Thị trường bất động sản lao đao: Phải tháo gỡ khó khăn (bài 6)

Rủi ro bao vây

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp rủi ro do chủ đầu tư đã bỏ chi phí rất lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án nhưng không thể hoàn thành thủ tục pháp lý hoặc không thể triển khai mà lỗi trong một số trường hợp không phải do chủ đầu tư. 

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp rủi ro do chủ đầu tư đã bỏ chi phí rất lớn để bồi thường.

Đơn cử như một số dự án nhà ở thương mại bị ách tắc vì thủ tục hành chính dù đã có quyết định chủ trương đầu tư. Cùng đó, dự án có quỹ đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án cũng đang bị ách tắc thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư. 

Dự án bị chậm tính tiền sử dụng đất bởi quy trình, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, thường mất khoảng 1-3 năm. Hiện tại, việc áp dụng các phương pháp tính tiền sử dụng đất cụ thể chưa hợp lý.

Kết quả tính tiền sử dụng đất dự án phổ biến chỉ bằng khoảng 75-80% chi phí giải phóng mặt bằng. Điều này khiến chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai do mức khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng quá thấp so với chi phí thực tế đã bỏ ra. 

Một số dự án bị rà soát hoặc bị thu hồi quyết định tiền sử dụng đất hoặc tạm dừng thực hiện quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của dự án để rà soát lại toàn bộ pháp lý hoặc thu hồi, hủy bỏ quyết định chủ trương đầu tư, do cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chủ trương đầu tư chưa chính xác, cần rà soát làm rõ.

Tại TP.HCM có hơn 150 dự án thuộc diện rà soát. Vừa qua, UBND TP.HCM và cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã cho phép 124 dự án được vận hành trở lại bình thường kể từ tháng 3 nhưng vẫn còn hơn 30 dự án tiếp tục rà soát. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói rằng, thêm một rủi ro nữa là về tài chính và tín dụng. Đó là khi doanh nghiệp đã bỏ chi phí rất lớn để giải phóng mặt bằng, thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư, trả lãi vay, trả nợ và các chi phí quản lý doanh nghiệp, quản lý dự án nhưng vẫn chưa đủ điều kiện để triển khai.

Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản, dẫn đến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế một phần nguồn vốn tín dụng. 

Để tìm các nguồn tài chính khác, ngoài việc mở rộng hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài hoặc tìm kiếm nguồn vốn trên sàn chứng khoán, doanh nghiệp bất động sản đang lựa chọn giải pháp phát hành trái phiếu để bổ sung vốn. 

“Tính đến đầu tháng 6, các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, hạ tầng đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp với giá trị lên đến 16.230 tỷ đồng, chiếm 27% tổng giá trị trái phiếu đã phát hành, đứng vị trí thứ hai. Thậm chí, có doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao lên đến 12-14,5%/năm, cao gấp đôi lãi suất tiết kiệm”, ông Châu nói.

Giảm nguồn thu

Việc thị trường bất động sản sụt giảm đã tác động khá lớn đến nguồn thu ngân sách trên địa bàn TP.HCM. Theo thống kê của Cục thuế TP.HCM, tính đến ngày 30/6, số nợ đọng thuế là 13.000 tỷ đồng, tăng hơn 4.900 tỷ đồng so với cuối năm 2018. Trong đó riêng các doanh nghiệp kinh doanh liên quan đến bất động sản chiếm 61%.

Việc thị trường bất động sản sụt giảm đã tác động khá lớn đến nguồn thu ngân sách trên địa bàn TP.HCM.

Ông Trần Ngọc Tâm, Cục trưởng Cục thuế TP.HCM cho biết thêm, trong 6 tháng đầu năm nay, kết quả thu thuế ở TP.HCM là 133.774 tỷ đồng, chỉ đạt hơn 46% dự toán năm 2019, chỉ tăng 2,22% so với cùng kỳ 2018.

“Có nhiều nguyên nhân ảnh hưởng đến kết quả thu ngân sách, song chủ yếu là chịu ảnh hưởng từ sự suy giảm của ngành bất động sản và xây dựng trong thời gian qua”, ông Tâm nói.

Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2019 giảm hơn 20% so với cùng kỳ năm 2018. Lệ phí trước bạ nhà đất cũng giảm 28,36%. Số thu tiền sử dụng đất giảm 60,39%.

Đáng chú ý, nợ thuế của các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản tăng cao trong 6 tháng đầu năm nay, lên đến hơn 2.400 tỷ đồng, chiếm 51,72% tổng nợ có khả năng thu tăng thêm. Đơn cử như Công ty Xây dựng và Kinh doanh nhà Phú Nhuận nợ 1.004 tỷ đồng liên quan đến tiền sử dụng đất, Công ty Đầu tư và Phát triển Sài Gòn nợ 444 tỷ đồng, Công ty Cổ phần Đức Khải 389 tỷ đồng…

Dù Cục thuế TP.HCM đã ban hành hơn 24.000 quyết định cưỡng chế thuế với số tiền nợ 14.500 tỷ đồng, công khai danh sách 2.215 doanh nghiệp chây ì nợ thuế với số thuế nợ 5.778 tỷ đồng nhưng Cục Thuế TP.HCM chỉ thu được số tiền nợ thuế 3.150 tỷ đồng trong nửa năm 2019.

Ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM dự báo, tổng số thu nội địa của TP.HCM trong năm nay có thể hụt 15.000 tỷ đồng so với kế hoạch giao. Cụ thể, các khoản thu bị hụt có đất đai 12.000 tỷ đồng, các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản là 3.000 tỷ đồng, khoản tiền hụt thu từ thuế thu nhập cá nhân ước 2.000 tỷ đồng do các hoạt động chuyển nhượng bất động sản sụt giảm khoảng 20% so với cùng kỳ năm 2018, lệ phí trước bạ nhà đất giảm 28,36%. 

Tháo gỡ cách nào?

Theo HoREA, trong khoảng 3 năm gần đây, UBND TP.HCM đã quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư khoảng 130 dự án có quỹ đất hỗn hợp, nhưng đang bị coi là vẫn chưa đảm bảo đúng các thủ tục hành chính, gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư dự án.

Ngoài ra, còn có nhiều dự án khác cũng đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND TP.HCM, nhưng nhà đầu tư vẫn không được nộp hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, nên không thể hoàn thành thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án để thực hiện các thủ tục hành chính tiếp theo.

Hiện nay, tất cả các đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại đều bị ách tắc do Sở Quy hoạch Kiến trúc không dám nhận hồ sơ của nhà đầu tư.

Nguyên nhân là do hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thiếu thống nhất và công tác thực thi pháp luật còn hạn chế do trình độ nhận thức của một số cán bộ công chức. Đây là một điểm nghẽn của thị trường bất động sản.

Hiện nay, tất cả các đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại đều bị ách tắc do Sở Quy hoạch Kiến trúc không dám nhận hồ sơ của nhà đầu tư, dù đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND TP.HCM do trái với Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, quy định chủ đầu tư mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết.

Do đó, HoREA đề nghị UBND TP.HCM giao Sở Quy hoạch Kiến trúc nhận và thụ lý, giải quyết hồ sơ đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do nhà đầu tư dự án đề xuất, sau khi đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND TP.HCM để chủ đầu tư có cơ sở thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và các thủ tục về quyền sử dụng đất dự án. 

Về quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án, HoREA đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Tài chính sớm xây dựng các nguyên tắc về tiêu chí thẩm định giá đất đối với dự án kinh doanh bất động sản, dự án nhà ở thương mại, đảm bảo kết quả tính tiền sử dụng đất hợp lý và không làm thất thoát ngân sách nhà nước.

Sở Tài chính và Sở Tài nguyên Môi trường cần hoàn thiện lại quy trình, thủ tục hành chính về tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, nhằm rút ngắn thời gian so với hiện nay và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.

Đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, HoREA đề nghị cơ quan có thẩm quyền sớm kết luận để chủ đầu tư chấp hành và được tiếp tục triển khai thực hiện, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin