Thị trường căn hộ TP.HCM xác lập mặt bằng giá mới

Cung không đủ cầu

Hồi đầu tháng 7, một dự án thương mại với hơn 200 căn hộ được bán ở mức giá dưới 1 tỉ đồng tại quận 12 đã cháy hàng chỉ sau ba tuần công bố. Cũng tại khu vực này, dự án nhà ở xã hội giá rẻ Zen Tower cũng ghi nhận lượng khách hàng đăng ký mua vượt quá số lượng căn hộ chỉ sau một thời gian ngắn.

Khu Tây Sài Gòn có khá nhiều dự án được môi giới quảng cáo với mức giá dưới 1 tỉ đồng/căn. Tuy nhiên, đa phần các căn hộ này chỉ là căn một phòng ngủ, chiếm tỷ lệ không đáng kể. Dự án hiếm hoi có phần lớn căn hộ ở mức giá trên dưới 1 tỉ đồng là Heaven Riverview đã giao dịch gần hết block đầu tiên. Hiện tại, block mới Heaven Cityview vẫn trong giai đoạn nhận giữ chỗ, chưa mở bán chính thức.

Tại khu Đông Sài Gòn, từ đầu năm đến nay nguồn cung căn hộ mới từ các dự án như Saigon Gateway, Him Lam Phú An, Jamila… đều có mức giá phổ biến trên dưới 1,5 tỉ đồng/căn. Dự án mới Lavita Charm, có mức giá khoảng 1,3 tỉ đồng/căn hộ hai phòng ngủ đã ghi nhận số lượng khách hàng đặt mua hơn 700 đơn hàng chỉ sau chưa đầy một tháng công bố.

Dự kiến, trong quý III khu Bắc Sài Gòn sẽ đón nhận nguồn cung mới từ dự ánRoxana Plaza với 1.174 căn hộ, giá bán khoảng 1 tỉ đồng/căn. Đây là dự án có quy mô khá lớn, trong bối cảnh nguồn cung căn hộ trong tầm giá đang khan hiếm.

Cũng trong phân khúc này, hồi cuối năm 2016 Vingroup đã công bố sẽ phát triểndự án mang thương hiệu VinCity tại quận 9, TP.HCM với quy mô gần 300ha. Với mức giá chỉ từ 700 triệu/căn, đây là những dự án lớn, có thể thay đổi tương quan cung cầu. Tuy nhiên, ngoài việc các đơn vị môi giới thi nhau tuyển quân, mở sàn bất động sản đón đầu thị trường thì chủ đầu tư vẫn chưa có thông tin chính thức về thời điểm mở bán.

Xác lập mặt bằng giá mới

Khoảng hai năm trước đây, căn hộ giá rẻ được ngầm hiểu là mức giá dưới 1 tỉ đồng/căn thì nay đã thay bằng mức giá tầm trên dưới 1,5 tỉ đồng. Lý giải về điều này, ông Trần Văn Dũng, Giám đốc Công ty Địa ốc Trường Phát cho rằng, có ba nguyên nhân chính. Thứ nhất là yếu tố lạm phát cộng dồn qua các năm. Thứ hai là nhiều doanh nghiệp tranh thủ lúc thị trường tốt để bung hàng giá cao, tối ưu hóa lợi nhuận nên hàng giá rẻ sẽ ít. Thứ ba là kỳ vọng về lợi nhuận của doanh nghiệp khi thị trường tốt cũng nhiềuhơn, nên mức giá bán ra sẽ cao hơn thời điểm thị trường trầm lắng.

ÔngLê Sỹ Nam, Tổng Giám đốc Công ty Nhà Thời Đại cho biết, ngay như quận 8, nơi được xem là có mặt bằng giá khá rẻ nhưng khảo sát khoảng 10 dự án trong khu vực thì mức giá phổ biến là trên 20 triệu/m2, thậm chí có dự án giá lên đến 30 triệu/m2. Mức giá từ 15 triệu đồng/m2 nhưHeaven Riverviewchỉ là cá biệt do quỹ đất rẻ được chủ đầu tư gom từ 10 năm trước và dự án không vay ngân hàng.

“Nhà giá rẻ hiện nay đã không còn rẻ. Nhu cầu thực về nhà ở của người dân còn rất lớn. Tuy nhiên, mức giá bán căn hộ đang vượt tầm khả năng thanh toán của nhiều khách hàng. Đối với doanh nghiệp, khi mọi chi phí không thể cắt giảm, cách duy nhất để hạ giá bán là giảm diện tích căn hộ. Hiện tại, vấn đề này vẫn chỉ dừng ở mức thí điểm, chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh. Do vậy, để giải quyết bài toán này phải bắt đầu từ cơ chế, chính sách và hànhlang pháp lý”, ông Nam nói.

Tổng Giám đốc Công ty Nhà Thời Đại cho biết thêm, phần lớn khách hàng mua căn hộ tầm 1 tỉ đồng/ căn là những người lần đầu sở hữu nhà ở tại TP.HCM. Do đó, nhiều người thường lên dự án vài lần và theo dõi xem tiến độ xây dựng có tốt không, chủ đầu tư có làm thật không, rồi mới chịu xuống tiền. Đây là áp lực lớn nếu doanh nghiệp không đủ năng lực nhưng cũng là cơ hội cho những chủ đầu tư uy tín ghi điểm, tạo lòng tin vững chắc với khách hàng.

“Những khách hàng khó tính nhất cũng phải thừa nhận rằng, với mức giá căn hộ chỉ khoảng 900 triệu/căn thì không thể mơ chất lượng căn hộ cao cấp. Nhưng riêng Heaven Riverview vẫn được bàn giao hoàn thiện với những trang thiết bị cao cấp như thiết bị vệ sinh American Standar, thang máy Mitsubishi, cửa bằng gỗ tự nhiên, thiết bị điện Panasonic…”, ông Nam nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, nhà ở vừa túi tiền có giá bán trên dưới một tỉ đồng luôn được tiêu thụ rất nhanh khi chủ đầu tư vừa bung hàng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản TP.HCM hiện tại rất hiếm căn hộ có giá bán 1 tỉ đồng/căn hai phòng ngủ. Giá căn hộ tại TP.HCM đã xác lập một bằng mới.

Hồi cuối tháng 7, UBND TP.HCM cũng đã ban hành kế hoạch phát triển và quản lý nhà ở dành cho người thu nhập thấp, giai đoạn 2016-2020. Trong đó, sẽ phấn đấu xây dựng khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội, có giá từ 300 triệu đồng đến khoảng 1 tỉ đồng để phù hợp với khả năng thanh toán của người dân. Đây được xem là nỗ lực mới của chính quyền TP.HCM để đưa giá bán căn hộ về sát khả năng chi trả của người thu nhập thấp.