Thị trường bất động sản luẩn quẩn: Người nghèo đô thị hết cơ hội mua nhà (bài 3)

Cuộc chơi của nhà giàu

Rời Bình Định vào Sài Gòn đã 13 năm, anh Lương Trường Sinh rất khao khát sở hữu ngôi nhà để ổn định. Vợ anh là giáo viên ở quận 12, còn anh làm việc ở khu công nghiệp Tân Bình. Hồi 2016, anh chạy lo thủ tục vay gói 30.000 tỷ đồng để mua chung cư tại dự án nhà ở gia đình cán bộ Quân khu 7 tại đường Trưng Mỹ Tây, quận 12, nhưng hồ sơ không đạt.

Sau đó, anh tiếp tục gõ cửa các ngân hàng tìm cơ hội vay vốn giá rẻ. Khi biết có gói lãi suất cho vay 4,8%/năm từ Ngân hàng Chính sách Xã hội, anh Hoàng đến hỏi thì được biết, chưa có vốn từ ngân hàng Nhà nước rót về nên chưa thể cho vay.

4 năm trước, sau khi cưới thì vợ chồng chị Trương Thị Mỹ quê Quảng Nam thuê nhà trọ. Chị làm kế toán cho một công ty ở quận 3, anh làm xây dựng, thời gian rảnh thì tranh thủ làm thêm, tổng thu nhập được gần 20 triệu đồng/tháng. Sau khi trả tiền nhà trọ, điện, nước, ăn uống, chi tiêu, mỗi tháng, vợ chồng chị để dành khoảng 5 triệu đồng. Chị Nhung nhẩm tính, 5 năm sau sẽ mua được một căn hộ trả góp ở ngoại thành TP.HCM.

Nhưng bây giờ, cầm tiền trong tay, chị giật mình vì phải tiếp tục dành dụm thêm ít nhất 5 năm nữa mới mong có nhà, bởi giá nhà giờ đã khác. Thế nhưng, với tốc độ tăng giá như hiện nay, không ai dám chắc 5 năm tới, giấc mơ an cư của vợ chồng chị sẽ thành hiện thực.

Tương tự, hai vợ chồng anh Lê Văn Hạnh ở Bến Tre làm nhân viên văn phòng, tổng thu nhập gần 25 triệu đồng/tháng. Cuộc sống khó khăn, vợ chồng anh quyết định ưu tiên tích cóp tiền mua nhà trước, sinh con sau. Ba năm trước, anh “nhắm” một lô đất 5x20m ở Hóc Môn.

Dự định làm được vài năm, tiền tích lũy kha khá sẽ quay lại mua. Thế nhưng lúc này, giá đất đã bị đội lên cao, anh Hạnh quay lại khu vực trên thì mỗi lô trị giá hơn 3 tỷ đồng nên đành ngậm ngùi đi về.

Giá nhà ở TP.HCM tăng mạnh khiến cơ hội an cư của nguời nghèo hẹp lại.

Trên thực tế, không chỉ đất nền mà ngay cả căn hộ cũng tăng giá phi mã, làm hẹp giấc mơ an cư của người nghèo. Cách nay khoảng hai năm, căn hộ có giá trên dưới 1 tỷ đồng được xem là nhà ở bình dân thì nay phân khúc này phải từ 2 tỷ đồng trở lên, mà tìm đỏ mắt cũng chưa chắc có.

Tại TP.HCM, giá nhà tại các quận 9, 12, Bình Tân, H.Nhà Bè... lâu nay được xem là rẻ thì nay đều vượt trên mức giá này, thậm chí nhiều dự án bán lên đến 2-3 tỷ đồng/căn. Để mua được căn hộ có mức giá trên dưới 1,5 tỷ đồng, khách hàng chỉ còn cách sang các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Long An.

Trong khi đó, khoảng một năm nay, việc phát triển phân khúc nhà ở xã hội gần như rơi vào tình trạng “đứng hình”. Theo kế hoạch, năm 2019, TP.HCM sẽ đấu thầu 9 dự án nhà ở xã hội với diện tích khoảng 6ha để lựa chọn nhà đầu tư, nhưng mọi việc vẫn còn trên giấy. 

Thống kê kết quả danh sách phê duyệt nhà ở từ Sở Xây dựng TP.HCM năm 2018 chứng minh sự giảm rõ rệt của phân khúc nhà giá thấp. Cụ thể, phân khúc căn hộ trung cấp giảm 6.676 căn, tỷ lệ giảm đến 34,2%. Phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn, tỷ lệ giảm mạnh nhất đến 44,1%. 

Tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đang tiềm ẩn yếu tố tác động đến ổn định an sinh xã hội. 

“Đây là biểu hiện lệch pha cung cầu và là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất. Tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nói.

Khó vì thủ tục

Theo một chủ đầu tư có trụ sở ở quận 7, đơn vị được giao phát triển gần 500 căn nhà ở xã hội ở huyện Bình Chánh nhưng nhiều khả năng trong năm nay phải hoãn lại, do các chính sách hỗ trợ cho việc phát triển phân khúc căn hộ này đang bị tắc. Một số dự án nhà ở xã hội đang xây dựng dang dở như HQC Hồ Học Lãm, Khang Gia Chánh Hưng cũng đang đứng trước nguy cơ “chết lâm sàng” do nguồn vốn cạn kiệt.  

Nhà giá rẻ đang dần biến mất khỏi thị trường.

Từng triển khai xây dựng dòng sản phẩm bình dân với tên gọi Thái An nhưng giờ đây Công ty Địa ốc Đất Lành gần như không có dự án nào ra mắt. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành, nêu lên thực trạng những doanh nghiệp tham gia dòng sản phẩm nhà giá thấp, nhà ở xã hội trước đây giờ rơi vào hiện trạng đang sống “thoi thóp”, hoặc để xảy ra “điều tiếng” như Khang Gia, Hoàng Quân… 

Còn đối với Đất Lành là hết vốn, giờ muốn triển khai dự án mới, việc thu xếp vốn rất khó khăn. Lý do, đầu tư dự án nhà giá thấp lời rất ít, nhưng chỉ cần biến động xảy ra như giá vật liệu tăng, đặc biệt lãi suất ngân hàng tăng lên, coi như bị âm vốn ngay tức khắc. Mặt khác, nhà giá thấp vẫn triển khai các thủ tục như nhà ở thương mại, rườm rà và thời gian quay vòng vốn chậm nên rất nhiều rủi ro. 

Là doanh nghiệp lên tiếng nhiều nhất trong thủ tục xây dựng nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Địa ốc Lê Thành giải thích, thị trường bùng nổ làm nhà ở thương mại cao cấp vì đầu tư 1 đồng lời 1 đồng. Còn làm nhà giá thấp, nhà ở xã hội bỏ 10 đồng mới lời được 1 đồng, vậy chọn cái nào? 

Rõ ràng, ai cũng chọn đầu tư vào phân khúc sinh lợi cao. Phân tích về thủ tục triển khai nhà ở xã hội, ông Nghĩa cho biết thủ tục quá khó. Nhà nước có ưu đãi nhưng chỉ trên lý thuyết là có, còn thực tế không thực hiện được. 

Ví dụ, lý thuyết là doanh nghiệp được hưởng lãi suất ưu đãi 5%, nhưng tới giờ này không vay được. Khi đi vay thương mại thì ngân hàng không chịu, lý giải rằng xây nhà ở thương mại nếu không trả được nợ thì siết nhà bán thu hồi, còn nhà ở xã hội quy định 5 năm mới được bán, nên có siết thì cũng không bán được, làm sao thu hồi được nợ? 

Một ví dụ khác là quy định nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, nhưng khi cấp phép thì yêu cầu liên hệ các cơ quan chuyên môn để tính tiền sử dụng đất, nếu có. Thế là phải chạy đến Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế TP.HCM làm tiếp thủ tục là không phải đóng tiền sử dụng đất, phải mất một thời gian khá dài nữa. Chưa hết, quy định loại nhà này được đầu tư trạm điện, xử lý nước thải đến chân hàng rào dự án, nhưng để hoàn tất thủ tục này cũng rất khó khăn.

Thủ tục rườm ra và nguồn vốn eo hẹp là 2 nguyên nhân khiến nhà giá rẻ khan hiếm.

“Hiện nay thủ tục làm nhà ở xã hội rất mệt mỏi, còn vất vả hơn nhà ở thương mại. TP.HCM là một đô thị đặc biệt, nhu cầu nhà giá thấp rất lớn, TP.HCM nên ban hành hẳn một quy định về nhà ở xã hội, để căn cứ vào đó mà doanh nghiệp, các cơ quan công quyền triển khai. Còn nếu cứ kéo dài như hiện nay, doanh nghiệp không dám đầu tư, nguồn cung sẽ càng ngày càng khan hiếm, dẫn đến sự đóng góp vào an sinh xã hội chưa cao”, ông nói

Theo ông Lê Hoàng Châu, điểm nghẽn tín dụng đang làm khổ cả người bán và người mua nhà ở xã hội. Sau khi kết thúc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, đến nay Nhà nước hầu như chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách làm vốn mồi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2014.

Ngân hàng Chính sách Xã hội mới chỉ được cấp vốn ngân sách 1.262 tỷ đồng để thực hiện chính sách nhà ở xã hội và đã chi hết 1.000 tỷ đồng trong năm 2018. Ngân hàng Chính sách Xã hội cũng đã phân bổ về chi nhánh TP.HCM 50 tỷ đồng, nhưng nguồn vốn này quá nhỏ so với nhu cầu mua nhà ở của người dân. 

Các ngân hàng Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank được chỉ định thực hiện chính sách nhà ở xã hội cũng chưa được cấp bù chênh lệch lãi suất theo Quyết định 18/2018/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, nên các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội và các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng chưa tiếp cận được nguồn vốn cho vay ưu đãi này.

Thị trường bất động sản luẩn quẩn: Chính sách chưa theo kịp hơi thở thị trường (bài 4)

Các cơ quan quản lý Nhà nước cho rằng đã khống chế được cơn sốt ảo giá nhà đất nhưng thực tế, giá nhà, đất đang bị đẩy lên cao hơn.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin