Thị trường bất động sản khốn khó vì vướng… cả rừng luật

Chồng lấn

Cụ thể, liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng, riêng Bộ Xây dựng là cơ quan soạn thảo và chỉ đạo, theo dõi thực hiện 4 luật, gồm Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanhbất động sản và Luật Nhà ở. Bộ Kế hoạch Đầu tư soạn thảo và chỉ đạo Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư và Luật Đầu tư công. Bộ Tài nguyên Môi trường soạn thảo Luật Đất đai, Luật Bảo vệ Tài nguyên Môi trường… 

Thị trường bất động sản đang bị chồng chéo bởi có quá nhiều chế tài.

Chính việc nhiều luật xung đột trong quy định cùng một vấn đề là nguyên nhân gây nên tình trạng xây dựng không phép, trái phép diễn ra phổ biến thời gian qua. Như vậy, các thủ tục đầu tư xây dựng đang chi phối bởi các luật trên, chưa kể nghị định, thông tư liên quan của các luật này. Song điều quan trọng, cùng một vấn đề nhưng giữa luật nọ và luật kia có sự khác biệt trong quy định, gây nhiều khó khăn cho các đơn vị thực thi.

Ví dụ, tiêu chí phân chia dự án đầu tư giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở khác nhau, khiến các cơ quan nhà nước và nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào cho đúng. Chẳng hạn, thủ tục giới thiệu địa điểm xây dựng trong quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Luật Nhà ở không thống nhất thời điểm giới thiệu trước hay sau, khi nhà đầu tư nhận được chấp thuận chủ trương đầu tư. 

Theo Luật Đầu tư, địa điểm được xác định trước khi có quyết định chủ trương đầu tư. Trong khi đó, Luật Xây dựng quy định cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cho chủ đầu tư khi có yêu cầu, tức không bắt buộc và không nói rõ phải có trước hay sau khi có quyết định chủ trương đầu tư.

Sự chồng chéo này khiến các địa phương có cách hiểu và vận dụng khác nhau, gây lúng túng cho nhà đầu tư. Có địa phương thực hiện thủ tục hành chính giới thiệu địa điểm trước thủ tục quyết định chủ trương đầu tư. Có địa phương lại thực hiện sau đó, và cũng có nơi đồng thời thực hiện 2 thủ tục cùng lúc, rất mất thời gian, trùng lặp không cần thiết.

Một ví dụ nữa, để xin giấy phép chứng nhận đầu tư cho dự án, Sở Kế hoạch Đầu tư là đầu mối tiếp nhận hồ sơ theo quy định. Nếu hồ sơ hợp lệ, 15 ngày sau sẽ có kết quả trả cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, Sở Kế hoạch Đầu tư lại gửi văn bản cho chủ đầu tư yêu cầu hỏi ý kiến Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Tài chính, Cục thuế, Sở Tài nguyên Môi trường và quận, huyện có dự án. 

Như vậy, chủ đầu tư vẫn phải trải qua 6 cửa trên và trực tiếp tới làm việc với cả 6 đơn vị này mới giải quyết được công việc. Điều này đã khiến 1 thủ tục biến thành 5-6 thủ tục khác nhau. Thời gian từ 15 ngày chỉ là lý thuyết, thực tế ít nhất từ 5-6 tháng, gây tốn kém về thời gian, tiền bạc, tiến độ triển khai dự án.

Ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cho rằng đây là vấn đề nhạy cảm, được ví như mớ bòng bong. Điều này gây ra nhiều hệ quả lớn, làm mất thời gian, lỡ cơ hội đầu tư, làm tăng chi phí và rủi ro đối với hoạt động kinh doanh.

Thời gian vừa qua, VCCI thu thập, hệ thống lại, làm rõ những điểm chồng chéo, xung đột giữa các quy định của pháp luật. VCCI đã có báo cáo nhanh gửi Thủ tướng Chính phủ về 20 điểm xung đột, chồng chéo lớn của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, đấu thầu.

Hàng loạt dự án bất động sản ở TP.HCM "chết đứng" vì luật chồng chéo.

Cụ thể, xung đột về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở. Xung đột về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong dự án có sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất giữa Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu và Luật Đất đai. Xung đột về thủ tục giới thiệu địa điểm đầu tư, địa điểm xây dựng giữa Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Đầu tư.

Chồng chéo thủ tục xin phép chuyển nhượng dự án bất động sản giữa Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản. Không thống nhất về quyền chuyển nhượng dự án bất động sản giữa Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Có sự khác nhau về trình tự, thủ tục đầu tư dự án quy mô 5.000 tỷ đồng trở lên giữa Luật Đầu tư, Luật Quản lý sử dụng vốn nhà nước tại doanh nghiệp và Luật Xây dựng.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, hiện đang rồn tại tình trạng “loạn sứ quân” giữa các quy định pháp luật của các bộ, khiến 1 luật mỗi địa phương thực hiện 1 kiểu, còn các cơ quan thực thi chính sách lúng túng, bị động khi phải giải quyết công việc cho doanh nghiệp. Nhiều quy định nhìn trong một Bộ ngành thấy ổn, nhưng nhìn toàn diện lại thấy bất ổn.

Nguyên nhân của thực trạng này chủ yếu do pháp luật Việt Nam hiện đang trong tình trạng bị phân mảng, chưa phải là hệ thống đồng bộ, minh bạch. Có người gọi đây là hiện tượng “pháp luật cục bộ”. Mặc dù tất cả đạo luật đều do Quốc hội ban hành, và hầu hết đạo luật đều do Chính phủ trình Quốc hội thông qua, nhưng đâu đó người ta vẫn quen gọi luật của Bộ này, Nghị định của Bộ kia là có lý do. 

Trong khi đó, ông Phan Đức Hiếu, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), cho rằng cần phải có luật “hài hòa hóa” các quy định của nhiều luật mới giải quyết được xung đột giữa các luật hiện nay.

Thực tế, VCCI được giao xây dựng dự thảo nghị định “hài hòa hóa” các quy định của nhiều luật, nhưng thất bại vì không được thông qua. Vì thế, các luật đang sửa nếu không giải quyết được tận gốc những xung đột, chồng chéo, khi có hiệu lực, chắc chắn sẽ gặp nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện.

Doanh nghiệp khóc ròng

Theo đại diện một doanh nghiệp, Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, quy định chủ đầu tư dự án tổ chức lập quy hoạch chi tiết 1/500 khu vực được giao đầu tư. Đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan chức năng phê duyệt, là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng. Luật Xây dựng cũng quy định, đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại đều bị ách tắc, do Sở Quy hoạch Kiến trúc không nhận hồ sơ của “nhà đầu tư”, dù đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND TP.HCM, vì “trái” với Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, quy định “chủ đầu tư” mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết. 

Nhiều doanh doanh nghiệp ở TP.HCM bị vạ lây vì Luật chồng chéo.

Doanh nghiệp này cho rằng, phải chăng do không rõ ràng trong các văn bản luật đã tạo ra cách hiểu khác nhau “nhà đầu tư” chưa phải là “chủ đầu tư”, vì chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận “chủ đầu tư”, nên các doanh nghiệp không được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án.

Trong khi đó, khái niệm “nhà đầu tư” trong Luật Đầu tư là các loại hình dự án sản xuất kinh doanh, nhất là dự án nhà ở thương mại. Theo đó, khái niệm “nhà đầu tư” có nội hàm rộng, bao gồm cả “chủ đầu tư”, và cả “người sử dụng đất” đề xuất dự án đầu tư.

Trả lời về vấn đề đề này, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách Pháp chế, Tổng cục quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết, đang sửa các quy định liên quan đến nhà đầu tư, chủ đầu tư và địa điểm đầu tư dự án tại Luật Đầu tư, Luận Nhà ở và Luật Xây dựng.  

Vướng mắc nữa cũng được doanh nghiệp, nhà đầu tư nêu ra, là hiện tiêu chí phân chia dự án đầu tư giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở khác nhau, khiến các cơ quan quản lý địa phương và nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào là đúng.

Chẳng hạn, thủ tục giới thiệu địa điểm xây dựng trong quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Luật Nhà ở không thống nhất thời điểm giới thiệu trước hay sau, khi nhà đầu tư nhận được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Theo Luật Đầu tư, địa điểm được xác định trước khi có quyết định chủ trương đầu tư. Trong khi đó, Luật Xây dựng quy định cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cho chủ đầu tư khi có yêu cầu, tức không bắt buộc và không nói rõ phải có trước hay sau khi có quyết định chủ trương đầu tư.

Về thủ tục giới thiệu địa điểm xây dựng, bà Đặng Thị Hải Yến, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Bộ xây dựng, cho biết theo Luật Đầu tư, địa điểm được xác định trước khi có quyết định chủ trương đầu tư.

Trong khi đó, Luật Xây dựng quy định cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cho chủ đầu tư khi có yêu cầu, tức không bắt buộc và không nói rõ phải có trước hay sau khi có quyết định chủ trương đầu tư. 

Sự chồng chéo này khiến các địa phương có cách hiểu và vận dụng khác nhau, gây lúng túng cho nhà đầu tư. Có địa phương thực hiện thủ tục hành chính giới thiệu địa điểm trước thủ tục quyết định chủ trương đầu tư. Có địa phương lại thực hiện sau đó, và cũng có nơi đồng thời thực hiện 2 thủ tục. Như vậy làm đúng quy định luật này đồng nghĩa làm sai quy định của luật kia, và ngược lại?

Nhiều dự án bất động sản điêu đứng vì 2 chữ "đất ở".

Nhìn nhận ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đưa ra vướng mắc lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản hiện nay khi thực hiện dự án là đất ở, và đất xen cài.

Theo ông Châu, HoREA vừa có văn bản gửi Thủ tướng, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, UBND TP.HCM đề nghị giải quyết ách tắc về chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết và lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quỹ đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, xen cài đất do Nhà nước trực tiếp quản lý.

Bởi lẽ, trong khoảng 3 năm gần đây, UBND TP.HCM đã quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư cho khoảng 130 dự án có quỹ đất hỗn hợp, nhưng đang "bị" coi là vẫn chưa đảm bảo đúng các thủ tục hành chính, gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư dự án.

Do vậy, HoREA kiến nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc có trách nhiệm tiếp nhận và thụ lý hồ sơ đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng của các nhà đầu tư đã có quyết định chủ trương đầu tư. Điều này hoàn toàn đúng pháp luật và giải quyết được ách tắc về quy trình thực hiện thủ tục phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết hiện nay.

Về ách tắc do vướng quỹ đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý, xen cài trong đất dự án nhà ở thương mại, thường chiếm tỷ lệ trên dưới 10% diện tích, HoREA cho rằng cần có cơ chế để xử lý tất cả các trường hợp đất do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án để sớm giải quyết ách tắc này, không cần phải xin chủ trương đối với từng trường hợp một như hiện nay.

HoREA kiến nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét giải quyết khắc phục sự chồng chéo, thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ của các khái niệm pháp luật để đảm bảo tính hệ thống, sự liên thông và giải quyết ách tắc củathị trường bất động sản hiện nay.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin