Thị trường bất động sản luẩn quẩn: Ma thuật tăng giá (bài 1)

Giá bán trên trời

Thị trường bất động sản đang chứng kiến một cuộc chạy đua tăng giá một cách phi lý. Khó ai có thể hình dung nổi, đất ở quận 12 cũng có giá lên tới 100 triệu đồng/m2. Dự án này có tên là An Sương Residence nằm trên Quốc lộ 1A, phường Đông Hưng Thuận, quận 12 do Công ty Cổ phần Kinh doanh và Phát triển nhà TP.HCM làm chủ đầu tư. Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển nhà Mỹ Vân là đơn vị phân phối.

Để bán được hàng, hàng loạt website quảng cáo đua nhau quảng cáo dự án là khu dân cư hiện đại với các loại hình nhà phố, biệt thự đơn lập, song lập, có đầy đủ chợ, công viên, trường học... Từ đây khách hàng chỉ mất 10 phút đến sân vận động Quân khu 7 và sân bay Tân Sơn Nhất, 7 phút đến Aeon Maill Tân Phú, 5 phút đến Big C Padora... Nhưng thực tế những ai ở đây mới biết có quãng đường di chuyển đến những nơi trên phải mất gấp 3 - 4 lần thời gian đó. 

Đặc biệt, đơn vị bán hàng cho rằng các nền dự án nằm đối diện chợ An Sương nên đều được xem là shophouse trong tương lai. Đây là khu vực kinh doanh sầm uất, người mua sau này có thể trực tiếp kinh doanh hoặc cho thuê một vốn bốn lời... 

Thế nhưng, những ai ở đây mới biết hơn 15 năm qua chợ An Sương vẫn còn bỏ trống hàng loạt các sạp. Tiểu thương trong chợ chủ yếu mở bán buổi sáng, các khoảng thời gian còn lại đóng cửa vì kinh doanh ế ẩm.

Trên thực tế, An Sương Residence nằm trong tổng thể khu quy hoạch chỉnh trang đô thị 66ha được thực hiện từ 10 năm nay với hạ tầng đã hình thành ổn định. Cách đây khoảng 6 tháng, các nền đất ở đây rao bán khoảng 50-60 triệu đồng/m2. Sau khi Công ty Mỹ Vân công bố mức giá trên thì mặt bằng giá nhà, đất nơi đây có tăng thêm nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với giá đơn vị này chào hàng. 

Lối vào dự án An Sương Residence ở quận 12, nơi có giá bán lên tới 100 triệu đồng/m2.

Tương tự, mỗi căn shophouse Diamond Alnata trong khu Celadon City có giá bán từ 16-47 tỷ đồng, một cái giá không tưởng nếu biết dự án này nằm tận quận Tân Phú và sát bên nghĩa trang Bình Hưng Hòa.

Cả dự án có 68 căn shophouse. Vào ngày 31/3, chủ đầu tư đã mở bán 38 căn shophouse Diamond Alnata. Để được quyền mua shophouse này, mỗi khách hàng phải nộp trước cho chủ đầu tư một sổ tiết kiệm trị giá 500 triệu đồng. Chủ đầu tư sẽ cấp cho khách hàng 1 phiếu để điền tên và bốc thăm. Thế nhưng vẫn có hàng trăm người chen chúc nhau mua và cá biệt, căn S12 có tới 78 đăng ký mua. Hiện tại, giá bán chênh ở shophouse Diamond Alnata từ 600 triệu đến 1,5 tỷ đồng.

Chủ đầu tư Gamuda Land quảng cáo, dự án Diamond Alnata tọa lạc tại đầu mối giao thông huyết mạch của khu vực, cạnh những trục đường chính, kết nối nội, ngoại thành phố, dòng sản phẩm shophouse tại Diamond Alnata sở hữu mạng lưới liên kết vùng đa dạng, cư dân có thể thuận tiện di chuyển về trung tâm TP HCM hay ra sân bay Tân Sơn Nhất, siêu thị Nhật Bản Aeon Mall, bệnh viện...

Chuỗi shophouse nằm trên Đại lộ Gamuda, trong tương lai sẽ trở thành tâm điểm dịch vụ ẩm thực, mua sắm nơi giao lưu văn hóa giải trí của khu vực, đón tiếp và phục vụ hàng nghìn lượt khách mỗi ngày. Diamond Alnata shophouse sở hữu tiềm năng từ dân cư đô thị xanh Celadon City và các địa bàn lân cận như quận Tân Phú, Tân Bình, Gò Vấp, Phú Nhuận.

Thế nhưng nên nhớ, trong khu Celadon City có siêu thị EAON phục vụ cư dân và cả người dân lân cận. Mua shophouse Diamond Alnata để kinh doanh là bài toán cần toan tính kỹ lưỡng vì phải cạnh tranh gay gắt với siêu thị EAON.

Mỗi căn shophouse Diamond Alnata trong khu Celadon City có giá bán từ 16-47 tỷ đồng nhưng vẫn có hàng trăm người mua.

Hiện tại, khu Celadon City cũng đang bán căn hộ Diamond Alnata với giá cao ngất ngưỡng từ hơn 3,8 tỷ đến 5,5 tỷ đồng/căn. Dự án được quảng cáo có hồ bơi vô cực, hồ bơi trẻ em đạt tiêu chuẩn quốc tế, công viên trên không... Theo ghi nhận của chúng tôi, nếu so với các dự án trong khu vực thì giá bán dự án này đang cao rất nhiều. 

Ma thuật

Theo Sở Tài chính TP.HCM và Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM, giá thị trường chuyển nhượng nhà đất hiện nay cao hơn 4-6 lần bảng giá đất của TP.HCM. Điều này là bất thường, khiến công tác quản lý tài nguyên đất đai và chiến lược phát triển đô thị của TP.HCM bị ảnh hưởng nghiêm trọng. 

Còn chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho biết, khi thị trường nhà đất bất ngờ xuất hiện những mức giá chào bán cao không đơn giản chỉ là hành vi mặc cả trong buôn bán mà luôn ẩn chứa đằng sau nhiều ẩn ý, trong đó có thể đơn vị bán hàng cố tình rao giá cao để xả hàng hoặc đánh lạc hướng đơn vị định giá.

Có không ít trường hợp giới buôn bán bất động sản đã sử dụng thủ thuật tạo sóng trong quá trình tung hàng ra bán, gây nên những cơn sóng ảo. Đầu tiên bên bán chọn một căn nhà có vị trí đẹp rồi đưa ra mức giá chào bán rất cao nhằm cố tình thiết lập mặt bằng giá tham chiếu mới cao hơn trước đây.

Sau đó, giới buôn nhà đất sẽ tung ra rổ hàng còn lại với số lượng hạn chế để bán với cột giá mới. Thủ thuật xả hàng này khá tinh vi nên thường chỉ có người mua lầm chứ người bán không bao giờ lầm vì dù bán giá nào chủ đầu tư cũng có lãi.

Ngoài ra, không hiếm trường hợp đối tượng bị nhắm đến trong cơn sóng thổi giá nhà không phải là khách săn bất động sản mà chính là ngân hàng hoặc các đơn vị tư vấn, thẩm định giá. Một trong những quy tắc thẩm định giá phổ biến là đối chiếu giá thị trường.

Nắm được kẽ hở này, không ít chủ đầu tư đã tung hỏa mù bằng chiêu chào bán giá ảo cao hơn giá trị thật vài lần trong một thời gian dài để làm nhiễu loạn mặt bằng giá khu vực. Từ đó, việc định giá nhà đất tại một thời điểm ngắn hạn sẽ thiếu chính xác.

Mục tiêu của chiêu thức chào bán giá cao này nhằm đánh lạc hướng các đơn vị định giá, thúc đẩy các tổ chức tín dụng cho vay dòng vốn cao hơn bình thường. Điều này cũng lý giải được mối liên hệ mật thiết giữa những cơn sốt đất với nợ xấu bất động sản tại nhiều ngân hàng.

Chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, trường Đại học Kinh tế TP.HCM cho biết thị trường bất động sản tại TP.HCM gần đây đang giao dịch khá chậm chạp. Việc thổi giá quá cao trước đó là nguyên nhân khiến các nhà đầu tư thứ cấp đang run sợ không dám bỏ tiền đầu tư tiếp, còn những người có nhu cầu thật thì tài chính không đủ.

Thị trường bất động sản đang hướng đến đối tượng là nhà đầu tư thứ cấp hơn là những người có nhu cầu thật về nhà ở.

“Giá nhà đất đang ở mức quá cao, hơn rất nhiều lần so với thu nhập của người dân. Thị trường bất động sản đang hướng đến đối tượng là nhà đầu tư thứ cấp hơn là những người có nhu cầu thật về nhà ở. Đang có một hệ lụy mà các nhà đầu tư, thậm chí cả thị trường phải trả giá là giá nhà đất quá cao đã khiến giao dịch của thị trường chậm đi thấy rõ”, ông Hoàng nói.

Chuyên gia này cho biết thêm, thị trường bất động sản đang tiềm ẩn quá nhiều rủi ro, bởi giá nhà đất không thể tăng mãi. Chính vì vậy, những khách hàng thiếu hiểu biết nếu lao vào đầu tư lướt sóng như con thiêu thân, đầu tư bất chấp bằng đòn bẩy tài chính thì có thể “chết” bất cứ lúc nào khi thị trường đổ vỡ.

Thị trường bất động sản luẩn quẩn: Đua nhau tăng giá nhưng quản lý bất lực (bài 2)

Mỗi mét vuông căn hộ có giá bán hơn 300 triệu đồng, mỗi mét vuông đất nền có hàng hơn trăm triệu nhưng người mua vẫn tranh nhau. Đắt như tôm tươi!

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin