Thị trường bất động sản TP.HCM diễn biến thế nào trong những tháng cuối năm 2019?

Nguồn cung thiếu hụt 

TP.HCM – bán lẻ công suất cải thiện, nguồn cung bán lẻ tăng 1% theo quý và 13% theo năm. Hết quý 3/2019, tổng cung thành phố đạt hơn 1,4 triệu m2 với sự gia nhập thị trường của hai khối đế bán lẻ và một trung tâm mua sắm mới ở khu ngoài trung tâm. Công suất trung bình đạt 96%, tăng 3 điểm phần trăm theo năm dù có nguồn cung mới, cho thấy nguồn cầu tăng cao của phân khúc bán lẻ.

Nhiều chủ đầu tư đã tận dụng việc thiếu hụt nguồn cung ở khu trung tâm nhằm tăng giá thuê cho các vị trí trống mới hoặc thay thế dần các vị trí hiện hữu có giá thấp bằng các khách thuê tiềm năng hơn. Giá chào thuê ghi nhận tăng đến 30% cho các diện tích trống mới hoặc các hợp đồng gia hạn ở các trung tâm mua sắm tại quận 1. Union Square tái hoạt động vào năm 2020 kỳ vọng sẽ phá vỡ kỉ lục giá thuê hiện tại.

Thị trường bán lẻ công suất cải thiện.

Các chuỗi quản lý thương hiệu F&B nội địa như Redsun, Golden Gate, Hoàng Yến, Mesa và VIG vẫn giữ vững vị thế và tiếp tục đa dạng danh mục đầu tư với nhiều nhà hàng và thương hiệu mới. Nhận thức được tiềm năng bán lẻ của ngành F&B, nhiều thương hiệu quốc tế nổi bật đã và sẽ gia nhập thị trường, điển hình như Hawker Chan (với tiêu chuẩn sao Michellin), Coffee Club, Ding Tai Fung, Greyhound và Putien.

Đến hết 2021, khoảng 390.000 m2 nguồn cung tương lai sẽ gia nhập thị trường, riêng khu ngoài trung tâm chiếm 82%. Nhận thức được lượng khách Việt Nam tăng trưởng mạnh ở các cửa hàng ở Singapore và Bangkok, nhiều đơn vị bán lẻ cao cấp đang cân nhắc việc mở rộng thương hiệu ở khu trung tâm.

Tuy nhiên, do nguồn cung khu trung tâm hạn chế, giá thuê dự kiến tiếp tục tăng trong thời gian tới. Ở khu ngoài trung tâm, dù có khả năng tái phát triển cao nhưng chủ yếu là quá trình thay thế cho các dự án cũ và xuống cấp, tăng trưởng doanh thu bán hàng không nhiều, do đó giá thuê dự đoán tiếp tục ổn định.

Văn phòng chiếm ưu thế đầu tư

Hạng B đón nhận nguồn cung mới lần đầu tiên sau 3 quý, đạt hơn 870.600 m2, tăng 5% theo quý và 6% theo năm. Các dự án hạng B mới chiếm 77% nguồn cung mới trong quý này, hai dự án mới gồm SOFIC Office Building (21.400m2 ) và E-Town 5 (17.000m2 ), đều ở khu vực ngoài trung tâm.

Giá thuê tăng 2% theo quý ở cả ba hạng, trung bình đạt 32 USD/m2. Hạng A có tình hình hoạt động tốt nhất theo năm, tăng ở cả công suất (2 điểm phần trăm) và giá thuê (7%). Chủ đầu tư tăng giá thuê trên quan điểm nguồn cầu cao.

TP.HCM xếp thứ 41 trong số 50 thị trường văn phòng chia sẻ phát triển nhanh nhất thế giới theo khảo sát của Co-working Resources. Văn phòng chia sẻ đang mở rộng nhanh chóng, chiếm nhiều tầng tại các dự án tương lai. Không chỉ thu hút khách thuê là các công ty vừa và nhỏ hay công ty khởi nghiệp, các doanh nghiệp lớn với hàng trăm nhân viên cũng đang hướng đến mô hình văn phòng chia sẻ bởi tính linh hoạt của nó.

Up Co-working đang là xu thế.

Các khách thuê lớn như We Work hay Up Co-working đã thuê nhiều diện tích lớn từ 2.000-5.000 m2 tại các dự án mới. Tính đến quý 3/2019, các nhà điều hành văn phòng chia sẻ tập trung chủ yếu ở khu vực trung tâm, chiếm 52% diện tích thuê. Hạng B được thuê nhiều nhất, chiếm 36%. Khi nguồn cung khu vực trung tâm khan hiếm trong ngắn hạn, văn phòng chia sẻ đang có xu hướng mở rộng ra nguồn cung mới ở khu vực gần trung tâm

Đến 2021, thị trường sẽ có thêm khoảng 369.100 m2. Khu vực ngoài trung tâm sẽ chiếm 55% nguồn cung tương lai với hơn 203.800 m2; trong đó, các dự án lớn trên 20.000 m2 sẽ chiếm khoảng 50%, cho thấy sự dịch chuyển nguồn cung đến khu vực ngoài trung tâm. Quận 1 chiếm khoảng 40% nguồn cung tương lai và 89% tại khu vực trung tâm. Friendship Tower là dự án hạng A duy nhất đang được xây dựng.

Dự án nằm trên đường Lê Duẩn, được phát triển bởi CZ Slovakia. Dự kiến hoàn thành vào Q1/2020, hiện tại dự án đã thu hút được sự quan tâm của nhiều khách thuê, trong đó, một nhà điều hành văn phòng chia sẻ đã thuê trước hai tầng của dự án với hơn 1.400m2 .

Khách sạn động lực thay đổi

Toàn thị trường hiện có khoảng 16.200 phòng. Mặc dù khách sạn Holiday Inn & Suites Saigon Airport tọa lạc ở Quận Tân Bình khai trương với 350 phòng nhưng nguồn cung không đổi so với quý trước do có 253 phòng 5 sao tạm ngưng hoạt động và 157 phòng 3 sao ở quận 1 đóng cửa. Hàng loạt thay đổi trong quý 3 chứng kiến, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Các khách sạn truyền thống như Caravelle, New World and Renaissance đang tân trang và nâng cấp toàn diện và có thể mất hơn một năm để hoàn thành.

Thị trường cạnh tranh mặc dù cầu dồi dào, theo Sở Du lịch TP.HCM, cả thành phố thu hút hơn 6.2 triệu lượt khách nước ngoài trong 9 tháng đầu năm 2019, tăng 14% so với năm trước. Mức tăng này cao hơn 3% so với trung bình cả nước, cho thấy nhu cầu đang tăng cao. Sự chững lại ở phân khúc 3 sao và 4 sao do nguồn cung homestay phát triển trên các nền tảng trực tuyến tăng khiến công suất chung giảm 2 điểm % theo quý và 5 điểm % theo năm.

Phân khúc khách sạn

Cạnh tranh ngày càng khốc liệt khi TP.HCM tập trung lượng phòng trực tuyến cao nhất cả nước. Giá phòng đi lên do giá trung bình ở phân khúc 5 sao tăng mạnh. Giá thuê trung bình toàn thị trường đạt 83 US$/phòng/đêm, tăng 3% so với quý trước và 4% so với năm trước.

Mặc dù phải cạnh tranh với các điểm đến mới nổi khác có cùng lợi thế sân bay quốc tế nhưng các khách sạn 5 sao ở TP.HCM dự kiến sẽ không cạnh tranh bằng việc giảm giá mà thậm chí còn có thể tăng sau các hoạt động nâng cấp, cải thiện dịch vụ.

Thị trường thu hút sự quan tâm của các thương hiệu nổi tiếng khi tỷ lệ gia nhập của các thương hiệu quốc tế còn thấp. Tại Tp.HCM, 62% trong số 5.000 phòng sắp khai trương dự kiến sẽ được quản lý bởi các đơn vị tên tuổi như Hilton Saigon (350 phòng), Mandarin Oriental Saigon (228 phòng) và Holiday Inn & Suite Saigon High Tech (300 phòng).

Một số khách sạn 3 sao trước đây với vị trí chiến lược đã được chuỗi thương hiệu khách sạn mua lại như De Charm Saigon, Aristo and The Odys và đang trong quá trình cải tạo và nâng cấp. Sau năm 2019, khi các khách sạn này sẽ được hoàn thiện và cạnh tranh trong phân khúc trung cấp.

Căn hộ dịch vụ công suất cải thiện

Nguồn cung mới khan hiếm, tổng nguồn cung có khoảng 5,800 căn hộ từ 88 dự án, ổn định theo quý và theo năm. Trong đó, một dự án Hạng C với 26 căn được quản lý bởi City House đã tham gia thị trường và hai dư án Hạng C phải đóng cửa do áp lực từ các căn hộ mua để cho thuê được bàn giao. Các dự án căn hộ dịch vụ được quản lý và điều hành theo chuỗi hoạt động khá hiệu quả.

Công suất trung bình tăng 2 điểm phần trăm theo quý và 4 điểm phần trăm theo năm trong khi giá thuê giữ nguyên theo quý và tăng 1% theo năm. Giá thuê tăng theo năm đến từ sự tăng giá của các căn hộ Hạng B đạt 29 USD/m2, tăng 4% theo năm. Công suất của các dự án hạng B và C lần lượt đạt 85% (tăng 2 điểm phần trăm theo quý và 1 điểm phần trăm theo năm) và 82% (tăng 1 điểm % so theo quý).

Đầu tư trưc tiếp nước ngoài TP.HCM đã thu hút được 953 triệu USD vốn FDI mới, trong 9T/2019 tăng 49% so với năm trước, chủ yếu đầu tư vào bất động sản, thương mại và công nghiệp. Từ 2015 đến 2019, nhờ nguồn FDI đến từ nhiều quốc gia khác nhau, đối tượng thuê căn hộ dịch vụ tại TP.HCM ngày càng đa dạng, chủ yếu đến từ các nước châu Á như Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc.

Đến năm 2022, thị trường kỳ vọng đón 1.500 căn đáp ứng cho nhu cầu thuê dài hạn tăng. Dự kiến đến cuối năm 2019, thị phần của khu vực trung tâm sẽ tăng 2 điểm phần trăm nhờ 2 dự án hạng B với 200 căn hộ sắp khai trương.

Nguồn cung tương lai tập trung ở khu vực trung tâm và các khu đô thị mới nơi sở hữu hàng loạt toà nhà thương mại và trung tâm mua sắm đáp ứng nhu cầu phục vụ của phân khúc cao cấp. Nguồn cung ở Quận 2, đặc biệt là khu đô thị mới Thủ Thiêm, dự kiến tăng 9% mỗi năm, cao hơn mức tăng trung bình 5% mỗi năm của khu vực trung tâm trong giai đoạn 2020-2022.

Căn hộ, nguồn cung mới tăng mạnh

Trong quý 3/2019, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 19.000 căn hộ, trong đó, 76% tới từ các dự án mở bán mới. Phần lớn lượng căn hộ mở bán mới tới tư giai đoạn đầu của dự án Vinhomes Grand Park thuộc tập đoàn Vingroup.

Các căn hộ mở bán tại dự án được hấp thụ toàn bộ nhờ chiến dịch quảng bá hiệu quả trong vòng hơn 2 năm, thu hút khoảng 40.000 lượt đặt chỗ từ 80 sàn bất động sản liên kết. Bên cạnh đó, dự án giới thiệu dòng sản phầm căn hộ nhỏ từ 25-30m2, hướng tới đa số đối tượng khách hàng.

Trong quý 3/2019, thành phố có hơn 15.600 giao dịch căn hộ với tỷ lệ hấp thụ đạt 79%. Thị trường cho thấy sự cải thiện đáng kể so với hai quý đầu năm 2019, thời điểm ghi nhận chưa tới 9.000 giao dịch mỗi quý. Hạng C tiếp tục dẫn đầu thị trường, chiếm hơn 80% tổng lượng giao dịch toàn thị trường. Trong khi đó, các dự án hạng A mới như phân khu The Crest Residence thuộc tổng dự án Metropole Thủ Thiêm, dự án Feliz Somerset và giai đoạn kế tiếp của dự án Grand Manhattan đều được hấp thụ tốt.

Nguồn cung căn hộ tăng mạnh.

Pháp lý được minh bạch hóa Trong thời điểm tiến trình thanh tra và quy trình pháp lý ngày càng bị siết chặt, các chủ đầu tư đều cố gắng giải quyết các thủ tục pháp lý cần thiết nhằm tăng sự tin tưởng của khách hàng và giữ vững uy tín. Trong Q3/2019, hơn 70% lượng căn hộ sơ cấp được cung cấp tới khách hàng với đủ điều kiện được ký hợp đồng mua bán.

Bên cạnh đó, phần lớn các dự án đang được mở bán trên thị thường có tiến độ thị công tốt và đảm bảo được thời điểm bàn giao. Nhìn chung trên toàn thị trường, tính tới cuối Q3/2019, hơn 80% lượng căn hộ được cung cấp ra thị trường đã được bàn giao tới khách hàng, cho thấy hướng phát triển bền vững của thị trường.

Trong quý 4/2019, hơn 20.600 căn hộ từ 30 dự án sẽ gia nhập thị trường, chiếm 13% tổng nguồn cung tương lai đến 2022. Trong đó, giai đoạn tiếp theo của dự án Vinhomes Grand Park (The Ocean) chiếm khoảng 48%. Trong năm 2020 và 2021, nguồn cung thị trường được dự báo sẽ đạt mức cao với tổng cộng hơn 131.000 căn hộ. Trong giai đoạn này, Quận 2 và 9 sẽ tiếp tục dẫn đầu nguồn cung, với 27% và 26% thị phần.

Biệt thự nhà phố nguồn cung hạn chế

Nguồn cung mới hạn chế, trong Q3/2019, thị trường tiếp nhận 220 sản phẩm nhà phố/biệt thự mới, giảm -65% theo quý và -62% theo năm, mức thấp nhất trong bốn năm gần đây. Quỹ đất hạn hẹp và quy trình pháp lý bị thắt chặt là nguyên nhân chính khiến nguồn cung mới hạn hẹp.

Gần đây, Sở Quy hoạch- Kiến Trúc TP.HCM đưa ra công văn kiến nghị yêu cầu việc thắt chặt quản lý việc phân lô tách thử tại địa bàn thành phố. Công văn này nhằm tăng tính tính hiệu quả của Quyết định Số 60/2017/QĐ-HĐND về diện tích phân lô tối thiểu. Trong thời gian tới, nguồn cung đất nền mới cũng sẽ bị ảnh hưởng.

Thị trường sơ cấp suy yếu, trong Q3/ 2019, có khoảng 400 giao dịch nhà phố/biệt thự, giảm 41% theo quý. Tỉ lệ hấp thụ đạt 47%, giảm 5 điểm phần trăm theo quý. Khách hàng có ít lựa chọn do nguồn cung mới hạn chế và lượng hàng tồn có giá cao. Cụ thể, hơn 75% nguồn cung sơ cấp có giá hơn 300.000 USD/căn.

Phần lớn các dự án sơ cấp có giá ổn định, tuy nhiên một số dự án có vị trí tốt cùng với tiến độ xây dựng tốt có mức tăng trưởng về giá hơn 10 phần trăm theo năm. Đất nền có tình hình hoạt động tốt với lượng giao dịch ghi nhận và tỷ lệ hấp thụ cao. Bên cạnh đó, giá tại các khu vực ngoại thành như Củ Chi, Bình Chánh và Nhà Bè tiếp tục tăng.

Tác động từ hạ tầng trọng điểm Khu Đông được dự báo sẽ tiếp tục dẫn đầu thị trường do quỹ đất còn nhiều, thu hút các chủ đầu tư trong nước và hạ tầng phát triển tốt. Những dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thành trong ba năm tới như tuyến Metro 1, đường Vành Đai 3, đường Xa Lộ Hà Nội mở rộng và các dự án xây cầu sẽ tiếp tục mang lại lợi thế cho khu vực. Trong quý này. Khu Động chiếm 62% tổng lượng giao dịch. Bên cạnh đó, đến 2022, hơn 7.000 căn/nền sẽ gia nhập thị trường tại khu vực này, tương đương 47% tổng nguồn cung tương lai.

Tới năm 2022,15.000 căn/nền sẽ gia nhập thị trường. Phần lớn nguồn cung tương lai tập trung tại các khu vực ngoại thành và các dự án khu đô thị quy mô lớn. Các chủ đầu tư trong nước sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản liền thổ trong tương lai.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin