TP.HCM chỉ cải tạo được 10 trong số hàng trăm chung cư cũ trong vòng 5 năm, vì sao?

“Bế tắc” vì cần… 100% cư dân đồng ý di dời

Theo số liệu vừa mới được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cập nhật, trong 5 năm (2015-2020), TP.HCM chỉ mới di dời được 6 nhà chung cư, phá dỡ được 4 nhà chung cư cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng) và chỉ có 2 nhà chung cư được xây dựng mới.

Còn trên phạm vi cả nước, cũng chỉ có khoảng 1% trong tổng số 2.500 chung cư cũ, hư hỏng được cải tạo, xây dựng lại.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, theo HoREA, xuất phát từ một số bất cập, vướng mắc về cơ chế, chính sách, trong số đó có quy định về sự đồng thuận của cư dân trong trong việc di dời, cải tạo các chung cư cũ.

Cụ thể, theo đơn vị đại diện cho giới kinh doanh bất động sản TP.HCM, theo quy định tại Khoản 1 Điều 110 Luật Nhà ở 2014, một chung cư cũ không phải là “nhà chung cư nguy hiểm cấp D” thì phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ.

Điều này đồng nghĩa với việc, chỉ cần 1 hộ không đồng ý thì chung cư không phải hạng D (hiện TP.HCM chỉ có khoảng 15 chung cư hạng D - PV) không được cải tạo, di dời, tái định cư.

Về quy định này, phát biểu với báo chí mới đây, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên- Môi trường cho rằng, quy định này gần như không thể thực hiện được trong thực tế, là một rào cản lớn trong việc cải tạo, sửa chữa nhà chung cư cũ nát và cần phải được điều chỉnh, sửa chữa lại.

Rất cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 101/2015/NĐ-CP, để xây dựng hoàn thiện cơ chế chính sách thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Bên cạnh đó, cơ chế thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, chưa đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư, nên chưa tạo được sự đồng thuận.

Ngoài ra, việc hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người tái định cư trong trường hợp phải mua thêm phần diện tích chênh lệch vẫn chưa có; chưa xem xét thỏa đáng trường hợp “hộ ghép” được mua căn hộ tái định cư theo giá kinh doanh được thỏa thuận giữ chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà chung cư cũng là những "vướng mắc" khác trong việc kìm hãm tiến độ cải tạo chung cư cũ.

Về phía nhà đầu tư, theo các chuyên gia bất động sản, việc cải tạo chung cư cũ phải làm sao để các doanh nghiệp có lãi và người dân phải có lợi và đây cũng là những khó khăn tồn tại trong thời gian vừa qua, khiến cho hoạt động cải tạo chung cư cũ vẫn dậm chân tại chỗ.

Và nguyên nhân dẫn đến những "vướng mắc" trên cũng xuất phát từ những quy định nằm trong Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Về một trong những khúc mắc này, trong góp ý cho Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, việc khống chế chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư “được hưởng lợi nhuận định mức 10% tổng mức đầu tư của dự án”đã không khuyến khích, không thu hút được các nhà đầu tư tham gia thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của các địa phương trong thời gian qua.

"Bên cạnh đó, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) quy định dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT kể từ ngày 01/01/2021 cũng sẽ làm mất đi một phương thức xã hội hóa đầu tư hiệu quả, để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thời gian tới', ông Lê Hoàng Châu cho biết thêm.

Gỡ “vướng” bằng cách nào?

Một trong những “vướng mắc” đầu tiên mà theo HoREA cần phải được tháo gỡ chính là quy định phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư không phải nhà chung cư hư hỏng nặng nguy hiểm cấp D.

Trong lúc chưa sửa đổi Luật Nhà ở, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội có Nghị quyết cho phép áp dụng tỷ lệ 2/3 (hoặc 3/4 hoặc 80%) chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ là quyết định có hiệu lực.

“Chủ sở hữu nhà chung cư không đồng thuận vẫn được đảm bảo đầy đủ các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng như các chủ sở hữu khác. Trường hợp không thực hiện bàn giao nhà thì sẽ bị cưỡng chế để phá dỡ nhà chung cư theo dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”, ông Lê Hoàng Châu nói thêm.

Để đảm bảo yếu tố nhà đầu tư có thể sinh lời trong việc đầu tư, xây dựng, cải tạo sữa chữa chung cư cũ nát thì cần đề xuất không gian cải tạo toàn khu chứ không phải chỉ từng nhà chung cư riêng lẻ.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên- Môi trường

Về Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, theo HoREA, cần tính đến “lợi thế vị trí” của căn hộ, như căn hộ tầng trệt (có lợi thế về kinh doanh, đi lại, an toàn PCCC), hoặc căn hộ góc, hoặc căn hộ lầu một, hoặc lầu hai so với các căn hộ tầng cao hơn.

Đồng thời, nên quy định hệ số hoán đổi diện tích căn hộ nhà chung cư tái định cư tối thiểu từ 1,2 lần so với diện tích căn hộ cũ, bởi lẽ ngay từ năm 2014, điểm b Khoản 1 Điều 116 Luật Nhà ở đã quy định “trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ” và trên thực tế nhiều năm qua các chủ đầu tư đều bố trí diện tích nhà tái định cư lớn hơn nhà ở cũ.

Về phía quyền lợi của nhà đầu tư, HoREA cho rằng, Khoản 1 Điều 17 Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định “chủ đầu tư dự án được phép điều chỉnh hệ số sử dụng đất, tăng chiều cao công trình” là cơ chế cần thiết, nhưng cần quy định quy định rõ hơn “mức tăng” hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình mà cấp tỉnh được quyền quyết định.

Đồng thời, HoaREA cũng cho rằng, cần giao thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định “mức tăng” hệ số sử dụng đất tối đa 2 lần theo quy hoạch phân khu đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; quyết định tăng chiều cao công trình nhưng vẫn phải đảm bảo cao độ tĩnh không theo quy định về quốc phòng và phù hợp với quy hoạch chung xây dựng cấp tỉnh. Trường hợp cần thiết điều chỉnh cục bộ một phần quy hoạch chung thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Về quyết định nhà đầu tư, chỉ cần quá bán (trên 50% hộ dân đồng ý) là nhà đầu tư đủ điều kiện.

Theo HoREA, dự thảo lần 1 Nghị định 101 đưa ra tỷ lệ 70% trên 70% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư tham dự Hội nghị nhà chung cư đồng thuận, dẫn đến kết quả số đồng ý chỉ đạt 49% tổng số chủ sở hữu, không đạt “đa số quá bán”.

“Nay, Hiệp hội đề nghị nên áp dụng nguyên tắc “đa số quá bán, trên 50%” (“tối thiểu phải đạt trên 51%” như “Dự thảo Nghị định 101”) trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”, ông Châu kiến nghị.

Nếu giải quyết được những “vướng mắc” đó, việc cải tạo, di dời chung cư cũ ở TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung sẽ được thuận lợi hơn mà không xảy ra xung đột lợi ích giữa nhà đầu tư và người dân sống trong các chung cư cũ.