Tổng công ty Tín Nghĩa niêm yết trên Upcom: 3.500ha đất mang về bao nhiêu tiền cho Tín Nghĩa? (bài 3)

“Vua” đất

Theo bản công bố thông tin bán đấu giá cổ phần lần đầu ra công chúng của Tổng công ty Tín Nghĩa, tổng diện tích đất của Tín Nghĩa đang sử dụng, triển khai và đầu tư là 22.111.248m2. Ngoài đất ở Đồng Nai, Tín Nghĩa còn quản lý, sử dụng đất ở Lâm Đồng, Bà Rịa-Vũng Tàu, Lào.

Theo công văn số 10712 của UBND tỉnh Đồng Nai ngày 22/12/2015 về duyệt phương án sử dụng đất của Tổng công ty Tín Nghĩa, sau khi chuyển thành công ty cổ phần, Tín Nghĩa sẽ quản lý 22.056.242m2 đất ở Đồng Nai.

Trong đó, đất đang quản lý và sử dụng là 8.145.734m2. Đất đang triển khai thực hiện dự án đầu tư là 13.910.507m2. Phần lớn diện tích đất là thuê dài hạn nhưng trả tiền thuê đất hằng năm. Số còn lại là mua quyền sử dụng đất hoặc tự thoả thuận, bồi thường với người dân.

Tín Nghĩa đang quản lý, đầu tư và khai thác 3.500ha đất khu công nghiệp.

Còn UBND tỉnh Lâm Đồng duyệt phương án sử dụng đất của Tín Nghĩa tại công văn số 4586/UBND-ĐC ngày 7/8/2015. Theo đó, Tín Nghĩa được sử dụng 55.006m2 tại xã Lộc Nga, TP. Bảo Lộc. Đây là địa điểm có Nhà máy chế biến cà phê, được mua lại từ BIDV chi nhánh Bảo Lộc.

Trong 16 công ty con và đơn vị trực thuộc, 10 công ty liên doanh và liên kết của Tín Nghĩa, thì Công ty Cổ phần Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa quản lý 323ha. Lĩnh vực kinh doanh chính của công ty này là đầu tư, xây dựng, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp và khu dân cư, khai thác, xử lý, cung cấp nước sạch và xử lý nước thải.

Công ty Cổ phần Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa được thành lập năm 2012. Vốn điều lệ của công ty là hơn 173 tỷ đồng. Tổng công ty Tín Nghĩa chiếm 56,73%.

Công ty Cổ phần đầu tư Nhơn Trạch lúc 2015 là chủ đầu tư dự án Khu đô thị Đông Sài Gòn rộng 942ha ở Khu đô thị mới Nhơn Trạch. Công ty Đầu tư Nhơn Trạch được thành lập năm 2004, vốn điều lệ 660 tỷ đồng và Tín Nghĩa chiếm 51,51% vốn điều lệ.

Ngoài ra còn có Công ty Cổ phần Du lịch Đồng Thuận do Tín Nghĩa chiếm 88,6% vốn điều lệ quản lý 7ha đất. Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Tín Nghĩa- Phương Đông là chủ đầu tư dự án Khu công nghiệp Đất đỏ rộng 496ha và Khu dân cư Đất Đỏ rộng 131ha ở tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.

Công ty Cổ phần Đầu tư Tín Nghĩa-Á Châu là chủ đầu tư Khu dân cư, dịch vụ và nghỉ dưỡng Cù lao Tân Vạn với diện tích 47ha. Doanh nghiệp này, Tổng công ty Tín Nghĩa nắm 51% vốn điều lệ.

Công ty Tín Nghĩa-Lào đang quản lý, triển khai dự án và chăm sóc 500ha cà phê tại huyện Champasak, Lào. Doanh nghiệp này, Tổng công ty Tín Nghĩa nắm 100% vốn điều lệ với hơn 7,5 triệu USD…

Tại 22/12/2015, Tín Nghĩa quản lý đầu tư và kinh doanh 6 khu công nghiệp với diện tích 2.673ha, chiếm 28% tổng diện tích các khu công nghiệp ở Đồng Nai. Kế hoạch phát triển giai đoạn 2016-2020, Tín Nghĩa đặt mục tiêu, doanh thu tăng khoảng 16%/năm và lợi nhuận tăng 13%/năm.

Việc đầu tư giai đoạn 2016-2020 của Tín Nghĩa được xác định sẽ tập trung vào hoàn thiện hạ tầng tại các khu công nghiệp, hoàn tất tổng kho xăng dầu với số tiền 3.396 tỷ đồng. Trong đó, Khu công nghiệp An Phước là 631 tỷ đồng. Khu công nghiệp Ông Kèo được đầu tư 1.770 tỷ đồng. Khu công nghiệp Nhơn Trạch 6D sẽ được rót 163 tỷ đồng…

Đến 30/6/2018, Tổng Công ty Tín Nghĩa đang đầu tư 8 khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa-Vũng Tàu với tổng diện tích 3.500ha, thu hút hơn 250 doanh nghiệp với tổng vốn đầu tư hơn 5,3 tỷ USD. Công ty xếp thứ 4 tại thị trường miền Nam về bất động sản khu công nghiệp với 8% thị phần.

Các khu công nghiệp do Tín Nghĩa phát triển gồm, Khu công nghiệp Nhơn Trạch 3 với tổng diện tích 697ha tại 25B, xã Hiệp Phước, huyện Nhơn Trạch. Khu công nghiệp Ông Kèo có tổng diện tích 855,6ha ở xã Phước Khánh, huyện Nhơn Trạch.

Khu công nghiệp An Phước rộng 201ha, nằm ở xã Phước Khánh, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Khu công nghiệp Tân Phú có tổng diện tích 49,76ha ở thị trấn Tân Phú, huyện Tân Phú. Khu công nghiệp Nhơn Trạch 6 có tổng diện tích hơn 315ha ở xã Long Thọ, huyện Nhơn Trạch.

Khu công nghiệp Tam Phước rộng hơn 323ha đường số 6, xã Tam Phước, huyện Long Thành. Khu công nghiệp Bàu Xéo có tổng diện tích 496 ha ở Quốc lộ 55, xã Phước Long Thọ, huyện Đất Đỏ. Khu công nghiệp Đất Đỏ có tổng diện tích 500ha nằm ở huyện Trảng Bom. Đó là chưa kể hàng loạt dự án khu dân cư, đất đai khác của Tổng Công ty Tín Nghĩa.

Bèo bọt

Sở hữu lợi thế với quỹ đất lớn nhưng hiệu quả của Tổng Công ty Tín Nghĩa trong kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, các dự án bất động sản là là điều đáng bàn. Tại báo cáo tài chính bán niên 2018 của Tín Nghĩa cho thấy, doanh thu kinh doanh bất động sản chỉ đạt gần 56,7 tỷ đồng, chiếm 1% trong tổng doanh thu của Tổng công ty. Trong khi đó, cả năm 2017 đạt tới 283 tỷ đồng.

Trong khi đó, 8 khu công nghiệp với tổng diện tích 3.500ha chỉ mang về cho Tín Nghĩa gần 154 tỷ đồng doanh thu, chiếm 2,8% trong tổng doanh thu của Tổng công ty. Tương tự, cả năm 2017 Tín Nghĩa đạt tới 255 tỷ đồng doanh thu kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp.

Trong cơ cấu doanh thu của Tín Nghĩa, ngành nghề kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp và bất động sản chỉ là lĩnh vực đóng góp nhiều thứ 2, chiếm 5,9% trong cơ cấu doanh thu của Tổng công ty và đạt giá trị 539 tỷ đồng. 


Tại 31/12/2017, lợi nhuận gộp của mảng kinh doanh bất động sản là 74 tỷ đồng, còn 6 tháng đầu năm 2018 là 24,4 tỷ đồng. Tương tự, lợi nhuận gộp của kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp ở năm 2017 là 154,2 tỷ đồng và 6 tháng đầu năm 2018 là 83 tỷ đồng.  

Theo Tín Nghĩa, giai đoạn 2016-2020, với việc tham gia ký kết hàng loạt các Hiệp định tự do thương mại song phương, đa phương và việc tham gia vào các thị trường, cộng đồng kinh tế Asean, CPTPP... sẽ tạo cơ hội thu hút một lượng lớn nguồn vốn FDI vào Việt Nam.

Đồng Nai đứng thứ 4 cả nước về thu hút đầu tư và được đánh giá còn nhiều tiềm năng trong tương lai. Với chủ trương mở rộng quan hệ hợp tác kinh tế nhiều mặt với chính quyền địa phương các nước, tăng cường giao lưu, chủ trương hỗ trợ cho việc thu hút đầu tư vào tỉnh, Đồng Nai tiếp tục là thị trường đầu tư tiềm năng cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Tín Nghĩa đặt mục tiêu đến năm 2020, xây dựng các khu công nghiệp có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ hoàn chỉnh, môi trường xanh sạch, thân thiện. Thu hút thêm nhiều ngành công nghiệp hỗ trợ với công nghệ tiên tiến.

Đến năm 2020, diện tích cho thuê đạt trên 90% diện tích đất được phép cho thuê trong các khu công nghiệp của Tín Nghĩa, dự kiến sẽ đầu tư xong hạ tầng như khu công nghiệp Nhơn Trạch 6D, Ông Kèo, An Phước, Tân Phú, Đất Đỏ.

Chi phí xây dựng dở dang một số hạng mục của Tín Nghĩa.

Kinh doanh bất động sản và xây dựng trở thành một trong lĩnh vực chính của Tín Nghĩa. Đến năm 2021, xây dựng Công ty Kinh doanh Địa ốc Tín Nghĩa thành doanh nghiệp hàng đầu về kinh doanh địa ốc ở vùng Đông Nam Bộ. Tập trung vào hai lĩnh vực địa ốc và xây dựng.

Về lĩnh vực địa ốc, tập trung phát triển thị trường Đồng Nai ở khu vực Cù Lao-Tân Vạn, Cù lao phố, Nhơn Trạch, Tam Phước-Long Thành. Cùng với phát triển khu công nghiệp sẽ tìm kiếm cơ hội hợp tác đầu tư phát triển nhà ở cao cấp, văn phòng cho thuê ở tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu…

Tại 30/6, Tín Nghĩa có chi phí xây dựng dở dang tại 17 dự án về khu công nghiệp, bất động sản, kho xăng, cảng, trạm xử lý nước thải, nhà xưởng… là hơn 2.804 tỷ đồng. Cộng với chi phí đầu tư giai đoạn trước đó sẽ thấy, hiệu quả của Tín Nghĩa khi kinh doanh bất động sản, hạ tầng khu công nghiệp là không cao.

Ở đây, cần phải hiểu, Tổng công ty Tín Nghĩa không phải là đơn vị trực tiếp kinh doanh doanh bất động sản, hạ tầng khu công nghiệp mà là các công ty con. Vấn đề đặt ra là doanh nghiệp quản lý, sử dụng diện tích đất lên đến hàng nghìn hecta trong một thời gian dài nhưng gần như đã không mang lại hiệu quả về kinh tế. Tuy nhiên, tại sao chính quyền tỉnh Đồng Nai vẫn dành nhiều ưu ái cho Tín Nghĩa?

Tại bản công bố thông tin đấu giá cổ phần Tín Nghĩa, nợ phải trả của doanh nghiệp này là hơn 4.845 tỷ đồng, chiếm hơn ba phần tư tổng giá trị thực tế của doanh nghiệp. Nói cách khác, tài sản Tín Nghĩa chủ yếu hình thành từ vốn vay chứ không phải từ quỹ 2.205 ha đất khu công nghiệp, khu đô thị, dân cư mà doanh nghiệp này đang sở hữu lúc đó.

Vì sao doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhất tỉnh Đồng Nai này lại tăng trưởng chủ yếu nhờ nợ nần, nợ phải trả chiếm đến hơn ba phần tư tổng giá trị thực tế tại doanh nghiệp, theo như bản công bố thông tin đấu giá cổ phần Tín Nghĩa? Ai là người hưởng lợi từ hàng ngàn hecta đất này?

Tổng công ty Tín Nghĩa niêm yết trên Upcom: Lợi nhuận từ hàng ngàn hecta đất đi đâu? (bài 4)

Tín Nghĩa là công ty trực thuộc Tỉnh uỷ Đồng Nai, được thành lập để tổ chức sản xuất kinh doanh, đóng góp nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và ngân sách Đảng địa phương. Do đó, Tín Nghĩa đã được hưởng rất nhiều chính sách ưu ái khi giao đất. Tuy nhiên, phía sau cái mác “con cưng” của Tỉnh uỷ, ai sẽ là người kiểm soát Tín Nghĩa và được hưởng lợi?