nói thêm.

Qua tiết lộ của ông này, nhóm cũng đang bị "dính" hàng nghìn m2 đất tại huyện Nhà Bè vì trước đó chạy theo thông tin TP.HCM quy hoạch khu cảng Hiệp Phước thành khu đô thị hiện đại tại phía Nam, kết nối thuận lợi với huyện Cần Giờ nhờ vào các dự án cầu đường mới. Tuy nhiên, ôm đất giá rẻ chờ mãi đến thời điểm hiện nay mà các quy hoạch kia vẫn còn "treo" không biết đến bao giờ.

Ông Phan Công Chánh - Chuyên gia độc lập về thị trường BĐS cho rằng không ít người Việt có xu hướng đầu tư theo tâm lý đám đông, tức thấy người khác đổ xô đi mua đất cũng nhảy vào đầu tư.

Điều đó khiến cho nhiều người bị cuốn vào vòng xoáy thị trường mà bỏ qua hết kiến thức, những quy luật thị trường và những kinh nghiệm mà người ta biết. Họ còn bỏ qua luôn cả nguyên tắc cơ bản là phải mua BĐS dựa trên giá trị thực chứ không dựa trên giá rao bán.

Theo vị chuyên gia này, trên thị trường nhà đất luôn có ba trạng thái đó là đi lên, đi ngang và đi xuống. Nhưng những người mua đất theo tâm lý đi tắt đón đầu thường chỉ nghĩ đến kịch bản là giá sẽ tiếp tục tăng cao mà không hề nghĩ tới những hệ lụy như giá sẽ đi ngang hoặc lao dốc.

Điều đó có nghĩa những người này chỉ nắm hơn 30% xác suất chiến thắng trong cuộc chơi của thị trường. Họ tham gia vào thị trường với sự hồn nhiên và vô tư như vậy nên khả năng lãnh đủ là rất cao. Bởi bên cạnh chuẩn bị nguồn vốn thì việc kiểm tra quy hoạch, mật độ dân cư, hạ tầng… cũng vô cùng quan trọng.

Ông Chánh cũng cho rằng nếu nhà đầu tư vừa xuống tiền vào thời điểm giá tăng cao, vừa sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều - vay nhiều tiền để mua nhà đất - trong khi hạ tầng lại chưa phát triển tới nơi tới chốn thì việc thua lỗ là chắc chắn

Đứng về phía khách hàng, đừng để bị sập bẫy giới cò đất, khi muốn mua đất cần phải quan tâm đến yếu tố nền đất đó có sổ đỏ đất ở và có đủ điều kiện xin giấy phép xây dựng hoặc bên bán đưa ra cam kết sẽ xin được giấy phép xây dựng hay không.

Đặc biệt, giá cả phù hợp với khả năng tài chính của từng khách hàng thì lúc đó chúng ta có thể quyết định xuống tiền mua để xây dựng nhà ở hoặc đầu tư.

"Nhà đầu tư bất động sản cá nhân cần theo dõi thông tin chính thức từ các nguồn thông tin tin cậy như nguồn tin từ UBND TP.HCM, các sở ngành chứ không nên nghe các thông tin đồn thổi từ những nguồn không đáng tin cậy", ông Phan Công Chánh, bổ sung thêm.