Thị trường bất động sản xuất hiện thêm 2 điểm nghẽn mới

Hồi giữa năm 2018, thị trường bất động sản xuất hiện 5 điểm nghẽn là điểm nghẽn giải phóng mặt bằng, điểm nghẽn tiền sử dụng đất, điểm nghẽn chuyển nhượng dự án bất động sản, điểm nghẽn tín dụng, điểm nghẽn thủ tục hành chính.

Đến nay, thị trường bất động sản TP.HCM đã xuất hiện thêm 2 điểm nghẽn mới làm doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong việc thực hiện dự án, thị trường giảm nguồn cung. Cụ thể là điểm nghẽn chấp thuận chủ trương đầu tư và điểm nghẽn do chưa có quy định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp BT.

Điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư

Khoản 2 điều 22 Luật Nhà ở quy định, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 3 hình thức là đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại điều 21 của Luật này.

Theo khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở thì doanh nghiệp phải nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại. Quy định này mâu thuẫn với khoản (1.b) điều 169 Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân.

Dự án Akari của Nam Long Group phải trả lại tiền đặt cọc cho khách hàng, huỷ chạy rumor với các sàn vì dính 0,5ha đất nông nghiệp nên chưa thể ra được pháp lý dự án.

“Quy định này gây cản trở các dự án phát triển các khu đô thị mới, các khu dân cư mới, kể cả các khu dân cư nông thôn... Bởi lẽ, các dự án này đều sử dụng chủ yếu quỹ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nói.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, kể từ 1/7/2015, khi Luật Nhà ở có hiệu lực đến nay, Sở đã thụ lý 170 hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư. Trong đó, chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, chiếm tỷ lệ 26%.

Còn lại 126 dự án, chiếm tỷ lệ đến 74%, chủ yếu có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng. Hầu hết trong 170 dự án này còn có quỹ đất công như đường hẻm, đường mòn nông thôn, đất ven bờ sông rạch.

Trước đây, căn cứ vào quy định tại điều 169 và điều 191 Luật Đất đai thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, chỉ định nhà đầu tư trong trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quỹ đất sạch của dự án như đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng... phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nhưng quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định nhà đầu tư đã có quỹ đất sạch của dự án đã bị ách tắc cho đến nay, từ sau khi Bộ Xây dựng có văn bản số 805/BXD-QLN ngày 5/5/2016 phúc đáp các Văn bản số 1422/UBND-ĐTMT ngày 1/4/2016 và số 2678/UBND-ĐTMT ngày 6/4/2016 của UBND TP.HCM.

Theo đó, kể từ năm 2017 việc chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương...

Đối với diện tích đất nông nghiệp, đất chuyên dùng nếu đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở, ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì diện tích đất đó được coi là đất ở.

Khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai và có đủ điều kiện, năng lực làm chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được xem xét chỉ định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở.

Việc cơ quan Nhà nước chưa chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản là điểm nghẽn đầu tiên trong các điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay.

“Chấp thuận chủ trương đầu tư là bước đi đầu tiên phải đạt được để thực hiện tiếp các bước triển khai dự án. Đến thời điểm này, doanh nghiệp đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn để giải phóng mặt bằng và thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư”, ông Châu nói.

Đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, sụt giảm giao dịch bất động sản. Nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu và mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản. 

Từ giữa năm 2015 đến nay, HoREA đã có rất nhiều Văn bản kiến nghị Chính phủ, Quốc hội nhưng vấn đề này vẫn chưa được giải quyết vì liên quan đến quy trình xem xét sửa đổi, bổ sung các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản...

Gần đây, Bộ Xây dựng cho biết sẽ đề xuất sửa đổi từ “đất ở” thành cụm từ “đất ở và các loại đất khác” tại khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở thống nhất với Luật Đất đai. HoREA cho rằng, đã xảy ra xung đột pháp luật là do sử dụng từ “đất ở” tại khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở với từ “đất” tại điều 169 Luật Đất đai.

Hàng loạt dự án BT bị "treo" vì thiếu cơ chế thanh toán đất.

Khái niệm “đất ở” trong Luật Nhà ở đã có nội hàm hẹp hơn khái niệm “đất” trong Luật Đất đai. Chỉ cần sửa đổi chữ “đất ở” trong Luật Nhà ở thì sẽ đảm bảo sự thống nhất với Luật Đất đai và tháo gỡ được ách tắc này.

“Trong khi chờ sửa đổi Luật Nhà ở, HoREA kiến nghị Chính phủ sớm ban hành văn bản để hướng dẫn cụ thể các trường hợp doanh nghiệp đã bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được chỉ định chủ đầu tư, với điều kiện phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phát triển đô thị, khu dân cư của địa phương”, ông Châu nói.

Điểm nghẽn quỹ đất BT

Để triển khai thực hiện Luật Quản lý sử dụng tài sản công 2017, có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2018, Chính phủ đã ban hành các Nghị định số 151/2017/NĐ-CP ngày 26/12/2017 quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý sử dụng tài sản công. Nghị định số 167/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 quy định việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công. Nghị định số 63/2018/NĐ-CP ngày 04/05/2018 về đầu tư theo hình thức đối tác công tư.

Tuy nhiên, do chưa ban hành Nghị định mới để thay thế Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg ngày 26/06/2015 của Thủ tướng Chính phủ quy định cơ chế Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng theo hình thức BT nay đã hết hiệu lực nên kể từ ngày 1/1/2018 đến nay đã có khoảng trống pháp lý.

Bộ Tài chính đã có văn bản số 3515/BTC-QLCS ngày 28/3/2018 gửi các bộ ngành, UBND các tỉnh thành hướng dẫn, tạm dừng việc xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư kể từ ngày 1/1/2018 cho đến khi Nghị định của Chính phủ quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư theo hình thức BT có hiệu lực thi hành.

Điều này dẫn đến tình trạng các dự án BT bị “treo” gây khó khăn cho nhà đầu tư và lúng túng cho cơ quan nhà nước các bộ ngành, địa phương. HoREA kiến nghị, Chính phủ sớm ban hành Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức BT.

Trong lúc chưa ban hành Nghị định này, HoREA đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị quyết để hướng dẫn các bộ ngành, địa phương xử lý các dự án BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các nhà đầu tư dự án BT đang gặp rất nhiều khó khăn trong thời gian qua.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin