Thị trường bất động sản luẩn quẩn: Cần giải pháp ổn định thị trường (bài 6)

Sợ hồi tố

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng hiện nay môi trường kinh doanh bị suy giảm tính minh bạch, khó đoán định và có thể làm tăng tính rủi ro cho doanh nghiệp, vì nhiều dự án bị xem xét xử lý lại. Nguyên nhân khách quan là do hệ thống pháp luật chưa đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ.

Thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp, chồng chéo, dẫn đến cơ chế xin cho, tiêu cực. Nguyên nhân chủ quan là công tác thực thi pháp luật còn nhiều hạn chế, cùng với đó một số cán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản vừa có biểu hiện thiếu trách nhiệm, đùn đẩy, né tránh, chuyển hồ sơ lòng vòng, không dám nêu chính kiến giải quyết. 

Hiện nay, gần như công tác tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản trên địa bàn TPHCM bị ngưng trệ, nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài cả năm nay vẫn chưa được giải quyết. Phản ánh từ các doanh nghiệp, thời gian gần đây Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM gần như không nhận hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất của doanh nghiệp. Đối với hồ sơ đã nhận  bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, chuyển lòng vòng, không trình được lên Hội đồng thẩm định giá đất và UBND TP.HCM.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA  cho biết, thị trường bất động sản 4 tháng đầu năm đã rơi vào tình trạng vô cùng khó khăn. Số dự án được duyệt giảm đến 63%, các doanh nghiệp xây lắp lớn giảm khoảng gần 35% lượng dự án, doanh nghiệp xây lắp nhỏ giảm khoảng từ 50-63% số dự án. Bất động sản có liên quan đến 93 ngành nghề nên thị trường bất động sản khó khăn đang kéo rất nhiều ngành nghề khó khăn theo.

Chủ một doanh nghiệp bất động sản ở quận 3 cho biết, nỗi khổ lớn nhất là các dự án có quỹ đất hỗn hợp xen cài diện tích đất công như đường nội bộ, hẻm, lối đi, đất hở, kênh mương nội đồng... thường chiếm tỷ lệ trên dưới 10% diện tích dự án.

Tất cả dự án này đang bị ách tắc việc tính tiền sử dụng đất. Bởi phần đất công này thường có hình dạng bất định, nằm rải rác, không thể hình thành dự án độc lập trong lòng các dự án. Nhưng theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, về nguyên tắc đất công phải thực hiện đấu giá. 

Thủ tục pháp lý bị nghẽn nên nguồn cung thị trường bất động sản TP.HCM giảm mạnh.

“Rõ ràng quy định này không thể áp dụng trong các trường hợp nêu trên vì không sát thực tế, không hợp tình, hợp lý, bất khả thi và đang ách tắc, dẫn đến chủ đầu tư không được giao đất để triển khai thực hiện dự án. Cũng từ đây thị trường bất động sản bị hụt nguồn cung sản phẩm, kéo theo ngân sách nhà nước cũng bị hụt nguồn thu”, vị này nói.

Điển hình, Công ty Khải Thịnh là chủ đầu tư dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy ở phường Phú Thuận, quận 7 có diện tích 77.354m2, được giao đất theo Quyết định 1846/QĐ-UBND ngày 7/5/2018 của UBND TP.HCM.

Trong đó có 1.758m2 đất công, chiếm tỷ lệ 2,2% diện tích, nằm rải rác trong 5 thửa đất của dự án. Đất có nguồn gốc đất rạch 284m2, đất thu hồi để mở đường giao thông khu vực 1.279m2, đất lưu không 194,5m2. Chính do có 1.758m2 đất công trong ranh dự án nên đến nay công ty chưa được cấp sổ đỏ.

Cần giải pháp

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho biết, thị trường bất động sản ổn định hay bất ổn là ở cung và cầu. Nguồn cầu thị trường hiện nay không phải bàn đến, vì thực tế nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam vẫn tăng trưởng. Như vậy nút thắt ở đây là nguồn cung. Vì thế, tất cả giải pháp đều tập trung giải quyết cho nguồn cung. 

Cũng theo ông Phúc, trong câu chuyện kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp xoay quanh 3 vấn đề chính là tài chính, đất và thủ tục pháp lý. Nếu doanh nghiệp bất động sản mạnh có tài chính thì Nhà nước mạnh về đất và thủ tục pháp lý. Vì thế, nên tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp làm, thay vì để doanh nghiệp đi mua đất của dân, Nhà nước có thể tạo ra quỹ đất sạch và khai thông pháp lý ở 4 trục của TP.HCM để doanh nghiệp đấu giá làm dự án. 

Nhà nước có đất, hỗ trợ pháp lý, doanh nghiệp có ý tưởng thiết kế, xây dựng. Nếu làm được điều này, doanh nghiệp nào mạnh về tài chính, công nghệ, xây dựng sẽ tạo ra cạnh tranh lành mạnh, người tiêu dùng được hưởng lợi.

Nút thắt của thị trường bất động sản ở đây là nguồn cung. Vì thế, tất cả giải pháp đều tập trung giải quyết cho nguồn cung là xong.

“Từ thực tiễn cho thấy, chính sách của Nhà nước đến nội lực từng doanh nghiệp đều cần phải có sự minh bạch, đủ lực để điều phối thị trường, đáp ứng những sản phẩm cần thiết cho thị trường cũng như hỗ trợ người mua, tạo tính thanh khoản và kết nối cung cầu giữa doanh nghiệp và người mua nhà, nhất là những người có nhu cầu thực”, ông Phúc nói. 

Để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các chi nhánh Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng tăng cường công tác thanh tra, giám sát hoạt động tín dụng, đặc biệt là đối với lĩnh vực bất động sản. Động thái này của Ngân hàng Nhà nước được giới đầu tư cho rằng, lãi suất cho vay mua nhà sẽ còn nhích lên trong thời gian tới.

Ngân hàng Nhà nước cũng đang hoàn thiện dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài để thay thế Thông tư 36/2014. Trong đó, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh hệ số rủi ro tăng lên nhằm đảm bảo kiểm soát, hạn chế đối với lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Cụ thể, dự thảo đề nghị hệ số rủi ro 150% áp dụng cho khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. Hệ số này cao gấp 3 lần so với quy định hiện hành. Dự thảo cũng đưa ra một số điểm mới về giới hạn, hạn chế cấp tín dụng, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn.

Chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, trường Đại học Kinh tế TP.HCM nói rằng, việc siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và nâng hệ số rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tác động đến nguồn vốn tín dụng vào thị trường này, nhất là khi tăng trưởng tín dụng trong năm 2019 chỉ ở mức 14%.

Tuy nhiên, với thực trạng tiền huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, nếu đem cho vay trung, dài hạn với tỷ lệ cao sẽ dẫn đến rủi ro cho thanh khoản của hệ thống ngân hàng nên việc siết tỷ lệ nói trên là cần thiết. Hơn nữa, khi ngân hàng không còn là bầu sữa thì các doanh nghiệp bất động sản phải tính đến giải pháp tài chính khác để làm dự án.

Chính sách của Nhà nước đến nội lực từng doanh nghiệp đều cần phải có sự minh bạch, đủ lực để điều phối thị trường.

Đáng chú ý, Thủ tướng Chính phủ cũng vừa có Chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Theo đó, Bộ Xây dựng tăng cường kiểm tra và yêu cầu chủ đầu tư các dự án khu đô thị, các dự án phát triển nhà ở phải triển khai xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội, hệ thống phòng cháy chữa cháy trong dự án và kết nối với hạ tầng chung của khu vực trước khi bàn giao nhà ở.

Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú... theo đúng quy định của pháp luật, hoàn thành trong quý III năm 2019.

UBND các tỉnh thành tổ chức thực hiện nghiêm túc các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản. Theo dõi, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản trên địa bàn.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin