Thị trường bất động sản khốn khó: Tiền sử dụng đất tăng khắp nơi (bài 1)

Đua nhau tăng

UBND tỉnh Bình Dương vừa công bố dự thảo để lấy ý kiến góp ý của người dân về bảng giá các loại đất giai đoạn sau năm 2020. Đáng lưu ý, bảng giá đất tại tỉnh Bình Dương sẽ tăng mạnh, dự kiến tăng tối thiểu 45% so với hiện nay. 

Bảng giá đất tại tỉnh Bình Dương sẽ tăng mạnh, dự kiến tăng tối thiểu 45% so với hiện nay.

Cụ thể, khu vực TP. Thủ Dầu Một sẽ tăng bình quân 50% so với bảng giá hiện hành. Thị xã Thuận An và Dĩ An tăng bình quân 95% so với hiện hành. Thị xã Bến Cát và Tân Uyên tăng bình quân 60%. Huyện Bàu Bàng và Bắc Tân Uyên tăng bình quân 80%. Huyện Phú Giáo và Dầu Tiếng tăng bình quân 45% so với bảng giá hiện hành. 

Lý giải về việc đề xuất tăng bảng giá đất mạnh như trên, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bình Dương cho biết đề xuất phương án bảng giá đất do Nhà nước quy định sẽ tương đương 80% giá thị trường. 

Theo đánh giá của Sở Tài nguyên Môi trường, bảng giá đất ở tại Bình Dương hiện nay chỉ bằng 50% giá phổ biến trên thị trường, còn bảng giá đất nông nghiệp chỉ bằng từ 15-40% giá phổ biến trên thị trường. 

Việc bảng giá các loại đất tăng mạnh sau 2020 sẽ tác động đến hầu hết người dân, bao gồm việc nộp thuế chuyển thổ cư, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng… sẽ được áp dụng theo bảng giá đất mới.

Tương tự, UBND TP Đà Nẵng vừa có Tờ trình 8046/TTr-UBND đề nghị Hội đồng Nhân dân TP. Đà Nẵng tại kỳ họp cuối năm 2019 xem xét ban hành bảng giá các loại đất tại Đà Nẵng giai đoạn 2020-2024. Theo dự thảo, bảng giá các loại đất trên địa bàn trong 5 năm tới có tỷ lệ tăng bình quân so với bảng giá đất hiện hành từ 15-20%, tùy theo quận và vị trí lô đất.

Ông Tô Văn Hùng, Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường Đà Nẵng cho hay, theo quy định tại Khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Do vậy, việc xây dựng bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 là cần thiết.

Sở Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Nai cũng đã hoàn thành dự thảo bảng giá đất giai đoạn 2020-2024. Trong bảng giá đất 5 năm tới, đất nông nghiệp tại các xã của huyện Trảng Bom được điều chỉnh tăng từ 2,2-3 lần, huyện Thống Nhất tăng 2,5-3 lần, huyện Xuân Lộc tăng 3-4 lần, huyện Cẩm Mỹ tăng 2,8-3,2 lần, Long Khánh tăng 2,5-3,5 lần so với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019.

Nhóm đất phi nông nghiệp ở Đồng Nai cũng được điều chỉnh tăng giá ở hầu hết các khu vực, vị trí, tuyến đường. Trong đó, đất ở tại đô thị được bổ sung thêm 14 tuyến đường mới, đưa tổng số tuyến đường đô thị quy định trong bảng giá đất là 510 tuyến đường và chia thành 715 đoạn. Ở nội dung này, giá đất tăng phổ biến từ 1,4-3 lần so với giá hiện hành. Mức giá cao nhất trong bảng giá đất là 40 triệu đồng/m2 thuộc đường 30/4 (TP.Biên Hòa) và thấp nhất 160 ngàn đồng/m2 thuộc thị trấn Định Quán (huyện Định Quán).

Với đất ở tại nông thôn, bảng giá mới cũng rà soát và bổ sung 75 tuyến đường mới, tập trung ở các huyện Vĩnh Cửu, Xuân Lộc, Trảng Bom, Cẩm Mỹ. Theo đó, khu vực nông thôn sẽ có bảng giá đất ở 543 tuyến đường, chia thành hơn 1 ngàn đoạn. Ngoại trừ xã Long Hưng (TP. Biên Hòa) có mức tăng đột biến là 18 lần thì các huyện tăng từ 3,2-4,5 lần, riêng huyện Định Quán tăng gần 90%.

Giá đất tại Đồng Nai cũng sẽ tăng mạnh.

Ở khung giá đất thương mại dịch vụ, giá đất tương ứng 80% giá đất ở và đất sản xuất kinh doanh sẽ được tính bằng 60% giá đất thương mại dịch vụ. Do đó, bảng giá đất mới sẽ điều chỉnh giá đất thương mại dịch vụ và sản xuất kinh doanh tùy theo giá đất ở tại các đoạn đường, tuyến đường khác nhau.

Tương tự, Nghị quyết của Hội đồng Nhân dân TP. Hà Nội “Về giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024”, giá các loại đất được thành phố đề xuất tăng bình quân 30%.

Trong khi đó, UBND TP.HCM vừa ra Quyết định số 22/2019/QĐ-UBND ban hành Bảng giá nhà ở, công trình, vật kiến trúc xây dựng mới trên địa bàn TP.HCM. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/9/2019, thay thế Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND TP.HCM ban hành Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình.

Theo quyết định này, giá để căn cứ tính thuế trước bạ, tiền sử dụng đất được chia làm nhiều loại. Trong đó, biệt thự trệt chia làm 3 loại, với giá từ 6,425 triệu đồng tới 7,657 triệu đồng/m2 (mức giá cũ là từ 5,370 triệu đồng đến 6,4 triệu đồng/m2). Như vậy, mức giá nhà ở theo Quyết định số 22/2019/QĐ-UBND đã tăng 5-10% so với quyết định áp dụng giá nhà gần nhất.

Có sốc phản vệ?

Ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng Giám đốc Công ty Cổ phần DRH Holdings cho biết, với việc 5 năm thay đổi bảng giá đất một lần, thì việc giá đất tăng 40-50% là điều bình thường. Tuy nhiên, có điều bất hợp lý là tại sao lại xây dựng khung 5 năm 1 lần, mà không phải ngắn hơn. Bởi thị trường bất động sản hiện nay biến động rất nhanh, từ cuối năm này sang đầu năm tới là thị trường đã biến động.

“Chu kỳ phát triển 1 dự án bất động sản thường mất khoảng 3 năm. Do đó, việc 5 năm thay đổi bảng giá đất một lần là hơi bất hợp lý”, ông Sơn nói và lý giải thêm, giá đất trong năm thứ 5 của bảng giá trước với năm thứ 1 của bảng giá mới có sự chênh lệch rất lớn. Do đó, nhiều chủ đầu tư phải chạy đua việc được giao đất, được tính thuế, chuyển mục đích sử dụng đất trước thời gian thay đổi giá.

Khi bảng giá đất mới được áp dụng, nhiều doanh nghiệp sẽ bị sốc giá. Bởi trước khi quyết định đầu tư là đã dự tính hết các chi phí, thậm chí đưa ra bảng giá thành sản phẩm rồi. Chỉ sau 1 năm, giá đất đột ngột tăng lên gấp đôi, gấp rưỡi, thì thị trường chưa thể bắt nhịp kịp, sản phẩm mới đưa ra thị trường sẽ bị sốc về giá… Đương nhiên, khi các chi phí đầu tư tăng, thì giá bán sản phẩm cũng tăng, người gánh sau cùng chính là khách hàng.

Khi bảng giá đất mới được áp dụng, nhiều doanh nghiệp sẽ bị sốc giá, người mua nhà sẽ chịu hệ quả.

TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Trưởng khoa Tài chính, trường Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, hiện nay khung giá đất theo quy định Nhà nước chênh lệch rất lớn so với giá thị trường, thậm chí có những khu vực giá quy định chỉ bằng 1/10 giá thị trường.

Từ sự chênh lệch này dẫn đến việc thẩm định tài sản thế chấp, hoặc định giá đền bù giải phóng mặt bằng dự án... rất khó khăn. Nếu tuân theo khung đó để tính giá đền bù thì rất khó để nói chuyện với người dân. Mặt khác, biến động giá cả nhà đất thay đổi rất nhanh trong thời gian vừa qua.

Việc tăng giá đất sẽ dẫn đến việc người dân, doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn, từ đó cũng đẩy giá nhà đất lên cao. Nếu các cơ quan điều hành chính sách nhận thức được khó khăn này của người dân thì có thể điều chỉnh lại khung phí, lệ phí liên quan đến nhà đất.

Quan trọng hơn, về lâu dài, cần thay đổi việc thu tiền sử dụng đất một lần như hiện nay bằng hình thức thu thuế tài sản đối với nhà đất. Như vậy người dân sẽ đỡ gánh nặng đóng tiền sử dụng đất một lần, mặt khác sẽ chống đầu cơ đất đai.

Theo ông Tô Văn Hùng, Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường TP. Đà Nẵng, việc xây dựng bảng giá đất theo chiều hướng tăng sẽ ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính như nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang đất ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các trường hợp nợ đất tái định cư đã quá hạn 5 năm.

Theo ông Tô Văn Hùng, việc xây dựng bảng giá đất lần này chỉ ảnh hưởng đến các tổ chức kinh tế trong chu kỳ ổn định năm 2020-2024, các tổ chức kinh tế được gia hạn thời gian thuê đất (khu đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng theo bảng giá đất) và các tổ chức, kinh tế chậm đưa đất vào sử dụng.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin