Thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn đứng vững sau vụ EverGrande, vì sao?

Nợ của Evergrande chỉ là “phần nổi của tảng băng chìm”

Bất kỳ câu chuyện nào khi nói về Trung Quốc, quốc gia có dân số hơn 1,4 tỷ người và một nền kinh tế đã tăng trưởng hơn gấp 2 lần  trong thập kỷ qua – đều liên quan đến những con số khổng lồ.

Ví dụ, vào tháng 9 năm nay, giới kinh doanh toàn cầu rúng động khi mà khoản nợ của một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, China Evergrande, tăng lên 305 tỷ USD.

Điều này là hệ lụy của nhiều năm công ty này tích cực mở rộng hoạt động. Tuy nhiên, đó chỉ là "phần nổi của một tảng băng chìm".

Bởi trên thực tế, tổng số tiền mà các nhà phát triển bất động sản lớn của Trung Quốc đang nợ được tập đoàn tài chính Nomura ước tính ; là lớn hơn rất, rất nhiều lần… Ước tính khoảng hơn 5.000 tỷ USD.

Đó có phải là một con số đủ lớn và đáng sợ đối với bạn?

Sự khác biệt trong cách vận hành thị trường bất động sản của Trung Quốc đã hạn chế tác động của các vụ nổ “bong bóng bất động sản”.

Xiaobing Wang, giảng viên cao cấp về kinh tế Trung Quốc tại Đại học Manchester của Anh

Tồi tệ hơn nữa là, 20 trong số 30 công ty bất động sản hàng đầu theo doanh số đã vi phạm ít nhất một trong 3 thời hạn trả nợ do chính phủ Bắc Kinh đặt ra nhằm kiềm chế nguy cơ đầu cơ bất động sản, theo Bloomberg News.

Điều này có nghĩa là chúng, các công ty bất động sản, đang phát triển không bền vững.

Hai trong những công ty vi phạm thời hạn trả nợ do cơ quan chức năng Trung Quốc đưa ra nặng nhất phải kể đến là Country Garden, nhà phát triển bất động sản lớn nhất theo doanh số, và Tổng công ty Xây dựng Đường sắt Trung Quốc (CRCC) – đơn vị sở hữu rất nhiều tài sản là bất động sản và là nhà xây dựng phần lớn mạng lưới đường sắt cao tốc và hệ thống tàu điện ngầm trên khắp Trung Quốc.

Cùng với Evergrande, CRCC đã vi phạm cả ba hạn mức trả nợ.

Vì sao thị trường bất động sản Trung Quốc khó sụp đổ?

Ở Trung Quốc, bất động sản là động lực chính thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nó đóng góp khoảng 29% vào tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của nước này. Do đó, bất kỳ sự cố nào liên quan đến các công ty bất động sản lớn đều có thể đe dọa đến toàn bộ nền kinh tế Trung Quốc.

Trong khi doanh số bán nhà mới giảm 32% trong tháng trước do vụ bê bối liên quan đến Evergrande khiến các nhà đầu tư lo lắng.

Tuy nhiên, chính sự khác biệt trong cách vận hành thị trường bất động sản của Trung Quốc đã hạn chế tác động của các vụ nổ “bong bóng bất động sản”.

Xiaobing Wang, giảng viên cao cấp về kinh tế Trung Quốc tại Đại học Manchester của Anh, nói với Hãng truyền thông DW (Đức) rằng, lý do mà Bắc Kinh tạo ra các giới hạn nợ là để ngăn chặn một cuộc khủng hoảng tài sản như đã từng xảy ra ở Mỹ vào năm 2008 và ông dự đoán rằng, mặc dù một vụ như thế sẽ "có tác động tiêu cực đến sinh kế của người dân”, nhưng cú sốc đối với hệ thống tài chính rộng lớn hơn được hạn chế.

Cũng theo ông Wang, lý do xuất phát từ việc hầu hết tầng lớp trung lưu Trung Quốc có mức tiết kiệm cao hơn nhiều so với người dân các nước phương Tây.

Trung bình, người tiêu dùng Trung Quốc tiết kiệm được 33,9% thu nhập khả dụng trong năm 2020, theo Goldman Sachs và theo thói quen lâu nay, họ đã sử dụng tiền tiết kiệm của mình để đầu cơ vào thị trường chứng khoán và tài sản.

"Thông thường, một hộ gia đình Trung Quốc sẽ chỉ vay ngân hàng khoảng 60% để mua một bất động sản", Wang nói.

Điều này đồng nghĩa với việc các công ty bất động sản được khách hàng trả thẳng đến 40%, so với chỉ 3-6% ở Hoa Kỳ, 5-15% ở Anh và 20% ở Đức.

"Vì vậy, ngay cả khi giá bất động sản giảm 20-30% và có sự gia tăng các khoản vỡ nợ thì các nhà đầu tư bất động sản vẫn ổn.

Thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn tiếp tục phát triển

Kể từ khi Trung Quốc bắt đầu mở cửa vào cuối những năm 1990, đầu cơ bất động sản đã giúp hàng trăm triệu nhà đầu tư Trung Quốc trở nên giàu có “một cách kỳ lạ”. Từ năm 2000 đến năm 2018, giá bất động sản trung bình tăng gấp 4 lần so với trước đó.

Giá căn hộ ở thủ đô Bắc Kinh đã đạt gấp 55 lần thu nhập bình quân.

Thị trường bất động sản Trung Quốc đã lớn gấp đôi thị trường nhà ở của Mỹ và vào năm 2019, nó trị giá 52.000 tỷ USD.

“Có một điểm khách biệt là, các chủ sở hữu bất động sản Trung Quốc không mong đợi lợi suất cho thuê cao. Trong khi ở các nước phương Tây, chủ nhà sẽ mong đợi thu lại giá trị của bất động sản cho thuê trong khoảng thời gian từ 10 đến 20 năm, trong khi ở Trung Quốc là 50 năm và ở một số thành phố là 100 năm”, Wang nói.

Thay vì chấp nhận một giá cho thuê thấp hơn, các chủ sở hữu thà bỏ trống chờ đợi giá nhà tăng lên trong tương lai và đó chính là lý do mà hơn 65 triệu căn hộ ở Trung Quốc (chiếm1/5 số căn hộ) vẫn bỏ trống.

“Rõ ràng là có một nguồn cung lớn quá mức, nhưng chính các chủ nhà đang nắm giữ chứ không phải các nhà phát triển. Bởi tất cả đều được mua”, Wang cho biết.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là một số nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc sẽ không bị “ép vào chân tường”.

Trong những tuần gần đây, Evergrande và một vài công ty bất động sản khác đã phải vật lộn để bán bớt tài sản để trả những khoản nợ khổng lồ sau khi chi phí đi vay tăng vọt trên thị trường tài chính.

Bất kỳ sự sụp đổ nào của Evergrande - nơi sử dụng 200.000 lao động và gián tiếp duy trì 3 triệu việc làm - có khả năng sẽ được Bắc Kinh quản lý cẩn thận để hạn chế sự sự ảnh hưởng của nó đến toàn bộ nền kinh tế. Công ty này, cho đến nay đã tránh được tình trạng vỡ nợ bằng cách đáp ứng hai nghĩa vụ nợ vào “phút thứ 90”. Thời hạn thanh toán khác sẽ rơi vào tuần tới.

"Rõ ràng là sẽ có một số thiệt hại cho các ngân hàng, nhưng phần lớn các chủ đầu tư sẽ có thể trả được", Wang nói.

Wang cho rằng, giá bất động sản trung bình khó có thể giảm hơn 20%, một mức giảm ít hơn nhiều so với ở một số quốc gia. Năm 2008, một số thành phố ở Mỹ đã phải áp dụng mức giảm đến 50%.

Trong khi Bắc Kinh sẽ tiếp tục ngăn cản đầu cơ, bao gồm việc áp dụng mức thuế bất động sản mới ở một số thành phố, Wang cho rằng việc điều chỉnh sẽ diễn ra trong thời gian ngắn.

"Đô thị hóa ở Trung Quốc mới chỉ thực hiện được một nửa", Wang nói với DW, đồng thời cho biết người dân nông thôn Trung Quốc sẽ tiếp tục chuyển đến các thành phố cấp hai và cấp ba. "Khi thu nhập và mức sống của họ tăng lên, họ sẽ muốn có nhà ở tốt hơn".

Trong khi chỉ có 17% ​​người Trung Quốc sống ở các thành phố vào năm 1978, con số này hiện đã vượt qua 60% và đến năm 2050, sể có khoảng1,12 tỷ người được xếp vào loại dân thành thị.

Và, khi nói đến Trung Quốc, những con số lớn đến mức đáng sợ sẽ tiếp tục đến.