Thiếu nguồn cung, doanh nghiệp bất động sản bán dự án "ma"

Quá khó!

Từ đầu năm 2019 đến nay số lượng dự án, nhất là phân khúc căn hộ, tung ra thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay, nhiều doanh nghiệp vẫn… giậm chân tại chỗ. Hơn 2 năm qua TP.HCM có hơn 150 dự án bị rà soát, thanh tra. Các cơ quan có thẩm quyền cấp Trung ương và Thành phố vừa giải tỏa cho 124 dự án, chiếm 78% dự án bị rà soát, được hoạt động trở lại. 

Thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều thách thức.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chưa bao giờ thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản khó khăn như hiện nay, khó khăn thể hiện qua từng con số cụ thể.

Theo ông Lê Hoàng Châu, quá trình rà soát, thanh tra càng kéo dài thì càng bất lợi cho doanh nghiệp vì chi phí vốn, lãi vay ngân hàng tăng và mất cơ hội kinh doanh. Số lượng dự án bị giảm dẫn đến số lượng nhà ở đưa ra thị trường cũng bị sụt giảm, không có lợi cho cả cho người mua nhà và thị trường bất động sản.

Nguồn thu ngân sách TP.HCM về tiền sử dụng đất cũng bị sụt giảm mạnh. Cụ thể, năm 2018 giảm 22,5%, 2 tháng đầu năm 2019 giảm đến 76% so với cùng kỳ năm trước. Tổng nợ thuế trong 2 tháng đầu năm 2019 trên địa bàn lên đến 10.110 tỷ đồng, tăng 13,5% so với thời điểm 31/12/2018. Trong đó, các khoản nợ liên quan tới đất là 1.370 tỷ đồng, chiếm 14%, và đã có đến 76 doanh nghiệp xây dựng bất động sản nợ thuế với tổng số tiền sử dụng đất là 794 tỷ đồng.

Trong quý I năm 2019, Sở Xây dựng TP.HCM phê duyệt số lượng dự án giảm đến 63%, cấp 8.472 giấy phép xây dựng, giảm 16% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp của các doanh nghiệp xây dựng cũng bị sụt giảm từ 30-50% do các chủ đầu tư bất động sản thiếu nguồn dự án mới.

Trong khi đó, đánh giá về nguồn cung phân khúc căn hộ tại thị trường bất động sản TP.HCM quý I năm 2019, Savills Việt Nam cho rằng thị trường chứng kiến số lượng căn hộ mở bán thấp, chỉ hơn 4.500 căn, giảm 38% theo quý và giảm 27% theo năm. 

Nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 12.000 căn hộ, giảm 34% so với quý trước. Phân khúc căn hộ hạng C chiếm đa số nguồn cung mới với 85% thị phần, chủ yếu tập trung tại các quận huyện ngoại thành như quận 8, quận 9.

Theo ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới trong quý I năm 2019 thấp bởi thủ tục pháp lý các dự án bị trì hoãn cũng như chủ đầu tư thay đổi kế hoạch bán hàng. Quá trình thẩm định pháp lý dự kiến sẽ bình thường trở lại vào năm nay. Do đó những dự án không có giấy tờ pháp lý đầy đủ có thể mang đến nhiều rủi ro.

Nở rộ dự án “ma”

Khi thị trường bất động sản TP.HCM thiếu hụt nguồn cung, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã tự vẽ dự án đất nền để bán, môi giới giao dịch khi chưa đủ điều kiện, thậm chí rao bán cả đất quy hoạch giáo dục. 

Dự án An Lạc Riverside chưa có bất cứ giấy tờ pháp lý nào nhưng dự án đang được nhiều nhân viên bán hàng rao giá khoảng 2,9 tỷ đồng/nền.

Điển hình như dự án An Lạc Riverside tọa lạc đường Nguyễn Hữu Trí, thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh do Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Dịch vụ Phát triển Bất động sản An Lạc Tân làm chủ đầu tư. Dự án được quảng bá quy mô hơn 15ha với 650 nền và hiện có khoảng 10 sàn giao dịch bất động sản như Link House, Đất Nam Group, Danh Khôi Real, Nam Trung Land, Thịnh Vượng Home… tham gia rao bán rầm rộ. 

Hiện trạng dự án An Lạc Riverside chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm. Dù chưa có bất cứ giấy tờ pháp lý nào nhưng dự án đang được nhiều nhân viên bán hàng rao giá khoảng 2,9 tỷ đồng/nền, tương ứng đơn giá 33 triệu đồng/m2. Khách mua phải đặt cọc 200 triệu đồng/nền, 1 tuần sau thanh toán tiếp 35%. Số tiền còn lại sẽ trả dần theo tiến độ. 

Trả lời về vấn đề này, ông Quách Mộc Tân, Giám đốc Công ty An Lạc Tân cho biết, dự án đang được điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, chưa có giấy phép xây dựng cũng như chưa được Sở Xây dựng TP.HCM cho phép huy động vốn. 

Tương tự, thông tin rao bán dự án Khu dân cư Venica Garden ở đường Đào Trí, khu phố 3, phường Phú Thuận, quận 7 thời gian qua gây xôn xao người dân địa phương. Theo nhân viên của Công ty Cổ phần Bất động sản Thế giới Địa ốc, dự án này do Công ty Cổ phần Kim Tây Nam làm chủ đầu tư, quy mô 118 nền đất. 

Tuy nhiên, hồ sơ của chúng tôi cho thấy, khu đất được quảng bá dự án Khu dân cư Venica Garden thực tế là 6 thửa đất thuộc tờ bản đồ số 5 và 85 thuộc phường Phú Thuận được Tây Nam Land nhận chuyển nhượng từ nhiều chủ đất, nhưng đây chỉ là đất nông nghiệp. Dù pháp lý không rõ ràng nhưng dự án này vẫn đang rao bán giá 60 triệu đồng/m2, khách mua xây dựng tự do. 

Sau khi nắm được thông tin, UBND phường Phú Thuận, quận 7 đã ra văn bản cảnh báo người dân và nhà đầu tư. UBND phường khẳng định trên địa bàn không có dự án nào mang tên Khu dân cư Venica Garden, khuyến cáo người dân không mua bán, chuyển nhượng đất đai liên quan đến dự án này. 

Tương tự, dự án HausBelo nằm trên mặt tiền đường Liên Phường, phường Phú Hữu, quận 9, TP.HCM do Công ty EZ Land làm chủ đầu tư, đơn vị phân phối là Unihomes. Dự án có tổng diện tích trên 13.333m2 với tổng số 888 căn hộ.

Dự án HausBelo của Công ty EZ Land làm chủ đầu tư chỉ mới là bãi đất trống.

Một nhân viên sales của Unihomes cho biết, dự án đã có gần 1.500 khách hàng đóng tiền giữ chỗ, số tiền giữ chỗ là 30 triệu đồng, dù dự án HausBelo chỉ có 888 căn hộ. Trên thực tế, lối dẫn vào dự án cỏ mọc um tùm. Công ty EZ Land che chắn xung quanh dự án bằng những tấm quảng cáo cỡ lớn, bên trong chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc ngút đầu người không biết khi nào mới thi công.

Nằm giữa trung tâm Khu đô thị Thịnh Gia ở phường Tân Định, thị xã Bến Cát, Bình Dương chung cư Thịnh Gia Tower nằm sát mặt tiền Quốc lộ 13. Hiện tại, dự án đang nằm bất động, chưa có dấu hiệu xây dựng. Hệ thống hạ tầng giao thông của toàn bộ dự án vẫn còn ngổn ngang, chưa hoàn thiện, phần lớn các hạng mục đều đang thi công hoặc chưa khởi công.

Tuy vậy, chủ đầu tư chung cư Thịnh Gia Tower là Công ty Ngọc Điền vẫn tiến hành ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng để nhận tiền với số tiền 60 triệu đồng/căn hộ. Khách hàng đặt chỗ 10 triệu đồng, sau đó 10 ngày sẽ đóng tiếp 50 triệu và tiến hành ký hợp đồng đặt cọc với chủ đầu tư. Theo phương thức thanh toán chủ đầu tư đưa ra thì được chia thanh 19 đợt và dự kiến tháng 3/2019 sẽ ký hợp đồng mua bán, khi khách hàng đã thanh toán đủ 32%.

Đồng thời, Công ty Ngọc Điền cũng đưa ra điều kiện với trường hợp khách hàng muốn thanh lý hoặc chuyển nhượng dự án. Nếu khách hàng đặt cọc dự án mà không thể tiếp tục duy trì thanh toán thì phải thanh lý lại cho chủ đầu tư với phí 3% tại thời điểm trước khi khách hàng đóng đủ 30% và 6% khi khách hàng đã đóng đủ 30% giá trị hợp đồng.

Dự án Senturia Nam Sài Gòn tọa lạc tại mặt tiền Đại lộ Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, TP.HCM do Công ty Tiến Phước làm chủ đầu tư có diện tích 19,8ha cung ứng ra thị trường 441 sản phẩm gồm 263 nhà phố, 94 căn biệt thự và 84 căn nhà phố thương mại.

Tính từ lúc mở bán giai đoạn 1 vào ngày 30/3/2019 đến nay có hơn 100 sản phẩm đã được bán ra. Khách hàng phải đóng 20% giá trị sản phẩm, ước tính chủ đầu tư thu được hàng trăm tỷ đồng.

Chung cư Thịnh Gia Tower là bãi đất trống nhưng Công ty Ngọc Điền vẫn tiến hành ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng để nhận tiền với số tiền 60 triệu đồng/căn hộ

Tuy nhiên, hiện khu đất Senturian Nam Sài Gòn chỉ là bãi đất trống được chủ đầu tư cho quay tôn mặt đường Nguyễn Văn Linh, sát vách tôn là nơi tập kết máy móc thiết bị. Bên trong dự án vẫn đang hiện hữu rất nhiều hộ dân chưa được di dời.

Rủi ro

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định để có thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng, văn bản xác nhận cho phép bán nhà của Sở Xây dựng, được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Luật sư Nguyễn Hữu Quyền, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, hợp đồng vay vốn là một trong những cách lách luật khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Hợp đồng được ký giữa chủ đầu tư và một cá nhân hợp pháp, đúng pháp luật. Nhưng rủi ro sẽ nằm về phía người mua nhà theo hình thức này là phần nhiều.

Người cho vay vốn với lãi suất thấp với kỳ vọng sẽ được quyền mua nhà của chủ đầu tư, họ kỳ vọng vào một chủ đầu tư thiếu năng lực. Khi tiềm lực tài chính của chủ đầu tư không đủ, thiếu vốn mới huy động vốn thông qua những bản hợp đồng vay vốn đổi lấy quyền mua nhà. Với chủ đầu tư có khả năng sẽ thực hiện bán nhà huy động vốn khi đủ điều kiện.

Các chủ đầu tư khi triển khai dự án bất động sản đều phải chứng minh được có 20% vốn tự có để thực hiện dự án. Với 20% số vốn này chủ đầu tư hoàn toàn có thể thực hiện dự án đến đến khi đủ điều kiện mở bán.

Nếu nhà đầu tư đã thiếu năng lực tài chính, phải huy động vốn khi chưa đủ điều kiện mở bán thì liệu có đảm bảo được tiến độ dự án? Việc đảm bảo các quy chuẩn thiết kế có được thực hiện, chất lượng công trình như thế nào? Đây là những vấn đề rủi ro cho người mua nhà của dự án.

Dự án Senturia Nam Sài Gòn còn nhiều hộ dân chưa được di dời nhưng đã bán hàng trăm sản phẩm.

Để đảm bảo quyền lợi, khách hàng phải xem xét thật kỹ hợp đồng mua bán các điều khoản như thanh toán, thời hạn bàn giao, các khoản phạt vi phạm hợp đồng, trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo lãnh ngân hàng, nghĩa vụ của khách hàng…

Còn luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, việc các “cò” đất, công ty bất động sản ngang nhiên vẽ dự án “ma”, rao bán là trái pháp luật. Cách xử lý của các cơ quan chức năng hiện nay chủ yếu mang tính chất tuyên truyền, giải quyết hậu quả trong khi lẽ ra phải có giải pháp ngăn chặn ngay từ đầu. Nếu cơ quan quản lý Nhà nước muốn, hoàn toàn có thể xử lý một cách nhanh chóng.

Chẳng hạn, hiện nay, các cá nhân, tổ chức lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để đưa hợp đồng qua thừa phát lại thay vì thực hiện ở văn phòng công chứng nhưng theo quy định, thừa phát lại không có chức năng công chứng hồ sơ nhà đất. Sở Tư pháp TP.HCM cần yêu cầu các văn phòng thừa phát lại chấm dứt chứng nhận cho hồ sơ mua bán đất trái pháp luật. 

Bên cạnh đó, để lừa đảo được người mua, các đối tượng phải đưa thông tin lên mạng rao bán. Việc rao bán này là trái quy định pháp luật nên chắc chắn các đối tượng đều rao trên các trang web lậu, cơ quan chức năng chỉ cần nghiêm khắc đóng các website này là ngăn chặn được hậu quả.

Luật cũng quy định rất rõ, các sàn giao dịch bất động sản chỉ được bán dự án bất động sản có đầy đủ tính pháp lý, có trách nhiệm cung cấp đầy đủ hồ sơ dự án cho khách hàng khi có yêu cầu... Chỉ cần căn cứ vào các quy định trên, cơ quan chức năng hoàn toàn có thể xử lý các sàn giao dịch bất động sản hành vi kinh doanh trái quy định pháp luật.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin