Thị trường bất động sản TP.HCM vắng bóng căn hộ 1 tỉ đồng

Đua nhau tăng giá

Hơn một năm trước, căn hộ rộng 73m2 ở dự án City Gate Tower trên Đại lộ Võ Văn Kiệt, quận 8, TP.HCM được chủ đầu tư bán với giá 1,3 tỉ đồng. Cuối tháng 10, dự án này bàn giao nhà thì căn hộ rộng 73m2 được rao bán với giá 1,55 tỉ đồng. Như vậy, chỉ hơn một năm thì tiền chênh lệch ở một căn hộ đã là 250 triệu đồng. Tình trạng này xảy ra tại hầu hết các căn hộ ở dự án City Gate Tower.

Hồi đầu năm, dự án Heaven Riverview ở đường số 44, quận 8, TP.HCM bán căn hộ hai phòng ngủ rộng 62m2 chỉ 1 tỉ đồng/căn ở block A. Dự kiến đến quý I năm 2018 sẽ bàn giao nhà nhưng hiện tại, căn hộ 1 tỉ nói trên đã được môi giới rao bán với giá 1,25 tỉ đồng.

Sắp tới, dự án Heaven Riverview sẽ mở bán 480 căn hộ ở block B. Chủ đầu tư sẽ chia làm hai đợt mở bán. Đợt thứ nhất chỉ bán 200 căn. Dự kiến, giá bán căn hộ sẽ tăng 15-20% so với block A.

Không chỉ căn hộ chuẩn bị bàn giao nhà mới tăng giá mà ngay cả căn hộ ở gần 10 năm, mặt bằng giá cũng leo thang chóng mặt. Chung cư Lê Thành trên đường An Dương Vương quận Bình Tân là vì dụ điển hình. Hồi tháng 6/2016, một căn hộ rộng 61m2 với hai phòng ngủ được chủ nhà bán với giá 740 triệu đồng thì nay căn hộ đó được một sàn bất động sản mua với giá 1 tỉ đồng. Còn căn hộ rộng 73m2 được mua với giá 860 tỉ đồng vào tháng 9/2016 thì nay được bán lại với giá 1,15 tỉ đồng.

Dự án The Avila 1 nằm trên đường An Dương Vương, quận 8 do Công ty Thái Bảo làm chủ đầu tư. Lúc mở bán chỉ có 1,4 tỉ đồng căn 70m2 thì nay đã tăng lên 1,6 tỉ đồng. Dự án The Avila 2 nằm sát bên The Avila 1, căn hộ 70m2 đang nhận đặt chỗ với giá gần 1,7 tỉ đồng/căn.

Tại khu Tây, dự án Moonlight Park View do Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, giá cũng tăng hơn 10% sau 9 tháng mở bán. Hồi cuối năm 2016, Hưng Thịnh mở bán với giá 1,3 tỉ đồng/căn thì nay đã tăng lên 1,4 tỉ đồng/căn có diện tích 55m2. Dự án Moonlight Boulevard cũng do Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, dù đang trong quá trình làm móng cũng tăng giá gần 15% do nằm ở mặt tiền đường An Dương Vương.

Còn tại khu Nam Sài Gòn, hàng loạt dự án đều tăng giá từ 10-15%. Chẳng hạn, dự án Hưng Phát Silver Star đang hoàn thiện nội thất để bàn giao nhà cho khách hàng. Hồi mở bán, dự này chỉ có giá 1,7 tỉ đồng/căn hai phòng ngủ thì nay đã được rao bán với giá 1,9 tỉ đồng.

Tương tự, hàng loạt dự án khác ở khu Nam Sài Gòn như The Park Risedence, The Park Vista, An Gia Skyline, An Gia Riverside, Dragon Hill Resedences and Suite 2, Frolita… đều tăng giá chóng mặt.

Ở khu Đông, dự án Sky 9 của NHO ở quận 9 được bán khoảng 1 tỉ đồng lúc xong móng thì nay tăng lên 1,3 tỉ đồng/căn. Dự án Saigon Metro Park cũng do NHO làm chủ đầu tư được bán khoảng 900 triệu/căn thì nay đã tăng lên 1,1 tỉ đồng.

9 View của Hưng Thịnh là dự án hiếm hoi ở khu Đông có giá bán 800 triệu/căn hai phòng ngủ lúc mở bán. Còn hiện tại, giá mỗi căn hộ ở đây đã là 1,1-1,2 tỉ đồng/căn, tùy vào vị trí.

Điểm đáng chú ý là hầu hết các dự án ở TP.HCM mà chúng tôi khảo sát từ đầu tháng 9 đến nay đều không có căn hộ nào được rao bán với giá từ 1-1,3 tỉ đồng. Hiếm hoi lắm, dự án Lavita Charm ở Thủ Đức do Hưng Thịnh làm chủ đầu tư được bán với giá 1,3 tỉ đồng/căn 48m2.

Còn lại, hầu hết các dự án mở bán mới hay mở bán giai đoạn hai từ đầu năm đến nay như Jamila của Nhà Khang Điền, Tara Risedences của Ngọc Sương, River Ponarama của An Gia Investment, Him Lam Phú An của Him Lam Land… đều có giá từ 1,7 tỉ đồng/căn trở lên.

Người nghèo khó mua nhà

Trao đổi với chúng tôi, ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land cho biết, căn hộ 1 tỉ đồng vắng bóng trên thị trường là do không có quỹ đất để làm. Có hai yếu tố để làm căn hộ một tỉ. Thứ nhất là diện tích phải nhỏ. Thứ hai là đơn giá bán căn hộ phải thấp, dưới 15 triệu đồng/m2. Cả hai yếu tố này hiện tại rất khó thực hiện.

