Tranh chấp chung cư ở TP.HCM ngày càng gay gắt: Cần phải luật hóa

Tranh chấp gay gắt

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM, toàn TP.HCM có gần 1.370 chung cư với hơn 140.000 căn hộ. Trong đó, có 474 chung cư cũ với 574 lô được xây dựng trước năm 1975, đang thiếu nhiều tiện ích hoặc đang xuống cấp do các cấu kiện, liên kết bị lão hóa…

Tình trạng tranh chấp chung cư ở TP.HCM ngàng càng gay gắt.

Tuy nhiên ở những chung cư này, công tác phá dỡ, xây dựng lại cũng gặp không ít vướng mắc. Chẳng hạn, Nghị định 101/2015/NĐ-CP hiện quy định muốn phá dỡ nhà chung cư cấp A, B, C phải được tất cả chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư. Trong khi Luật Nhà ở hồi năm 2005 từng quy định chỉ cần 2/3 chủ sở hữu chung cư đồng ý là đủ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, chỉ tiêu dân số tại Nghị định 101 cũng không có tính ưu đãi đối với dự án xây dựng lại chung cư cũ để thu hút chủ đầu tư tích cực tham gia theo phương thức xã hội hóa.

Tương tự, ưu đãi miễn tiền sử dụng đất dự án xây dựng lại chung cư cũ dù có đề cập tại Nghị định 101 nhưng cũng chưa được hướng dẫn thực hiện. Vì vậy, trên thực tế chưa thể áp dụng cho trường hợp xây dựng lại chung cư cũ kết hợp chỉnh trang đô thị.

Với các chung cư mới hơn, vấn đề chủ yếu xoay quanh các tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân. Đáng chú ý, tình hình tranh chấp tại các chung cư có biểu hiện gia tăng. Cụ thể, TP.HCM đang có 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Trong đó, 9 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp.

Nổi bật nhất là các tranh chấp về quỹ bảo trì nhà chung cư và công tác quản lý chung cư. Tiếp đó là những tranh chấp liên quan tới phần sở hữu chung như nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê, tranh chấp về chất lượng xây dựng, chất lượng thiết bị, công trình phòng cháy chữa cháy, về tiến độ bàn giao nhà, giao sổ đỏ.

Phải luật hóa

Để tháo gỡ tranh chấp cho các chung cư, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét, chỉ đạo giải quyết các vi phạm về nghĩa vụ nộp kinh phí bảo trì với những chung cư xây dựng trong giai đoạn thực hiện Luật Nhà ở 2005.

Đồng thời thực hiện nghiêm biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị. Để tạo điều kiện cho Ban quản trị thực hiện tốt hơn chức năng, nhiệm vụ của mình, HoREA cho rằng Bộ Xây dựng cần phối hợp với Bộ Công an để cấp con dấu cho Ban quản trị như quy định của Luật Nhà ở 2014.

Ngoài ra, để phòng chống hiện tượng lạm quyền, trục lợi, pháp luật cũng cần yêu cầu chủ tài khoản của Ban quản trị chung cư phải gồm từ hai người trở lên. Những biện pháp buộc đơn vị quản lý, vận hành chung cư chứng minh năng lực tài chính để có trách nhiệm bồi thường dân sự khi xảy ra các sự cố cũng cần được quy định rõ.

Liên quan tới các vi phạm của chủ đầu tư, HoREA cũng đề nghị cần ban hành nhiều quy định chặt chẽ để ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư với người mua nhà về tiến độ bàn giao nhà, tiến độ làm sổ đỏ.

Cần phải luật hóa để đủ sức đáp ứng các yêu cầu quản lý, phát triển chung cư trong những năm sắp tới.

“Cần có biện pháp xử lý nghiêm các chủ đầu tư thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, hoặc không được người mua nhà đồng ý. Những chủ đầu tư đưa dân vào ở khi chưa đảm bảo an toàn, chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình cũng phải bị chế tài nghiêm khắc”, ông Châu nói.

HoREA cũng kiến nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi quy định phá dỡ nhà chung cư, tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP theo hướng với chung cư hạng A, B, C chỉ cần 2/3 chủ sở hữu chung cư đồng ý.

Ngoài ra, UBND cấp tỉnh cũng cần được giao quyền quyết định chỉ tiêu dân số đối với dự án xây dựng lại chung cư cũ để đảm bảo tính khả thi và phù hợp với thực tế địa phương. Các hướng dẫn về miễn tiền sử dụng đất tại dự án xây dựng lại chung cư cũ kết hợp chỉnh trang khu vực cần sớm được ban hành…

HoREA tin rằng đã tới lúc cần xem xét xây dựng Luật Chung cư để có thể đủ sức đáp ứng các yêu cầu quản lý, phát triển chung cư trong những năm sắp tới.

Trước mắt, vào tháng 3/2019, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức đoàn công tác làm việc, kiểm tra về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM. 

Cụ thể, đoàn công tác sẽ kiểm tra tại 5 chung cư đã đưa vào sử dụng có tranh chấp. Theo đó, các vấn đề cụ thể sẽ được kiểm tra, đánh giá như tranh chấp về chỗ để xe, cách tính diện tích căn hộ, thời hạn sử dụng nhà chung cư, kinh phí bảo trì, phòng chống cháy nổ, việc tổ chức hội nghị nhà chung cư, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, phòng chống cháy nổ…

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin