Thị trường bất động sản thiếu trầm trọng căn hộ tầm trung

Thứ năm, 14/02/2019 | 08:01 GMT+7

TUYẾT HƯƠNG

Sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ tầm trung trên thị trường TP.HCM trong năm 2018 được dự báo sẽ kéo dài ít nhất tới cuối năm 2019, vì nhiều lý do.

Lệch pha

Theo báo cáo Tình hình thị trường bất động sản năm 2018 và kiến nghị các giải pháp để thị trường phát triển minh bạch, bền vững của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2018, dù lượng nhà ở tung ra thị trường TP.HCM năm qua liên tục giảm dần đều nhưng quan ngại nhất vẫn là tốc độ sụt giảm của phân khúc căn hộ bình dân.

Căn hộ tầm trung, có giá bán dưới 2 tỷ đồng đang thật sự khan hiếm ở TP.HCM.
Căn hộ tầm trung, có giá bán dưới 2 tỷ đồng đang thật sự khan hiếm ở TP.HCM.

Cụ thể, tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm hơn 34% so với năm ngoái. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất (gần 23%), căn hộ trung cấp giảm hơn 34%, còn số lượng căn hộ bình dân lại giảm tới 44%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA  cho biết, hiện nay cơ cấu sản phẩm nhà ở đang bị lệch pha cung cầu, chưa đảm bảo phục vụ mục tiêu an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt gần 25%, là mức khá thấp. Hiện tượng phân khúc cao cấp chiếm khoảng 1/3 thị trường đã gây ra dấu hiệu thừa cung tại TP.HCM cũng như trong phạm vi cả nước.

“Tình trạng quá thiếu hụt loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố tác động đến ổn định an sinh xã hội”, ông Châu nói.

Còn báo cáo của Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE về diễn biến thị trường căn hộ TP.HCM trong năm 2018 cho thấy, thị trường căn hộ ghi nhận những điều chỉnh liên tục trong việc triển khai dự án của chủ đầu tư với số căn chào bán duy trì ở mức cao gần bằng năm 2017.

Trong đó, riêng quý IV năm 2018, thị trường đón nhận thêm 8.112 căn hộ, tăng 28% theo quý, nâng tổng nguồn cung cả năm đạt 30.792 căn và và tổng nguồn cung lũy kế từ năm 1999 đạt 260.247 căn. Nhìn chung, cơ cấu và loại sản phẩm đa dạng, giúp cho khả năng hấp thụ của thị trường vẫn tốt trong khi giá bán trung bình tăng.

Riêng với phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân có sự sụt giảm mạnh về nguồn cung so với năm 2017. Do cung giảm cầu tăng, dẫn đến mặt bằng giá đã tăng lên đáng kể, hiện không có nhiều dự án căn hộ mới được chào bán dưới giá 800 USD/m2. Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong quý IV/2018 ghi nhận ở mức 1.709 USD/m2, tăng 6% so với quý trước và 10% so với cùng kỳ năm 2017.

Tương tự, Công ty DKRA Việt Nam cũng đưa ra cảnh báo, trong năm 2018 nguồn cung loại hình căn hộ hạng C (phân khúc bình dân) sụt giảm mạnh so với năm 2017, đồng thời vị trí phân bố cũng đang có sự dịch chuyển ngày càng xa trung tâm thành phố. Trong 6 tháng cuối năm 2018, thị trường khan hiếm nguồn cung căn hộ hạng C đã lên đến đỉnh điểm và hầu như không có dự án mới nào được tung ra thị trường.

Tăng giá mạnh

Việc khan hiếm nguồn cung đã khiến căn hộ tầm trung thanh khoản lẫn giá bán đều diễn ra khá tốt. Với các dự án căn hộ do các chủ đầu tư uy tín, có tiến độ xây dựng tốt vẫn không ngừng tăng giá, kể cả các dự án chưa bàn giao.

Chẳng hạn, tại dự án căn hộ Him Lam Phú Đông đã đưa vào sử dụng, gần đường Phạm Văn Đồng, thuộc khu Đông Bắc của TP.HCM đến thời điểm hiện nay, mỗi căn hộ tại dự án này có mức giá chênh lệch trung bình khoảng 500 triệu đồng so với lúc mới bán, nhưng không có nguồn hàng để bán.

Hay tại dự án căn hộ Moonlight Residences tại quận Thủ Đức do Hưng Thịnh Corp làm chủ đầu tư, dự kiến sẽ bàn giao vào giữa năm 2019 cũng đang được nhiều người có nhu cầu tìm mua với mức giá chênh so với giá gốc từ 15-20%, nhưng cũng rất hạn chế nguồn cung.

Dự án Moonlight Residences chưa bàn giao nhưng đã chênh so với giá gốc từ 15-20%.
Dự án Moonlight Residences chưa bàn giao nhưng đã chênh so với giá gốc từ 15-20%.

Còn tại dự án Him Lam Phú An ở quận 9 do Công ty Him Lam Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn bàn giao nhà có mức giá tăng từ 10-15% so với giá gốc nhưng vẫn luôn thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Theo khảo sát mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM trong 12 tháng qua của Jones Lang LaSalle Việt Nam, những dự án căn hộ các trục đô thị phía Đông, Nam và Tây đều có xu hướng tăng giá. Bình quân giá căn hộ ở khu Đông Sài Gòn, gồm các quận 2, 9, Thủ Đức và một phần quận Bình Thạnh ghi nhận tăng 9,25% theo năm.

Ở khu vực phía Tây Sài Gòn, nơi được mệnh danh là vùng trũng với giá đất cạnh tranh và giá căn hộ thấp nhất đô thị, ghi nhận giá bình quân căn hộ năm 2018 tăng 13,37% so với cùng kỳ năm trước đó.

Chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, trường ĐH Kinh tế TP.HCM cho biết, thị trường căn hộ tầm trung đáp ứng nhu cầu thật không có nhiều sôi động, nhưng lại đang ngấm ngầm diễn ra sự tăng giá do có khá nhiều người có nhu cầu thật tìm mua.

Hầu hết các dự án căn hộ thuộc dòng sản phẩm này tung ra thị trường từ giữa năm 2018 đến nay đều có mức giao dịch thứ cấp trên thị trường tăng từ 8-10%, nhưng lượng hàng chào bán cũng khá hạn chế.

Trong khi đó, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, chi phí đầu tư (chủ yếu là tiền đất) trở nên ngày càng đắt đỏ và khó dự toán hơn, các chi phí vật tư và nhân công cũng tăng lên, chi phí cơ hội và chi phí tài chính nằm chờ trong các dự án (tối thiểu 2 năm, trung bình 3 năm) cũng sẽ bị tích lũy cộng dồn vào giá thành căn hộ khiến mặt bằng giá bán tăng lên.

“Nếu như trước đây, một trong những nguồn cung lớn của thị trường là quỹ đất công như nhà kho, xưởng thuộc các đơn vị nhà nước quản lý được chuyển đổi công năng, thì hiện nay việc tiếp cận nguồn cung từ quỹ đất này ngày càng khó khăn. Do đó, nguồn cung căn hộ tầm trung ở năm 2019 sẽ càng khan hiếm”, ông Phúc nói.

Từ khóa:
id news:169087