Tổng công ty Tín Nghĩa niêm yết trên Upcom: Lợi nhuận từ hàng ngàn hecta đất đi đâu? (bài 4)

Thuê đất rẻ hơn ly trà đá

Theo công văn số 10712 của UBND tỉnh Đồng Nai ngày 22/12/2015 về duyệt phương án sử dụng đất của Tổng công ty Tín Nghĩa, sau khi chuyển thành công ty cổ phần, Tín Nghĩa sẽ quản lý 22.056.242m2 đất ở Đồng Nai.

Đến 30/6/2018, Tổng Công ty Tín Nghĩa đang đầu tư 8 khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa-Vũng Tàu với tổng diện tích 3.500ha, thu hút hơn 250 doanh nghiệp với tổng vốn đầu tư hơn 5,3 tỷ USD. Công ty xếp thứ 4 tại thị trường miền Nam về bất động sản khu công nghiệp với 8% thị phần.

Các khu công nghiệp do Tín Nghĩa phát triển gồm, Khu công nghiệp Nhơn Trạch 3 với tổng diện tích 697ha tại 25B, xã Hiệp Phước, huyện Nhơn Trạch. Khu công nghiệp Ông Kèo có tổng diện tích 855,6ha ở xã Phước Khánh, huyện Nhơn Trạch.

Tín Nghĩa được ưu ái thuê đất với giá rẻ bèo.

Khu công nghiệp An Phước rộng 201ha, nằm ở xã Phước Khánh, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Khu công nghiệp Tân Phú có tổng diện tích 49,76ha ở thị trấn Tân Phú, huyện Tân Phú. Khu công nghiệp Nhơn Trạch 6 có tổng diện tích hơn 315ha ở xã Long Thọ, huyện Nhơn Trạch.

Khu công nghiệp Tam Phước rộng hơn 323ha đường số 6, xã Tam Phước, huyện Long Thành. Khu công nghiệp Bàu Xéo có tổng diện tích 496 ha ở Quốc lộ 55, xã Phước Long Thọ, huyện Đất Đỏ. Khu công nghiệp Đất Đỏ có tổng diện tích 500ha nằm ở huyện Trảng Bom.

Phần lớn diện tích đất của Tín Nghĩa là thuê dài hạn trả tiền thuê đất hằng năm, số còn lại là mua quyền sử dụng đất hoặc tự thỏa thuận, bồi thường với người dân. Tuy nhiên, sẽ không quá khi nói rằng, Tín Nghĩa là “con cưng” của tỉnh Đồng Nai. Thực tế, Tín Nghĩa được hưởng khá nhiều ưu ái, nhất là trong việc thuê đất.

Điển hình, năm 2016, tỉnh Đồng Nai đã cho Tín Nghĩa thuê 201ha đất ở huyện Long Thành để đầu tư tại Khu công nghiệp An Phước với giá chỉ hơn 1.600 đồng/m2/năm, chưa mua được 1 ly trà đá ở TP.HCM.

Cụ thể, theo Hợp đồng thuê đất số 87/HĐTĐ ngày 12/10/2016, bên cho thuê đất là UBND tỉnh Đồng Nai do ông Lê Viết Hưng, Giám đốc Sở Tài Nguyên Môi trường làm đại diện và bên thuê đất là Tổng công ty Tín Nghĩa do ông Quách Văn Đức, Tổng giám đốc làm đại diện.

Hai bên đã ký kết Hợp đồng thuê đất với diện tích đất thuê là 574.180m2. Trong đó 405.007m2 là đất công nghiệp, mục đích sử dụng là làm khu công nghiệp. Thời hạn thuê đất đến ngày 4/9/2062. Giá tiền thuê đất là 1.687đồng/m2/năm và được tính từ ngày 17/4/2015 đến 30/8/2021.

Điều đáng nói, lấy giá thuê này nhân với toàn bộ diện tích đất được thuê thì Tín Nghĩa chỉ phải trả cho UBND tỉnh Đồng Nai hơn 968 triệu đồng/năm. Với thời gian thuê khoảng 47 năm thì tổng số tiền phải trả khoảng hơn 45 tỷ đồng.

Trong khi đó, vào tháng 11/2015, UBND huyện Long Thành dùng tiền ngân sách để đền bù, giải phóng mặt bằng cho 387.086m2 đất ở dự án này đã là hơn 43,7 tỷ đồng. Có nghĩa, Đồng Nai đã cho Tín Nghĩa thuê đất dưới giá trị đền bù của Nhà nước.

Nhiều khi công nghiệp của Tín Nghĩa được thuê đất với giá chưa bằng một ly trà đá.

Tiếp đó, ngày 6/4/2018, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định số 1199/QĐ-UBND về việc cho Tín Nghĩa thuê 9.979m2 đất đã hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại xã Phước Khánh, huyện Nhơn Trạch để đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp Ông Kèo.

Hình thức sử dụng đất là Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. Thời hạn sử dụng đất đến ngày 11/3/2058. Tín Nghĩa được miễn tiền thuế đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp. 

Có ưu ái khi định giá?

Tín Nghĩa được định giá khi IPO dựa theo công văn số 7371-CV/TU, thời điểm chốt số liệu để xác định giá trị doanh nghiệp là 31/12/2014. Tuy nhiên, báo cáo tự định giá của Tín Nghĩa với đơn vị tư vấn là Công ty TNHH Grant Thornton Việt Nam có sự chênh lệch khá lớn.

Cụ thể, tổng tài sản mà Tín Nghĩa tự định giá là 5.700 tỷ đồng, còn số liệu xác định lại là 6.284 tỷ đồng, chênh nhau 575 tỷ đồng. Trong đó, bất động sản đầu tư chênh 200 tỷ đồng, đầu tư tài chính dài hạn chênh 227 tỷ đồng…

Có nghĩa, việc định giá tài sản Nhà nước tại Tín Nghĩa dường như thấp hơn giá trị thật đã có được nhờ vào những lợi thế mang tính biệt đãi. Đó là chưa kể, những dấu hiệu bỏ ngoài giá trị của công ty con khi định giá Tín Nghĩa.

Cụ thể, khi IPO, Tín Nghĩa đang quản lý 22.056.242m2 đất ở Đồng Nai. Tuy nhiên, giá trị giá trị bất động sản đầu tư của Tổng công ty chỉ được định giá là hơn 395 tỷ đồng. Trong khi đó, quyết định số 64/2014/QĐ-UBND tỉnh Đồng Nai ngày 22/12/2014 quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, đất ở nông thôn thuộc khu vực xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch cao nhất là 2,5 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 450.000 đồng/m2.

Trong khi đó, nếu dự án Khu đô thị du lịch xã Đại Phước rộng 553.265m2, được đưa vào kinh doanh khai thác, ít nhất cũng tạo ra nguồn thu cho Tín Nghĩa hơn 500 tỷ đồng. Tức là, giá trị một dự án đã có thể vượt qua giá trị toàn bộ các bất động sản đầu tư của Tín Nghĩa, thể hiện tại cáo bạch để IPO.

Có nghĩa, lợi thế về bất động sản của Tín Nghĩa thể hiện phần rất lớn tại các công ty con nhưng chưa được xác định đúng giá trị. Trong đó, Công ty Cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch, do Tín Nghĩa chiếm 51,51% cổ phần, khi đó là chủ đầu tư dự án Đông Sài Gòn với gần 942ha.

Dự án này được phê duyệt từ tháng 10/2008. Đến ngày 24/10/2017, tỉnh Đồng Nai có Quyết định số 3736/QĐ-UBND chấp thuận cho Công ty Cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch làm nhà đầu tư thứ nhất và nhà đầu tư thứ hai là VNIC 2 Pte., Ltd của Trung Quốc để thực hiện dự án “Thành phố Thiên Nga” trên diện tích hơn 106ha đất.

Một phần quyền sử dụng đất trong diện tích đất này được tỉnh định giá là hơn 113 tỷ đồng. Lấy số tiền này chia đều cho 106ha, tương đương khoảng 1.045 tỷ đồng/ha. Còn nếu tính 942ha dự án Đông Sài Gòn sẽ có giá trị lên đến hơn 10.000 tỷ đồng.

Hiện trạng Khu đô thị Đông Sài Gòn sau khi về lập liên doanh với CFLD. 

Tuy nhiên, tại cáo bạch IPO của Tín Nghĩa, tổng giá trị vốn góp vào 15 công ty con, công ty liên kết chỉ là 1.459 tỷ đồng. Tức chỉ gấp 1,5 giá trị của một trong số 15 công ty này. Nói cách khác, giá trị thật của các phần vốn góp tại 15 công ty con, công ty liên kết của Tín Nghĩa dường như không phản ánh trong định giá về doanh nghiệp này.

Ai hưởng lợi?

Điều đáng nói, được Đồng Nai ưu ái cho thuê đất với giá rẻ rồi các công ty con của Tín Nghĩa đem đất bán lại cho quỹ đầu tư đến từ Trung Quốc. Điển hình như dự án Khu đô thị Đông Sài Gòn.

Cụ thể, sau khi có quyết định số 3736 của UBND tỉnh Đồng Nai, Công ty Cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch liên doanh với Công ty VNIC 2 Pte., Ltd, Thành viên của Tập đoàn China Fortune Land Development (CFLD) để thực hiện dự án Khu đô thị Đông Sài Gòn.

Ngày 9/11/2017, Công ty VNIC 2 Pte., Ltd và Công ty Cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch đã ký hợp đồng liên doanh đồng ý thực hiện thành lập Công ty TNHH Thành phố Công nghiệp mới Nhơn Trạch. Tổng giá trị hợp đồng hợp tác kinh doanh là 566,25 tỷ đồng.

Công ty Cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch góp 20% vốn điều lệ, tương đương 113,25 tỷ đồng. Tài sản góp vốn là giá trị quyền sử dụng khu đất có tổng diện tích là hơn 106ha. Các bên nhất trí  xác định giá trị quyền sử dụng khu đất này là 1.045 tỷ đồng.

Phần giá trị quyền sử dụng đất cao hơn phần góp vốn của công ty là 932 tỷ đồng sẽ được Công ty Công nghiệp mới Nhơn Trạch thanh toán lại bằng tiền cho Công ty Cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch.

Sau khi lập liên doanh với công ty con của CFLD, dự án Khu đô thị Đông Sài Gòn được đổi tên thành dự án Swan Park Đông Sài Gòn. Như vậy, Công ty Cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch đã bỏ túi 932 tỷ đồng trong thương vụ này, hơn một nửa tổng giá trị vốn góp vào 15 công ty con, công ty liên kết của Tín Nghĩa là 1.459 tỷ đồng.

Dễ hiểu, tỉnh Đồng Nai ưu ái cho Tín Nghĩa thuê đất với giá rẻ. Tín Nghĩa lập công ty con để thực hiện dự án. Công ty con không có năng lực và để dự án “treo” dai dẳng như ở dự án Khu đô thị Đông Sài Gòn, gần 20 năm. Sau đó, công ty con bán đất cho đối tác và hưởng lợi!

Chỉ riêng dự án Khu đô thị Đông Sài Gòn đã mang về cho công ty con của Tín Nghĩa 932 tỷ đồng.

Chỉ 1 dự án mà Đồng Nai giao đất cho Tín Nghĩa đã mang về cho Công ty Cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch khoản lợi nhuận 932 tỷ đồng. Thế nhưng bản công bố thông tin IPO của Tín Nghĩa cho thấy, tổng giá trị thực tế của doanh nghiệp chỉ là hơn 6.284 tỷ đồng. Nợ thực tế phải trả là hơn 4.845 tỷ đồng. Tổng giá trị thực tế phần vốn Nhà nước tại Tín Nghĩa là hơn 1.439 tỷ đồng.

Trong số, tài sản cố định và đầu tư dài hạn là hơn 3.503 tỷ đồng thì bất động sản đầu tư hơn 395 tỷ đồng. Một câu hỏi được đặt ra, phải chăng giá trị thực tế về tài sản và sức mạnh của Tín Nghĩa đang tiềm ẩn ở các công ty con, công ty liên kết nhưng chưa được xác định đúng.

Lúc IPO, vốn điều lệ của Tín Nghĩa là 2.332 tỷ đồng. Tín Nghĩa đang có 10 công ty con với vốn góp của Tổng công ty chiếm từ 50-100% vốn điều lệ, 5 công ty liên kết có vốn góp chiếm 20-50% vốn điều lệ.

Tuy nhiên, tổng giá trị thực tế của Tín Nghĩa là hơn 6.284 tỷ đồng, nợ phải trả là hơn 4.845 tỷ đồng. Đáng lưu ý, giá trị thực tế phần vốn Nhà nước tại Tín Nghĩa chỉ là hơn 1.439 tỷ đồng. Tại thời điểm IPO, nợ phải trả của Tín Nghĩa là hơn 4.845 tỷ đồng, chiếm hơn ba phần tư tổng giá trị thực tế của doanh nghiệp.

Nói cách khác, tài sản Tín Nghĩa chủ yếu hình thành từ vốn vay chứ không phải từ quỹ 2.205ha đất khu công nghiệp, khu đô thị, dân cư mà doanh nghiệp này đang sở hữu và Tín Nghĩa tăng trưởng chủ yếu nhờ nợ nần.

Tổng công ty Tín Nghĩa niêm yết trên Upcom: Vay tiền ở hàng loạt ngân hàng và cả 2 nhà băng Trung Quốc (bài 5)

Khi IPO, nợ phải trả của Tín Nghĩa là hơn 4.845 tỷ đồng. Còn tại 30/6/2018, tổng nợ phải trả của Tín Nghĩa là 7.258 tỷ đồng. Khoản nợ này, Tín Nghĩa vay ở hàng loạt ngân hàng. Đáng chú ý, trong danh sách chủ nợ của Tín Nghĩa còn có 2 nhà băng Trung Quốc là Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc-China Construction Bank và Ngân hàng Thương mại TNHH E.SUN.