Tiền đổ vào đất: Chọn hàng gì để tránh 'đu đỉnh'?

Trông giỏ… bỏ tiền

Cuối tuần trước, nhận được cuộc điện thoại của cậu bạn thân ở quê, tôi cùng một đồng nghiệp quyết định chạy xe về Vĩnh Phúc, nơi cậu bạn nói vừa tìm được một miếng đất rất đẹp. Ra khỏi trung tâm Hà Nội hơn 30 cây số, đường xá đã dễ đi hơn, các nút giao thông đã bớt ùn tắc. Tiếng chuông điện thoại của người môi giới ở Phúc Yên (Vĩnh Phúc) reo lên chỉ đường, hóa ra lô đất được nói đến không phải ở Vĩnh Phúc mà... dạt sang xã Minh Trí, huyện Sóc Sơn.

Sau hơn 1 tiếng lái xe quanh khu vực Sóc Sơn, chúng tôi đã có mặt tại thửa đất được giới thiệu là “hàng đẹp” giữa cái nắng gay gắt. Miếng đất đồi trọc, phải đi bộ cả cây số trên con đường rộng chưa đầy 1 m nhưng vẫn được “cò” đất khen ngợi hết lời, xung quanh còn nhiều lô tương tự nhưng cũng chẳng thấy lối vào ở đâu.

Nhân viên môi giới tên An đeo khẩu trang kín mít, tay chỉ hết miếng đất bên này đến miếng đất bên kia, miệng không ngừng giới thiệu về sự hấp dẫn của khu vực này. Thông tin đồn đoán về việc “lên đời” 3 huyện Sóc Sơn, Mê Linh, Đông Anh trở thành thành phố vệ tinh của Hà Nội với tuyến đường Vành đai 4 chạy qua khiến đất đai ở đây “vào sóng”, dù chưa biết bao giờ đường mới xây xong.

“Kể từ sau Tết Nguyên đán 2022, em không đếm hết được bao nhiêu đoàn nhà đầu tư đến đây khảo sát, trong đó không ít người chốt được ‘hàng ngon, hàng đẹp’ và lãi lớn. Đây là cơ hội ‘10 năm mới có 1 lần’, các anh nên chốt nhanh để không bỏ lỡ cơ hội, bởi giá đất nơi đây đang trong xu hướng tăng. Nhiều người dân địa phương cũng đổi đời nhờ cơn sốt đất mới này”, nhân viên môi giới này rủ rê.

Lấy lý do cần thời gian cân nhắc thêm, chúng tôi rời khỏi khu vực đồi rừng và quay về trung tâm Hà Nội, nhưng trong đầu vẫn luôn nghĩ về câu nói “10 năm mới có 1 lần” của An cũng như chuyện sau nhiều năm, dường như cơn sốt nhà đất bắt đầu quay trở lại, lan tỏa ở nhiều đô thị, tỉnh thành, huyện lỵ, thậm chí cả vùng sâu, vùng xa.

Trước đó, nghe cậu em theo dõi mảng thông tin địa ốc khu vực phía Nam tâm sự, cậu có bà chị đang làm việc tại một công ty xuất nhập khẩu hơn 10 năm, bất chợt xin nghỉ việc rồi rút hết tiền tiết kiệm và vay mượn thêm được khoảng 2 tỷ đồng để đi buôn đất.

Số là sau dịp họp lớp cấp 3, gặp gỡ mấy cô bạn cũ, hết buôn chuyện gia đình thì chuyển câu chuyện “đổi đời” từ đất, “lướt sóng” đất thu về bạc tỷ vào năm ngoái. Ngẫm lại đồng lương “ba cọc, ba đồng” chưa đến 15 triệu đồng/tháng, lại đang muốn có thêm tiền để chuyển khỏi căn nhà cũ cấp 4 rộng chưa đến 20 m2 trong hẻm, chị quyết đổ tiền vào đất.

Bắt đầu với đất Củ Chi, chị tìm được cho mình một mảnh đất trồng cây lâu năm rộng hơn 700 m2, trong đó có có 100 m2 thổ cư mặt tiền đường nhựa thuộc xã An Phú. Giá ban đầu được rao 2,5 tỷ đồng, chần chừ chưa vội mua, vậy mà sau 1 tuần đã tăng lên 2,8 tỷ đồng. Tiếc hùi hụi, nhưng nghe cậu em kể, có tiếc thì mới thấy là đúng vì đất đang vào “sóng”, nếu thuận lợi có thể kiếm được vài trăm triệu đồng chỉ sau vài tuần. Chưa kể, đầu tư đất vào thời điểm này, nếu bán đi thu tiền về để không thì lo mất giá bởi lạm phát đang tăng cao, trong khi tìm mua được mảnh đất khác ưng ý không dễ, mà có khi giá lại cao hơn. Vậy là chị “chốt” luôn mảnh đất này, cho dù giá đã chênh 300 triệu đồng.

Hôm rồi ngồi cà phê, nghe chị kể về giá cả, cách vào tiền, thủ tục vay vốn… và cả những nguồn tin “mật” mà chị nắm được mới ngỡ ngàng, bởi nhiều thông tin mà đến cậu, một phóng viên theo dõi mảng bất động sản từ khá lâu cũng chưa nghe tới, để rồi nhận ra “mình cũng chả biết gì về đất cả!”.

Từ tài chính cá nhân đến đầu tư bất động sản

“Làm gì cũng phải có duyên và chuyện đi buôn đất cũng là cái duyên và cái thời”, đó là câu nói cửa miệng của dân buôn đất và khi “thời” đến, rồi ai cũng phải thử “duyên” một lần. Bắt đầu bằng câu hỏi “trong thời điểm suy thoái, để tiền mặt ngân hàng làm gì?”, rồi tự trả lời rằng việc đầu tư vào bất động sản là hấp dẫn. Khi những nhà đầu tư gạo cội còn do dự thì khá nhiều nhà đầu tư mới (hay còn gọi là F0 bất động sản) lại có “cái đầu lạnh”, ngược dòng thị trường để kiếm tiền.

Sự xuất hiện của nhiều tên tuổi ở làng giải trí như “Chim sẻ đi nắng” hay diễn viên Hùng Thuận (bé An trong phim Đất rừng phương Nam) cũng tay ngang chuyển sang đầu tư bất động sản phần nào cho thấy sức hấp dẫn của lĩnh vực này, cũng như sự bùng nổ của làn sóng F0 bất động sản như hiện nay.

Có thể nói, qua rồi thời tư duy “nhà đầu tư F0” chủ yếu là tiền mặt nhưng thiếu kinh nghiệm và kiến thức. Thực tế cho thấy, lớp nhà đầu tư mới này rất nhanh nhạy và chỉ một thời gian ngắn là có thể xếp vào hàng “professinal”, hay còn gọi là nhà đầu tư chuyên nghiệp và “món khoái khẩu” chính là đất nền. Trần Minh, một tư vấn viên bất động sản cho hay, biệt tài của các nhà đầu tư thế hệ mới là rất giỏi trong việc tìm kiếm những lô đất có khả năng sinh lời tốt, đặc biệt là những khu vực ngoại tỉnh.

Đầu tư bất động sản thường đem lại lợi nhuận cao, nhất là khi lãi suất tiền gửi tiết kiệm hiện chỉ quanh mức 4-5%/năm như hiện nay thì bất động sản càng trở nên hấp dẫn. Tuy nhiên, khi những cơn sốt ảo được khuấy lên bởi sự bất cân xứng thông tin, bởi mạng lưới “cò mồi” cố tình tạo ra tâm lý kiếm lời dễ dàng và mau chóng, bất chấp đạo đức và luật pháp, thị trường sẽ biến dạng.

Ông Trần Khánh Quang, Chuyên gia bất động sản

Ghi nhận thực tế cho thấy, từ đầu năm 2022, làn sóng nhà đầu tư đổ về những địa phương phía Bắc như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Thanh Hóa, Nghệ An…, hay khu vực vùng ven phía Nam như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, thậm chí xa hơn như Bình Phước, Bình Thuận… để săn đất rất sôi động.

Sức ép đô thị khiến cho nhiều người ở trung tâm tỏa ra ngoại ô mua căn nhà thứ hai (second home) để ở, cũng như tranh thủ cơ hội đầu tư kiếm lời. Bên cạnh đó, thông tin quy hoạch hạ tầng giao thông được dồn dập công bố (do 2021 là năm đầu của chu kỳ quy hoạch 10 năm) đã thúc đẩy giới đầu tư lựa chọn đất như là một tài sản sinh lời tiềm năng.

Chưa kể, tại các đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội, mấy năm nay, thủ tục pháp lý cho các dự án bị ách tắc, nguồn cung nghẽn lại. Nhiều chủ đầu tư “dạt” về tỉnh lẻ phát triển dự án, từ đó đẩy giá đất leo thang. Theo Bộ Xây dựng, tỷ lệ dân số đô thị sẽ tăng từ mức 40% hiện tại lên 45% vào năm 2030, đòi hỏi mỗi năm cần thêm 70 triệu mét vuông nhà ở.

Đất đai là một loại hàng hoá nên cũng chịu tác động từ cung - cầu thị trường. Nguồn cung đất ngày một hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân ngày một tăng, cho nên giá đất sẽ chỉ tăng, mà không giảm.

Theo ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land, việc đầu tư vào đất nền không phải lúc nào cũng mang lại tỷ suất lợi nhuận cao ngay lập tức. So với đầu tư vào chung cư hay nghỉ dưỡng, đất nền nếu mua bằng “tiền tươi thóc thật” thì yên tâm “ôm” bởi giá chỉ có tăng chứ ít khi giảm nên phù hợp đầu tư trong dài hạn.

Quả ngọt nhiều, trái đắng cũng không ít

Khác với trước đây, việc đầu tư đất nền hiện không còn tập trung tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, mà hướng ra các khu vực lân cận, thậm chí ở các tỉnh lẻ xa xôi.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết, tâm lý của nhà đầu tư hiện rất hồ hởi sau sự dồn nén của thị trường bất động sản thời dịch, cộng với tâm lý không muốn bỏ lỡ cơ hội khi Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư công, triển khai hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn.

Bên cạnh đó, những tín hiệu cho thấy thị trường có thể sớm hồi phục trở lại cũng tạo ra động lực cho nhiều nhà đầu tư nhanh nhạy tận dụng để mua lại các bất động sản giảm giá, rồi tìm cách bán lại với mức giá cao hơn.

Dự báo của những đơn vị nghiên cứu thị trường như Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu ở thực cũng như đầu tư nhà đất năm 2022 sẽ sớm trở lại đỉnh cao như trước dịch và một phần dòng tiền từ những kênh khác như vàng, chứng khoán… sẽ quay trở lại với bất động sản.

Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra lo ngại về tình trạng đầu cơ, làm giá đất. Những chiêu trò lừa đảo bán đất nền hiện nay tuy không mới, nhưng ngày càng tinh vi. Nếu có thời gian tìm hiểu tại một số khu vực như Thanh Lanh (Vĩnh Phúc), những dự án đất nền với giá chỉ từ 100-500 triệu đồng/nền cho diện tích từ 80-120 m2 được chào bán tràn lan dọc các quán cà phê, quán nước vỉa hè hai bên đường.

“Tại sao lại có giá rẻ thế? Liệu có gì mờ ám sau những dự án giá rẻ này?”, nhiều người đặt ra câu hỏi như vậy và cũng biết rằng, đất phân lô bán nền đa phần là đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm được các công ty địa ốc “hô biến” thành dự án sổ chung, sổ chờ, nhưng vì lòng tham, vì lợi nhuận cao trong thời gian ngắn mà sẵn sàng lờ đi rủi ro để lao vào đất.

Cũng không ngoại trừ có những nhà đầu tư (thậm chí là phần lớn nhà đầu tư - PV) rất ít kinh nghiệm, mua theo số đông, theo lời hứa hẹn đường mật và tương lai “bánh vẽ” của chủ đầu tư… mua đất mà không xây nhà và đợi mãi cũng không có sổ vì nhiều dự án nằm trong vùng không có quy hoạch đất ở. Nhiều chủ đầu tư ra chiêu cam kết mua lại sau 1 năm với mức chênh 12-18% so với giá gốc, nhưng đến khi tranh chấp giải quyết trả đất lấy tiền không hề dễ dàng.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, với những dự án “bánh vẽ”, thiếu cơ sở pháp lý, chủ đầu tư và đơn vị môi giới không có cách nào khác là phải tìm kiếm và tiếp cận những “con nai ngơ ngác”. Họ sẵn tiền, nhưng kiến thức và hiểu biết về pháp lý bất động sản rất hạn chế, dễ dàng bị qua mặt, trong số đó nhiều người lần đầu tiên mua đất.

Từng vào vai khách hàng, phóng viên được ngồi trên những chiếc xe ô tô du lịch dẫn khách đi xem dự án mỗi cuối tuần, không khí nhộn nhịp và phấn khởi được tạo ra bởi những các hoạt náo viên, nhưng họ đâu biết đang đi vào “trận địa” được chuẩn bị sẵn. Trên những xe ô tô đầy ắp người luôn có sẵn “chim mồi”, “chân gỗ” để chốt sale được dễ dàng hơn khi chỉ cần đặt cọc 10 triệu đồng là có thể mua ngay một lô đất khoảng 1 tỷ đồng. Khách hàng sẽ không có cơ hội đi hỏi han khu vực xung quanh, bởi vì sale không rời họ nửa bước.

Trước khi khách hàng đặt tiền mua đất tại đó thì đều được nhân viên của công ty môi giới giới thiệu cặn kẽ, cung cấp văn bản photo thông tin quy hoạch liên quan khu đất. Tuy nhiên, khi đối chiếu giữa văn bản photo với văn bản chính (có dấu đỏ) của phòng quản lý đô thị huyện thì khách hàng mới “ngã ngửa” vì nội dung đã bị chỉnh sửa.

Nhìn thẳng vào đất

Mỗi khi lướt Facebook, chúng tôi thấy nhiều bạn bè, người quen cũng đăng tin rao bán đất, thậm chí còn làm video hướng dẫn người khác khởi nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhiều người mua xe mới, nhà mới hay có cuộc sống “sang chảnh” cũng nhờ chốt vài lô đất.

Hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) khi bất động sản được nhắc nhiều trên các phương tiện truyền thông, giá nhà đất tăng nhanh và nhiều người kiếm được tiền từ đất… đã kéo theo nhiều người lao vào “lướt sóng” đất.

Có câu nói “kiếm tiền, dù ở bất kỳ đâu, đều là vấn đề gây hao tâm, tổn lực”, nhưng khi đất đai trở thành đề tài “nóng” thì “hao tâm, tổn lực” cũng xứng đáng, chí ít theo góc nhìn của nhiều người hiện nay. Dẫu vậy, thị trường đất nền hiện có dấu hiệu tăng nóng, trong khi nhà đầu tư mới thường hay vội vã nên rất dễ “bơi xa chưa biết lúc nào... vào bờ”.

Bám theo dự án đầu tư công, cần lưu ý chu kỳ đầu tư

Từ nay đến năm 2025, dài hơn là đến năm 2030, được xem là thời của đầu tư công và nhiều nhà đầu tư đang áp dụng chiến lược bám theo các đại dự án đầu tư công, song cần lưu ý rằng, điểm đầu - điểm cuối chu kỳ thường được hưởng lợi nhiều nhất (ví dụ như với các tuyến cao tốc) và giá có thể tăng 5-10%/năm.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần ưu tiên lựa chọn dự án của chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng, tránh trường hợp phán đoán sai chu kỳ đầu tư. Chẳng hạn, có nhiều dự án cần 5 năm để có được mức tăng giá tốt, trong khi dòng tiền nhà đầu tư không theo được và phải bán ra sớm, như vậy hiệu quả sẽ không cao.

Ông Nguyễn Văn Ngọc, Giám đốc RB Land

Dòng sản phẩm căn hộ 2 phòng ngủ được quan tâm nhất

Thực tế, xu hướng đầu tư vào bất động sản vùng ven đã xuất hiện từ vài năm nay, được hỗ trợ bởi mặt bằng lãi suất thấp và tính thanh khoản tốt.

Tuy nhiên, với mô hình khu đô thị, số căn hộ bán ra càng lớn thì sự cạnh tranh trên thị trường thứ cấp sẽ càng gắt gao. Vì vậy, khả năng sinh lợi của các dự án trong khu đô thị có thể không cao như các dự án đơn lẻ.

Về sản phẩm, căn hộ một phòng ngủ có thể được một số nhà đầu tư ưa chuộng vì chi phí đầu tư không quá cao, nhưng tính thanh khoản cần được lưu ý, tùy thuộc vào đặc điểm dân cư khu vực đó. Hiện nay, các dòng sản phẩm căn hộ 2 phòng ngủ là phổ biến nhất bởi được nhiều người mua quan tâm.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam

Đất nền vẫn sẽ chiếm ưu thế

Năm 2022 hứa hẹn vẫn sẽ là sân chơi của bất động sản vùng ven bởi dư địa khai thác còn nhiều và tiềm năng tăng giá cao.

Trong đó, phân khúc đất nền vẫn sẽ chiếm ưu thế hơn so với những phân khúc khác, đặc biệt tại Long An nhờ lợi thế tiếp giáp với TP.HCM.

Với phân khúc nhà liền thổ, người mua dòng sản phẩm này ngày càng quan tâm đến khu vực lân cận TP.HCM như Long An, Bình Dương hay Đồng Nai, thậm chí xa hơn là Bình Phước, Lâm Đồng.

Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin