TPHCM: Đất nền phân lô 'băm nát' quy hoạch

“Nườm nượp” phân lô, tách thửa

Thời gian qua, Quyết định 33 của UBND TP.HCM về việc phân lô, tách thửa đã giúp người dân có nhu cầu thực tiếp cận được nhà ở với giá vừa túi tiền.

Theo thống kê chưa đầy đủ của Sở Tài nguyên – Môi trường, tính đến tháng 5/2017, tức chỉ 18 tháng từ khi Quyết định 33 có hiệu lực, toàn TP đã có hơn 4.100 trường hợp tách thửa và chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở. Trong đó, nhiều nhất là các quận, huyện vùng ven như quận Thủ Đức, quận 9, quận Bình Tân và huyện Hóc Môn, Bình Chánh...

Tuy nhiên, sau một thời gian triển khai, Quyết định 33 đã bị nhiều “đầu nậu” lợi dụng nhằm hợp thức hóa việc phân lô, bán nền nhỏ lẻ.

Tại quận 9, một “điểm nóng” của tình trạng phân lô bán nền, hàng ngày, hàng trăm ‘cò” túc trực khắp các tuyến đường để giới thiệu, chào mời khách có nhu cầu với đủ lời quảng cáo hấp dẫn.

Ghé vào một điểm giới thiệu đất tại đường Bưng Ông Thoàn (quận 9), sau vài câu trao đổi, chúng tôi được một nhân viên môi giới tên V.H dắt vào xem dự án ở khu vực có rất nhiều “sẹc”.

Chỉ vào một dãy nhà được xây lên theo kiểu “hoàn công”, V.H cho biết, dự án chỉ có 28 nền đất, diện tích mỗi nền hơn 50m2.

“Tụi em bán gần hết rồi, chỉ còn có 2 lô mà khách hàng bị kẹt tiền nên nhờ tụi em bán lại. Anh chọn 2 lô đó thì giá là 27,5 triệu/m2, các lô còn lại thì đều 28 triệu/m2 vì là hàng khách mua đầu tư”, V.H cho biết.

Theo người này, dự án vừa mới được chủ đầu tư hoàn tất việc tách thửa vào ngày 13/7, hiện đã có sổ hồng đầy đủ, khách hàng mua chỉ việc đóng tiền và lên công chứng sang tên là xong.

Khi thắc mắc là hiện tại, TP đang ngưng việc làm thủ tục phân lô tách thửa theo Quyết định 33, làm sao bên mình có thể làm được, V.H cười và nói “đây là quan hệ của công ty. Làm đất đai mà không có quan hệ thì làm thế nào được hả anh”.

Cách đó không xa, là dự án Khu dân cư cao cấp Phát Đạt Riverside được nhân viên môi giới giới thiệu là do công ty Vạn Phát Đạt làm chủ đầu tư.

Theo lời của nhân viên môi giới T.H, dự án có khoảng 130 nền với mức giá từ 28 triệu/m2. Hiện dự án cũng đã làm xong thủ tục tách thửa, khách hàng khi ký hợp đồng mua bán, trong vòng 1 tuần, hoặc tối đa 1 tháng phải đóng hết toàn bộ tiền. Sau đó, công ty sẽ tiến hành việc công chứng sang tên.

Thế nhưng, khi hỏi lại, là nếu mua, khách hàng sẽ ký hợp đồng với ai, thì nhân viên này nói kiểu “nước đôi”: anh muốn ký với công ty em hay chủ đất đều được hết. Còn không thì bọn em sẽ sắp xếp cho anh làm việc với chủ đất cho yên tâm. Đất này, bọn em bao cho anh giấy phép xây dựng, khi nào muốn xây nhà chỉ cần báo công ty em một tiếng là xong”.

Vừa bước ra khỏi dự án Phát Đạt Riverside, chúng tôi được một “cò” khác bám theo để giới thiệu về khu đất ngay bên cạnh. Người này cho biết, khu đất này vừa được mở bán tuần trước, có tổng cộng hơn 30 lô và giá 27,5 triệu/m2.

“Anh mua đầu tư hay ở cũng đều có lời vì đây là giai đoạn đầu. Hạ tầng bên em xây dựng cũng tương đối,có điện âm hẳn hoi. Quanh đây, ít có dự án nào làm được như vậy lắm”.

Thế nhưng, ngay khi đang giới thiệu dự án với chúng tôi, bỗng xuất hiện một người phụ nữ chạy xe máy tới. Sau vài câu trao đổi, người phụ nữ này cho biết, phần đất của bà nằm trong diện tích dự án nói trên. Đến nay còn chưa thấy công ty tới thỏa thuận đền bù, sao ngày nào cũng có người dắt khách tới tham quan giới thiệu.

Tại một dự án khác trên đường Lò Lu (quận 9) còn có cách “khuyến mãi” cực kỳ độc đáo. Theo đó, khi khách hàng mua một lô đất 94,8m2 với giá 28 triệu/ m2, sẽ được tặng thêm 10m2 đất không được chuyển đổi sang đất thổ cư, tổng cộng lên thành 104,8m2.

Dù giới thiệu là nhân viên môi giới của công ty Đất Mới, thế nhưng, khi hỏi lại dự án có tất cả bao nhiêu nền, nhân viên này tỏ ra khá lúng túng và phải mang bản đồ ra đếm lại.

Thấy chúng tôi có vẻ không ưng khu đất này, L – nhân viên môi giới cho biết, công ty còn đang bán một khu đất tại đường Nguyễn Xiển (quận 9) cách đó hơn 3km.

Theo lời L, dự án có hơn 100 nền, được bán với giá 18 triệu/m2. Thế nhưng, khi tới nơi, L chỉ cho chúng tôi một cái chòi canh, bảo cả dự án chỉ còn 1 nền này, anh không lấy nhanh là hết.

Cũng nằm trên đường Nguyễn Xiển, dự án Long Thuận – Villa Riverside được giới thiệu do Công ty TNHH Bất động sản – Xây dựng Tín Hưng làm chủ đầu tư có mức giá 2,5 tỷ đồng cho 1 nền đất 200m2, bao gồm 100m2 đất thổ cư và 100m2 đất chưa chuyển đổi.

Qua quan sát của chúng tôi, dự án hiện đang trong quá trình san lấp mặt bằng để xây dựng. Thế nhưng, theo lời nhân viên môi giới K.T, “dự án hiện đã có sổ hồng từng lô, nhưng công ty chưa công bố vì phải chờ làm hạ tầng, 1 tháng sau thì sẽ chính thức công bố thông tin (?)”.

Dù luôn giới thiệu dự án là của công ty này, công ty nọ, nhưng theo tìm hiểu của chúng tôi, những dự án nói trên thực tế đều là của từng cá nhân đứng ra phân lô, tách thửa để bán một cách tự phát, không hề có quy hoạch bài bản như đã quảng cáo. Việc các “cò” núp bóng bán hàng dưới danh nghĩa công ty này, doanh nghiệp nọ thực tế chỉ là nhằm mục đích tạo sự yên tâm cho khách hàng.

“Phân lô tách thửa tự phát làm quá trình đô thị hóa đi sai hướng”

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc bùng nổ phân lô, bán nền là hệ quả của “cơn sốt giá ảo” và việc thả lỏng cho các “đầu nậu” tự tung tự tác lợi dụng Quyết định 33 trong thời gian qua. Về lâu dài, tình trạng phân lô quá nhiều sẽ phá vỡ quy hoạch của TP.

Hiện nay, TP.HCM đang dần trở thành một siêu đô thị với 13 triệu dân. “Với dân số này, xu hướng phát triển chủ đạo sẽ phải là nhà cao tầng nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở. Biệt thự/ nhà phố sẽ chỉ dành cho một số ít người mà thôi. Thế nhưng, việc phân lô, bán nền đang làm quá trình đô thị hóa đi sai hướng”, ông Châu đánh giá.

Theo ông Châu, trong tương lai, nếu việc phân lô, tách thửa vẫn diễn ra tràn lan như hiện nay, thì chắc chắn không một ngân sách nhà nước nào có thể chịu nổi trong chuyện phát triền hệ thống hạ tầng giao thông công cộng.

Siêu đô thị như TP.HCM cần phải giải quyết vấn đề giao thông đô thị, nghĩa là phải từ bỏ phương tiện xe cá nhân. Điều này chỉ có thể làm được thông qua việc thay đổi về hệ thống hạ tầng cũng nhu các phương tiện giao thông công cộng. Điển hình như các tuyến metro.

Thế nhưng, metro không thể phát triển ở mọi nơi mà chỉ kết nối được với những đô thị vệ tinh. Muốn tuyến metro phát huy hết vai trò của nó, bắt buộc phải có những điểm gom dân. Đây là việc mà những khu dân cư thấp tầng tự phát khó có thể làm được mà chỉ có thể thực hiện ở các khu nhà cao tầng hay nhữngkhu đô thị được quy hoạch bài bản.

Để giải quyết triệt để việc phân lô, tách thửa tràn lan như hiện nay, ông Châu cho rằng, TP cần có cơ chế, chính sách để quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản của giới đầu nậu, cò đất.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, hoạt động mua bán đất nền cũng là hoạt động kinh doanh bất động sản phải có đăng ký kinh doanh, phải có vốn pháp định. Thế nhưng, thực tế, nhiều đầu nậu hiện đang hoạt động với tư cách cá nhân không có đăng ký kinh doanh, có trường hợp nấp bóng người chủ đất, hoặc nấp bóng doanh nghiệp để kinh doanh bất động sản với nhiều thủ đoạn tinh vi nhằmtrốn thuế, né thuế.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng đề nghị UBND TP cần sớm ban hành quyết định thay thế Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 của UBND TP quy định về diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa, tạo điều kiện cho các hộ gia đình đông người có nhu cầu tách thửa ra riêng.

Đồng thời, cần có cơ chế quản lý chặt chẽ để tránh trường hợp bị giới đầu nậu và cò đất lợi dụng thực hiện tách thửa, phân lô bán nền tràn lan như trong thời gian qua, làm ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của đô thị và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.