“Diện tích căn hộ bị buộc khống chế trên 45m2 còn làm căn hộ dưới 15 triệu hầu như là không được vì tất cả chi phí đều tăng. Từ chi phí thiết lập dự án, chi phí mua đất, đầu tư xây dựng, tiền lãi ngân hàng đều tăng cao nên không thể bán căn hộ có giá từ 15-17 triệu đồng được. Do đó, nguồn cung căn hộ giá 1 tỉ đồng không có là điều dễ hiểu”, ông Phúc nói.

Phó tổng giám đốc Him Lam Land phân tích, ai cũng muốn xây căn hộ 1 tỉ đồng nhưng không có vị trí thuận lợi để làm. Công ty nào cũng biết làm căn hộ 1-1,5 tỉ đồng/căn thì bán hết ngay nhưng không thể sản xuất ra được sản phẩm đó do chi phí tăng cao.

Giá thành căn hộ được cấu thành bởi ba yếu tố. Thứ nhất là giá đất để phân bổ vào một mét vuông căn hộ. Thứ hai là chi phí xây dựng. Thứ ba là kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư.

“Giá đất hiện tại đã tăng quá nhiều, chi phí đền bù cũng tăng cao nên sản phẩm căn hộ cũng phải tăng. Mấy năm nay, giá đất đã tăng hơn 100% rồi. Chi phí xây dựng gần như không thể giảm mà chỉ có thể tăng lên, dù có áp dụng công nghệ kỹ thuật mới do giá vật liệu tăng quá cao. Vừa rồi, cát xây dựng tăng từ 200.000 đồng/khối lên 500.000 đồng/khối. Cuối cùng là lợi nhuận chủ đầu tư. Cái này có thể co giãn được nhưng phải hơn tiền gửi ngân hàng thì công ty mới đầu tư”, ông Phúc nói.

Ông Phúc cho rằng, cơ hội sở hữu nhà của những người có thu nhập trung bình thấp là rất thấp và chẳng có nhà mà mua. Muốn mua nhà họ phải ra vùng ven, cách trung tâm TP.HCM khoảng 20-30 cây số. Muốn làm căn hộ 1 tỉ đồng, Nhà nước phải ưu đãi về tiền sử dụng đất và giao cho doanh nghiệp đất sạch.

Sắp tới, việc giảm giá nhà là rất khó do hạn chế nguồn cung, chi phí tăng lên quá nhiều và nhu cầu sở hữu nhà ở không dừng lại. “Nhu cầu ở đây là nhu cầu ở thực chứ không phải như cầu đầu tư và đầu cơ. Dân nhập cư, người trẻ lập gia đình, tách hộ… nhưng nguồn cung không tăng nhiều. Và sẽ rất khó để xảy ra khủng hoảng bất động sản. Có nguồn cung nữa đâu mà khủng hoảng”, Phó tổng giám đốc Him Lam Land nói.

Trong khi đó, Tổng Giám đốc của một công ty địa ốc tại TP.HCM cho biết, thị trường bất động sản bây giờ chỉ còn những căn hộ khoảng 1,3 tỉ đồng trở lên nhưng diện tích cũng rất nhỏ và ở xa. Nguyên nhân là do quỹ đất để làm nhà ở ngày càng hiếm dần. Cơn sốt đất nền vừa qua đã hình thành mặt bằng giá nhà đất mới.

“Chi phí xây dựng, nguyên vật liệu xây dựng tăng chóng mặt, cát xây dựng khan hiếm, giá sắt đang leo thang, giá đất hình thành mặt bằng mới kéo theo thuế đất tăng nên buộc doanh nghiệp phải thay đổi về cơ cấu giá. Sắp tới, nếu đánh thuế VAT 12% thì giá nhà còn tăng cao hơn nữa. Dần dần, căn hộ 2 tỉ đồng cũng sẽ khan hiếm và muốn mua nhà, người dân phải bỏ ra từ 3-4 tỉ để sở hữu căn hộ 50m2”, vị Tổng giám đốc này nói.

Tổng giám đốc của công ty này cũng cho rằng, người nghèo sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều từ việc giá nhà nhà leo thang. Tuy nhiên, thay vì chờ đợi giá nhà giảm thì những người có thu nhập trung bình thấp nên tự cải thiện thu nhập để mua được nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, TP.HCM đang có gần 13 triệu người và có thêm khoảng 3 triệu người dân nhập cư. Đáng báo động là trong số đó có những người nghèo đang dần dần mất khả năng mua nhà.

“Không chỉ thiếu nguồn cung về nhà ở giá rẻ, nhà ở diện tích nhỏ mà việc giá bất động sản tăng cao thời gian qua đang đẩy giấc mơ an cư của người nghèo tại TP.HCM thêm xa vời”, ông Châu nói.

Chủ tịch HoREA cho rằng, TP.HCM đã từng có các sản phẩm nhà ở có giá từ 7,9-14 triệu/m2, nhà cho thuê 49 năm nhưng các chủ đầu tư này không được hỗ trợ phát triển và các sản phẩm này hiện đang quá ít. Trong khi đó, việc xây dựng nhà ở xã hội chủ đầu tư không còn nguồn tín dụng hỗ trợ nên phải xin trả dự án.

“Vai trò của ngân hàng chính sách xã hội trong việc tạo dòng tín dụng này cũng chưa hiệu quả. Rất nhiểu chủ đầu tư muốn làm nhà giá rẻ, có mức giá từ 1-1,5 tỉ đồng/căn nhưng chính sách chưa tạo đà phát triển được nguồn cung. Do đó, người nghèo đô thị sẽ không thể mua được nhà”, ông Châu nói.