Thị trường nhà kho sẽ bùng nổ khi các "ông lớn" đua nhau vào Việt Nam

Động lực mới

Theo Tổng cục Thống kê, trong tháng 1/2018 chỉ số sản xuất tăng 23,8% theo năm. Các ngành có chỉ số tăng trưởng mạnh nhất là thuốc lá 21%, dệt 23%, may mặc 25% và đặc biệt là ngành sản xuất máy tính, điện tử và các sản phẩm quang học 38%.

Đã có nhiều khoản đầu tư quy mô lớn vào ngành sản xuất máy tính, điện tử và thiết bị quang học vào Việt Nam từ các tên tuổi quốc tế như Samsung, Foxcom và LG. Trong năm 2017, Vinfast một nhà sản xuất ô tô trong nước, sẽ đưa dây chuyền sản xuất xe hơi vào hoạt động và ra mắt mẫu xe đầu tiên trong năm 2020. Dự án trọng điểm này sẽ thu hút các nhà cung cấp đến Hải Phòng và sẽ giúp làm tăng nhu cầu về nhà kho.

Chi tiêu tiêu dùng tại Việt Nam đang tăng trưởng nhanh và sẽ tiếp tục trong các năm tới, đặc biệt đối với thương mại điện tử. Những nhà bán lẻ lớn trên nền tảng mạng Internet từ Trung Quốc đã xâm nhập thị trường Việt Nam như Alibaba, JD.com và Tencent.

Sự mở rộng của các mô hình bán lẻ hiện đại từ các doanh nghiệp quốc tế như Lotte và Aeon đi kèm với sự tăng lên của hệ thống cửa hàng tiện lợi là những yếu tố kích cầu chính cho thị trường nhà kho.

Nền kinh tế Việt Nam đang tạo động lực mới cho logistics.

Dựa trên các yêu cầu thuê mà CBRE Việt Nam tiếp nhận, các công ty trong ngành 3PLs, bán lẻ và sản xuất có nhu cầu thuê kho cao. Các vị trí được ưa thích là TP.HCM, Bình Dương, Hà Nội, Bắc Ninh và Đồng Nai.

Cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 đã ảnh hưởng đến thị trường nhà kho. Các nguồn cung chất lượng hơn sẽ đi vào hoạt động trong ba năm tới ở phía Bắc và phía Nam.

Tại các nước trong khu vực, loại hình nhà kho tự động và các robot logistics được đề xuất để tăng tính cạnh tranh tại các khu vực có nguồn điện ổn định, kết nối internet mạnh và mặt bằng sàn phẳng.

Giá thuê sẽ tăng

Khu vực phía Bắc tập trung tại xung quanh thủ đô Hà Nội và các tỉnh ven biển. Các khu vực này tập trung dân số đông đúc nhất khu vực, có khách hàng tiềm năng và là nguồn nhân lực dồi dào. Thêm vào đó, khả năng tiếp cận với cảng biển giúp phát triển các ngành công nghiệp.

Khu vực phía Bắc đang nhận được sự quan tâm của nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp nước ngoài. Ở khu vực phía Bắc, với lượng nguồn cung nhà kho hạn chế, giá thuê kỳ vọng sẽ tăng 2% trong năm 2018 và sẽ tăng 1,5% trong năm 2019 và 2020. Tỷ lệ trống được kỳ vọng sẽ giảm từ 22% trong năm 2018 xuống 19% trong năm 2020.

Khu vực phía Nam gồm TP.HCM và các tỉnh lân cận, được kết nối tốt bởi hệ thống đường cao tốc và các cảng thủy nội địa, cảng biển và cảng hàng không quốc tế. Với vị trí thuận lợi, nằm gần trung tâm logistics của vùng như Hồng Kông, khu vực phía Nam luôn dẫn đầu thị trường Việt Nam về mảng công nghiệp.

Tại khu vực phía Nam, giá thuê kho được kỳ vọng sẽ tăng 4% trong năm 2018 và 3,5% trong năm 2019 và 2020. Khả năng tăng giá cao hơn tại phía nam nhờ có nhu cầu cao từ các nhà bán lẻ, 3PLS và các nhà sản xuất.

Đồng thời nguồn cung mới tốt hơn đến từ các công ty lớn như Gemadept, Saigon Newport and Saigon Depot. Tuy nhiên, khu vực phía Nam cũng sẽ có tỷ lệ trống cao hơn, khoảng 20% trong năm 2018-2020.

Trọng điểm

Là trung tâm của khu vực phía Bắc, Hà Nội có vai trò quan trọng trong việc phát triển các khu công nghiệp và logistics. Trong quy hoạch mới, Hà Nội sẽ tập trung vào các ngành công nghệ cao bao gồm Công nghệ thông tin, phần mềm, trung tâm dữ liệu, tự động hóa và các ngành liên quan bao gồm nhà kho và logistics cho các ngành kể trên.

Nhà kho và dịch vụ logistics sẽ được tập trung thành cụm ở xung quanh thành phố với quỹ đất lớn giá rẻ và được kết nối tốt với các trung tâm công nghiệp phía Bắc như Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc…

Nhu cầu thuê nhà kho đang tăng.

Thị trường nhà kho sẽ phát triển với các sản phẩm tốt hơn như trung tâm phân phối, nhà kho tự động và chất lượng cao làm điểm kết nối tới thị trường Hà Nội

Tương tự, Hải Phòng đóng vai trò quan trọng trong trị trường khu công nghiệp tại phía Bắc nhờ có khu cảng Hải Phòng hiện hữu và cảng nước sâu Lạch Huyện đang xây dựng có khả năng tiếp nhận lên đến 100.000 DWT.

Thêm nữa, các tuyến cao tốc đang xây dựng và chuẩn bị hoàn thành giúp cho Hải Phòng kết nối tốt hơn tới các trung tâm công nghiệp tại phía Bắc. Hải Phòng thu hút được các tên tuổi lớn từ các ngành như logistics, xe hơi, điện tử, dược, đóng tàu, dầu khí và dệt may…

Còn Bắc Ninh có tiềm năng trở thành trung tâm công nghiệp của vùng do các khu công nghiệp, nhà kho và nhà xưởng đang chuyển dần ra khỏi Hà Nội. Đồng thời, Bắc Ninh có kết nối tốt với cảng Hải Phòng và sân bay Nội Bài nhờ hệ thống cơ sở hạ tầng mới được xây dựng.

Dịch vụ logistics là yếu tố kích cầu chính cho thị trường nhà kho tại Bắc Ninh. Các tên tuổi lớn trong ngành đang hoạt động tại Bắc Ninh gồm có DB Schenker, DHL, Linfox logistics, ALS, Vinafco và các công ty cung cấp dịch vụ logistics Hàn Quốc và Nhật Bản.

Là nơi tập trung cảng hàng không và cảng biển chính, TP.HCM chiếm 16% kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam trong năm 2017. Điều này dẫn đến nhu cầu cao về nhà kho, nhà máy và đất công nghiệp từ nhà đầu tư nước ngoài. Việc gia tăng thương mại điện tử và tiêu dùng nội địa là yếu tố chính ảnh hường đến nhu cầu hiện nay.