Thời hạn sử dụng đất của dự án trong 50 năm, gây thiệt hại cho chủ đầu tư và cả khách hàng

Thứ tư, 05/12/2018 | 10:56 GMT+7

NGUYỄN DUY

Nếu thời hạn sử dụng đất dự án được tính lại 50 năm kể từ ngày cấp “sổ đỏ” cho khách hàng đầu tiên thì tất cả các bên đều được lợi.

Ngân sáchđược li

Sáng 5/12, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường đề xuất tính thời hạn sử dụng đất kể từ ngày dự án được nghiệm thu bàn giao, đưa vào kinh doanh.

Theo HoREA, trong giai đoạn 2016-2020, tổng số nợ xấu của các ngân hàng thương mại vào khoảng 300.000 tỷ đồng. Khoảng 70% tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu này là bất động sản.

Như vậy, có khoảng 200.000 tỷ đồng giá trị bất động sản là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu thuộc các dự án đang bị “trùm mền”. Để xử lý “cục máu đông” này, năm 2017, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 42 về thí điểm xử lý nợ xấu, đã đưa ra cơ chế và phương thức rất phù hợp để xử lý tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu mà phần lớn là các dự án bất động sản.

Dự án Sài Gòn One Tower, nếu đấu giá thành công trong năm 2018 thì chỉ còn thời hạn sử dụng đất dự án là 40 năm.
Dự án Sài Gòn One Tower, nếu đấu giá thành công trong năm 2018 thì chỉ còn thời hạn sử dụng đất dự án là 40 năm.

Thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội, Công ty Quản lý tài sản-VAMC đã thực hiện thu giữ dự án thế chấp, đảm bảo khoản nợ xấu. Đầu tiên là dự án Sài Gòn One Tower, số 1 Hàm Nghi, quận 1, TP.HCM để tổ chức đấu giá rộng rãi lựa chọn chủ đầu tư mới.

Dự án này được khởi công năm 2008. Đến năm 2011 đã thi công xây dựng được 80% phần thô thì bị “trùm mền” cho đến nay.

Nếu đấu giá thành công trong năm 2018 thì người trúng đấu giá cũng chỉ còn thời hạn sử dụng đất dự án là 40 năm. VAMC dự kiến giá khởi điểm đấu giá dự án Sài Gòn One Tower khoảng 6.110 tỷ đồng.

Nếu thời hạn sử dụng đất của dự án được tính lại là 50 năm kể từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh, thì giá khởi điểm đấu giá có thể cao hơn mức giá hiện nay, sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia đấu giá và chắc chắn giá trúng đấu giá sẽ cao hơn.

HoREA cũng cho rằng, nếu quy định thời hạn sử dụng đất của dự án được tính kể từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh thì vừa đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư. Trong các trường hợp xử lý nợ xấu theo Nghị quyết 42 của Quốc hội sẽ xác định đúng giá trị dự án và làm tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản tại TP.HCM kiến nghị thêm, nên tính thời hạn sử dụng đất của dự án là 50 năm, kể từ ngày cấp “sổ đỏ” cho người mua nhà lần đầu tiên để đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua condotel, officetel…

Có ý kiến quan ngại, nếu quy định thời hạn sử dụng đất tính từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh, thì sẽ xảy ra những trường hợp chủ đầu tư cố tình dây dưa kéo dài thời gian hoàn thành dự án.

HoREA nhận thấy việc làm này sẽ gây hại cho chủ đầu tư do bị chôn vốn, mất cơ hội kinh doanh. Ngoài ra, Luật Đất đai, Luật Đầu tư cũng đã có nhiều quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư, và các biện pháp xử lý, chế tài, kể cả thu hồi đất dự án chậm triển khai, tịch thu tiền ký quỹ...

HoREA đề xuất Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, sửa đổi quy định về thời hạn sử dụng đất và cho bổ sung nội dung hoặc kể từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh vào khoản 8 điều 126 Luật Đất đai 2013.

Cụ thể, thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc kể từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh.

Chỉ giao đất 50 năm

Điều 126 Luật Đất đai 2013 đã quy định đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Tại khoản 8 đã quy định, thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất có những mặt bất cập.

Cụ thể, đối với hầu hết các dự án bất động sản, sau khi đã hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì chủ đầu tư được UBND cấp tỉnh ra quyết định giao đất, cho thuê đất và xác định thời hạn sử dụng đất là 50 năm.

Nếu thời hạn sử dụng đất dự án được tính lại 50 năm kể từ ngày cấp “sổ đỏ” cho khách hàng đầu tiên sẽ giải quyết được nợ xấu bất động sản.
Nếu thời hạn sử dụng đất dự án được tính lại 50 năm kể từ ngày cấp “sổ đỏ” cho khách hàng đầu tiên sẽ giải quyết được nợ xấu bất động sản.

Sau đó, chủ đầu tư dự án tiến hành các thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, xin cấp giấy phép xây dựng và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Khi hoàn tất các thủ tục chuẩn bị đầu tư, chủ đầu tư bắt đầu triển khai công tác xây dựng các hạng mục công trình của dự án.

Toàn bộ các công việc này mất khoảng trên dưới 3 năm thì dự án mới hoàn thành, được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Từ thời điểm đó, chủ đầu tư bàn giao nhà cho khách hàng, và giữ lại phần thương mại, dịch vụ, văn phòng, căn hộ cho thuê để khai thác kinh doanh và mới bắt đầu có doanh thu, lợi nhuận.

Do vậy, theo quy định trên đây thì thời hạn kinh doanh thực tế của dự án chỉ còn khoảng 47 năm. Để giải quyết một phần điểm bất cập này, ngày 6/1/2017, Chính phủ đã ban hành Nghị định 01/2017/NĐ-CP, tại khoản 1 điều 2 đã quy định, trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.

Trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng, nhiều dự án đã bị trùm mền, phát sinh hàng tồn kho và nợ xấu rất lớn. Theo báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM thì trong các năm qua, đã có trên 500 dự án bị ngừng triển khai, bị thu hồi, hủy bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất.

Đây là nguồn cung sản phẩm tiềm năng cho thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án. Chỉ trong 10 tháng đầu năm 2018, đã có 23 dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM được mua bán, chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới.

Chính các nhà đầu tư mới sau khi mua và tái khởi động lại dự án “trùm mền” đã góp phần thiết thực giúp cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại trong thời gian qua.

Trong đó, có những dự án đã bị “đắp chiếu” nhiều năm, thậm chí hàng chục năm, sau khi được chủ đầu tư mới “giải cứu” thì thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án đã bị giảm đi, có khi bị giảm hàng chục năm, gây thiệt hại cho chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng.

Từ khóa: