Thị trường bất động sản lao đao: Nguồn cung thấp kỷ lục (bài 1)

Lao dốc

Theo Công ty TNHH JLL Việt Nam, 6 tháng đầu năm, bong bóng bất động sản chưa xảy ra dù có những lo ngại. Tuy nhiên ở một số phân khúc đã ghi nhận sự sụt giảm về nguồn cung. Các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó khi chịu tác động bởi các chính sách về pháp lý, tín dụng.

Nguồn cung của thị trường bất động sản TP.HCM giảm mạnh.

Hai thị trường bất động sản lớn nhất nước là Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận sự chững lại của nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc căn hộ chung cư. Báo cáo thị trường của JLL Việt Nam cho thấy, nguồn cung căn hộ trong quý II ở 2 thị trường này đạt mức thấp kỷ lục kể từ năm 2014, thời điểm thị trường bất động sản trong nước phục hồi sau thời kỳ khủng hoảng.

Tương tự, báo cáo của CBRE cũng có nội dung lượng căn hộ mở bán trong quý II ở 2 thị trường Hà Nội và TP.HCM cùng xu hướng sụt giảm. Các đơn vị nghiên cứu đều cho hay quá trình rà soát pháp lý, các chính sách nghiêm ngặt của Chính phủ đã điều chỉnh nguồn cung theo hướng bền vững hơn là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại.

Tương tự, báo cáo tổng quan thị trường TP.HCM quý II năm 2019 của Savills cho biết, doanh số căn hộ đã được cải thiện trong quý II năm 2019. Thị trường đón nhận 5 dự án mới và 15 dự án ở giai đoạn tiếp theo, cung cấp hơn 6,500 căn. Tuy nhiên nguồn cung sơ cấp giảm 3% theo quý và giảm đến 49% theo năm khi chỉ đạt 13.000 căn.

Trong đó, tổng số căn bán đạt hơn 8.200 căn, tăng 18% theo quý nhưng giảm 42% theo năm. Căn hộ hạng C tiếp tục dẫn đầu khi chiếm 61% tổng số căn bán và đạt tỷ lệ hấp thụ 67%. Nguồn cung đất nền sơ cấp đạt khoảng 2.490 nền, tỷ lệ hấp thụ đạt 71%. Củ Chi là khu vực có số lượng giao dịch lớn nhất, chiếm 47% thị phần.

Đối với phân khúc biệt thự, thị trường ghi nhận nguồn cung sơ cấp 1.290 căn trong quý II. Con số này không đổi theo quý nhưng giảm 23% theo năm. Lượng giao dịch đạt 670 căn, tăng 15% theo quý và giảm 38% theo năm. Quận 9 và quận 12 dẫn đầu thị trường với 49% thị phần.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung sản phẩm bất động sản ra thị trường và lượng giao dịch bất động sản thành công trong 6 tháng đầu năm nay đều sụt giảm so với 6 tháng cùng kỳ năm 2018.

Cụ thể, giảm mạnh nhất là ở TP.HCM, lượng cung bất động sản nhà ở chỉ bằng 39,1% so với cùng kỳ năm 2018. Trong khi tại Hà Nội, nguồn cung bất động sản nhà ở chỉ bằng 46,8% so với cùng kỳ năm 2018.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm nay mặc dù có sự sụt giảm về lượng cung và lượng giao dịch so với 6 tháng đầu năm 2018 nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức tương đối cao. Điều này cho thấy lực cầu tại 2 khu vực này vẫn rất mạnh. Giá bất động sản nhà ở có chiều hướng tăng nhẹ nhưng không sốt, thị trường duy trì ở mức ổn định nên không xuất hiện bong bóng bất động sản.

Bức tranh về thị trường bất động sản TP.HCM còn ảm đạm hơn, nếu nhìn vào thống kê của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA). Theo HoREA, Hiệp hội rất lo ngại trước tình hình sụt giảm quy mô thị trường bất động sản TP.HCM, sụt giảm nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, căn hộ nhà ở xã hội.

Trong 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất UBND TP.HCM công nhận chủ đầu tư với quy mô diện tích chỉ có 2,2ha và 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Lượng cung bất động sản nhà ở chỉ bằng 39,1% so với cùng kỳ năm 2018.

Sở Xây dựng cũng đã đề xuất UBND TP.HCM chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong 6 tháng, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ (căn nhà), giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018), căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so với 1.914 căn cùng kỳ năm 2018).

Sự sụt giảm của thị trường bất động sản tác động đến nguồn thu ngân sách TP.HCM. Cụ thể, năm 2018, thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. So với năm 2017, giảm khoảng 4.570 tỷ đồng (giảm 16,8%).

Số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng (giảm 22,5%). Kết quả thu ngân sách TP.HCM 6 tháng đầu năm 2019 chưa đạt 50% kế hoạch. Số thu tiền sử dụng đất trong 5 tháng đầu năm 2019 giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2018.

Khó khăn bủa vây

Theo HoREA, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản, dẫn đến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế một phần nguồn vốn tín dụng.

Ngoài việc mở rộng hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài (vốn FDI), hoặc tìm kiếm nguồn vốn trên sàn chứng khoán, doanh nghiệp bất động sản đang lựa chọn giải pháp phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bổ sung vốn.

Trong 5 tháng đầu năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, hạ tầng đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp với giá trị lên đến 16.230 tỷ đồng, chiếm 27% tổng giá trị trái phiếu đã phát hành, đứng vị trí thứ hai. Thậm chí, có doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao lên đến 12-14,5%/năm, cao gấp đôi lãi suất tiết kiệm.

Khó khăn trong việc phát triển dự án cũng khiến vốn FDI đổ vào bất động sản giảm mạnh. Cụ thể, theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch Đầu tư, tính đến 20/6, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản đã giảm tới 76%, chỉ còn 1,32 tỷ USD. Tuy nhiên, trong số các ngành, vốn vào bất động sản vẫn chiếm vị trí thứ hai với tỷ trọng 7,2% nhưng con số này cũng giảm tới 20% so với cùng kỳ năm trước.

Tổng vốn FDI đăng ký cấp mới, tăng thêm và góp vốn mua cổ phần trong 6 tháng cũng giảm 9,2% cùng kỳ năm trước, đạt 18,47 tỷ USD. Vốn đầu tư giải ngân lại tăng 8%, đạt 9,1 tỷ USD.

Trong đó, có 1.723 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư với tổng vốn đăng ký 7,41 tỷ USD, bằng 62,8% so với cùng kỳ năm 2018. Có 628 lượt dự án đăng ký điều chỉnh với tổng vốn đăng ký tăng thêm 2,94 tỷ USD, bằng 66,2% so với cùng kỳ năm 2018.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, nguồn hàng từ các dự án không phải không có, nhưng việc đủ điều kiện chào hàng lại đang gặp nhiều khó khăn. Khó khăn này xuất phát từ các cơ quan quản lý. Các dự án đang khẩn trương chào bán để thu hồi vốn nhưng việc phê duyệt các dự án đủ điều kiện khởi công xây dựng cho đến dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường giao dịch, hồ sơ đều đang nằm tại các cơ quan chuyên môn.

Ngoài ra, trên cả nước đang có sự rà soát mạnh, nên hàng trăm dự án tại Hà Nội, TP.HCM phải dừng triển khai, chậm đưa hàng ra thị trường. Quá trình rà soát, thanh tra càng kéo dài thì càng bất lợi cho doanh nghiệp vì chi phí vốn, lãi vay ngân hàng tăng và mất cơ hội kinh doanh.

Lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam được đánh giá là còn quá nhiều rủi ro.

“Một trong những vướng mắc nhiều nhất đối với doanh nghiệp bất động sản là có những chính sách chồng chéo, mâu thuẫn, không khả thi và thiếu tính thực tiễn dẫn đến nhiều cuộc thanh tra, kiểm toán kéo dài 2-3 năm thậm chí không hồi kết đã khiến doanh nghiệp bất động sản bất an, rệu rã”, ông Đính nói.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, khó khăn khác còn đến từ dòng vốn tín dụng, bắt đầu từ Thông tư 36/2014/TT-NHNN và Quy định về khống chế chi phí lãi vay tại Nghị định 20/2017/NĐ-CP. Đây chính là nguyên nhân tác động mạnh và rõ nét khiến nhiều nhà đầu tư hoạt động chững hẳn.

Lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam được đánh giá là còn quá nhiều rủi ro. Và rủi ro lớn nhất lại đến từ cơ chế, chính sách còn nhiều bất cập, trong đó có chính sách đất đai. Quá trình tổng kết thực hiện pháp luật về đất đai đã cho thấy có nhiều cái nhất trong lĩnh vực này như nhiều văn bản nhất, tham nhũng, tiêu cực, tranh chấp, phiền hà… nhiều nhất.

Cùng với đó, thủ tục hành chính liên quan đến việc giao đất, xây dựng quy hoạch… ở Việt Nam thực hiện mất từ 2-3 năm nên nhiều dự án khó khăn trong khâu tiếp cận vấn đề đất đai và triển khai chậm tiến độ.

Doanh nghiệp và cả người dân vẫn gặp phải tình trạng nhũng nhiễu khi thực hiện những thủ tục hành chính liên quan về đầu tư kinh doanh bất động sản. Hơn nữa, tính khả thi của một số quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản còn thấp, làm tăng chi phí đầu tư, giảm năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp.

“Hiện nay, gần như việc tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM đều bị chậm trễ. Nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài cả năm nay vẫn chưa giải quyết xong, hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng, không trình được lên Hội đồng thẩm định giá đất và UBND TP.HCM. Nguyên nhân trực tiếp là một số cán bộ, công chức sợ trách nhiệm, sợ sai nên có thái độ thụ động, không dám đề xuất chính kiến”, ông Châu nói

Chủ tịch HoREA nói thêm, thị trường bất động sản sẽ khắc nghiệt hơn và các doanh nghiệp sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Bởi đất trong nội thành TP.HCM gần như không còn, giá đất thì ngày càng tăng cao khiến việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp sẽ ngày càng khó. Chưa kể đến tiền đất phải nộp ngay, thường chỉ là 2-3 lần phải nộp hết, tạo gánh nặng và làm cạn vốn các doanh nghiệp bất động sản vì lúc chưa bán được nhà vẫn phải lo tiền xây dựng, tiền đất cùng một lúc.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin