Thị trường bất động sản khốn khó: Pháp lý đứng hình, nguồn cung giảm mạnh (bài 5)

Không có dự án mới

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 9 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục xu thế bị sụt giảm, chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư (giảm khoảng 83%), không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư, chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư (giảm khoảng 72%) và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng (giảm khoảng 38%) so với cùng kỳ năm 2018.

Nguồn cung dự án mới ở TP.HCM hầu như không có.

Đồng thời, chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với 19.662 căn nhà, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với năm 2018. Trong đó, có đến 31 dự án nhà ở quy mô nhỏ và trung bình, nhưng có 1 dự án khu đô thị rất lớn tại quận 9 với tổng số 10.007 căn hộ chiếm tỷ trọng áp đảo trên thị trường.

Cụ thể, trong quý I/2019, Sở Xây dựng TP.HCM đã xác nhận 10 dự án đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai, với tổng số 3.113 căn nhà và 253.210m2 sàn xây dựng.

Trong đó, có 2.870 căn hộ với 189.827 m2 sàn xây dựng và 243 nhà thấp tầng với 63.383 m2 sàn xây dựng, với tổng giá trị cần huy động khoảng 4.824 tỷ đồng (đã bao gồm VAT, chưa bao gồm 2% phí bảo trì).

Gồm có, 194 căn thuộc phân khúc cao cấp (chiếm tỷ lệ 6,3%), 2.129 căn thuộc phân khúc trung cấp (chiếm tỷ lệ 68,4%), 790 căn thuộc phân khúc bình dân (chiếm tỷ lệ 25,3%).

Trong quý II/2019, Sở Xây dựng TP.HCM đã xác nhận lai 14 dự án đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai, với tổng số 4.200 căn nhà. Trong đó, có 4.094 căn hộ với 423.963 m2 sàn xây dựng và 106 nhà thấp tầng với 18.036 m2 sàn xây dựng, với tổng giá trị cần huy động khoảng 32.510 tỷ đồng (đã bao gồm VAT, chưa bao gồm 2% phí bảo trì).

Cụ thể, 2.033 căn thuộc phân khúc cao cấp (chiếm tỷ lệ 48,5%), 1.708 căn thuộc phân khúc trung cấp (chiếm tỷ lệ 40,6%), 459 căn thuộc phân khúc bình dân (chiếm tỷ lệ 10,9%).

Trong quý III/2019, Sở Xây dựng TP.HCM đã xác nhận 8 dự án đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai, với tổng số 12.349 căn nhà. Trong đó, có 11.797 căn hộ với 692.034 m2 sàn xây dựng và 502 căn nhà thấp tầng với 141.514 m2 sàn xây dựng và 50 căn biệt thự với 27.441m2, với tổng giá trị cần huy động khoảng 11.426 tỷ đồng (đã bao gồm VAT, chưa bao gồm 2% phí bảo trì).

Cụ thể có 1.689 căn thuộc phân khúc cao cấp (chiếm tỷ lệ 13,7%), 438 căn thuộc phân khúc trung cấp (chiếm tỷ lệ 3,5%), 10.222 căn thuộc phân khúc bình dân (chiếm tỷ lệ 82,8%).

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) thống kê, trong 9 tháng qua, các doanh nghiệp xây dựng cũng bị sụt giảm khoảng 30-50% số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp. Các nhà cung cấp thiết bị, vật tư bị sụt giảm doanh thu bán hàng. Các doanh nghiệp sản xuất thiết bị, vật liệu xây dựng gặp khó khăn trong khâu sản xuất và tiêu thụ sản phẩm.

Người lao động thiếu việc làm, giảm thu nhập. Các ngân hàng thương mại có thể gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất và thị trường bất động sản có thể còn bị sụt giảm hơn nữa.

Pháp lý rườm rà

Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong hai năm gần đây, thị trường bất động sản TP.HCM bị sụt giảm mạnh nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở. Có nhiều dự án nhà ở bị “đứng hình” do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng, hoặc bị dừng triển khai.

Pháp lý đứng hình là 1 trong những nguyên nhân khiến dự án bất động sản giảm mạnh.

Tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là căn hộ nhà ở thương mại bình dân có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, dẫn đến giá nhà đất tăng, làm cho số đông người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

“Thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay về bản chất không xấu, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, vì vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng sau giai đoạn bị khủng hoảng đóng băng 2011-2013. Thị trường bất động sản TP.HCM rơi vào tình thế khó khăn hiện nay chỉ có tính nhất thời, bất bình thường mà nguyên nhân là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật”, ông Châu nói.

Chỉ tịch HoREA lo ngại, do thị trường bất động sản có “độ trễ” nên nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể có nguy cơ phá sản.

Về nguyên nhân, ông Lê Hoàng Châu nói khó khăn đến từ dòng vốn tín dụng, bắt đầu từ Thông tư 36/2014/TT-NHNN và Quy định về khống chế chi phí lãi vay tại Nghị định 20/2017/NĐ-CP. Đây chính là nguyên nhân tác động mạnh và rõ nét khiến nhiều nhà đầu tư hoạt động chững hẳn.

Lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam được đánh giá là còn quá nhiều rủi ro. Và rủi ro lớn nhất lại đến từ cơ chế, chính sách còn nhiều bất cập, trong đó có chính sách đất đai. Quá trình tổng kết thực hiện pháp luật về đất đai đã cho thấy có nhiều cái nhất trong lĩnh vực này như nhiều văn bản nhất, tham nhũng, tiêu cực, tranh chấp, phiền hà… nhiều nhất.

Cùng với đó, thủ tục hành chính liên quan đến việc giao đất, xây dựng quy hoạch… ở Việt Nam thực hiện mất từ 2-3 năm nên nhiều dự án khó khăn trong khâu tiếp cận vấn đề đất đai và triển khai chậm tiến độ.

Doanh nghiệp và cả người dân vẫn gặp phải tình trạng nhũng nhiễu khi thực hiện những thủ tục hành chính liên quan về đầu tư kinh doanh bất động sản. Hơn nữa, tính khả thi của một số quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản còn thấp, làm tăng chi phí đầu tư, giảm năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp.

“Hiện nay, gần như việc tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM đều bị chậm trễ. Nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài cả năm nay vẫn chưa giải quyết xong, hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng, không trình được lên Hội đồng thẩm định giá đất và UBND TP.HCM. Nguyên nhân trực tiếp là một số cán bộ, công chức sợ trách nhiệm, sợ sai nên có thái độ thụ động, không dám đề xuất chính kiến”, ông Châu nói

Chủ tịch HoREA nói thêm, thị trường bất động sản sẽ khắc nghiệt hơn và các doanh nghiệp sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Bởi đất trong nội thành TP.HCM gần như không còn, giá đất thì ngày càng tăng cao khiến việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp sẽ ngày càng khó. Chưa kể đến tiền đất phải nộp ngay, thường chỉ là 2-3 lần phải nộp hết, tạo gánh nặng và làm cạn vốn các doanh nghiệp bất động sản vì lúc chưa bán được nhà vẫn phải lo tiền xây dựng, tiền đất cùng một lúc.

Năm 2020 ra sao?

Nhận định về thị trường bất động sản 2020, bà Dương Thuỳ Dung cũng đưa ra những dự đoán có tín hiệu tích cực của thị trường năm 2020. Cụ thể, nguồn cung căn hộ sẽ tăng trưởng trở lại, với nguồn cung chào bán và số căn bán được tại TP.HCM khoảng 35.000 căn và 40.000 căn tại Hà Nội, trong khi đó giá bán tiếp tục tăng nhờ lượng cung hạn chế.

Tuy nhiên, theo bà Dung, bên cạnh những tín hiệu tích cực vẫn còn rất nhiều thách thức, giá đất tăng nhanh khiến chủ đầu tư mới khó gia nhập thị trường, theo khảo sát, giá đất tại quận 1 dao động từ 10.000-50.000 USD/m2, quận 3 rơi vào khoảng 5.000-20.000/m2… Các vấn đề hạ tầng ngày càng ngiêm trọng như ngập lụt, kẹt xe, hạ tầng chậm tiến độ…

“Dù vậy, thị trường chậm nhưng không có bong bóng, nhu cầu ở cao và các gói vay thế chấp giúp cân bằng thị trường và sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định trong năm 2020”, bà Dung nói.

Ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh, Phó Tổng Giám đốc Thuduc House  cho biết, thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian qua vẫn không có nhiều thay đổi tích cực. Các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang gặp phải nhiều khó khăn do quy định chồng chéo, khiến cho nguồn cung bất động sản giảm, điều này tạo ra áp lực tăng giá trong thời gian tới.

Năm 2020, thị trường bất động sản chậm nhưng không có bong bóng.

Hiện nay, phần lớn các dự án đang trong quá trình hoàn thiện, vì vậy, cạnh tranh vẫn là ở các dự án cũ đã đưa vào sử dụng có vị trí đẹp và các dự án mới vừa ra mắt. Lợi thế của những dự án mới là chất lượng, căn hộ nhỏ, phù hợp với túi tiền của người mua.

Các doanh nghiệp bất động sản làm ăn nghiêm túc cũng bị ảnh hưởng bởi sự lo lắng của khách hàng. Không những thế, chính quyền địa phương cũng trở nên cẩn trọng hơn trong việc đưa ra các quyết định liên quan đến thủ tục đất đai, đã tạo ra không ít khó khăn cho các doanh nghiệp, nguồn cung thị trường nhà liền thổ theo đó cũng bị hạn chế.

“Gần đây nhất, Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM ban hành công văn yêu cầu thắt chặt quản lý việc phân lô tách thửa trên địa bàn TP.HCM cũng sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường này”, ông Chinh nói.

Thuduc House sẽ vẫn chú trọng việc phát triển những dự án nhà ở phục vụ cho nhu cầu thực, phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân Việt Nam. Sắp tới đây, công ty sẽ tung ra thị trường 2.000 căn hộ có diện tích vừa và nhỏ, với đầy đủ tiện ích nội khu, ngoại khu như trung tâm thương mại, siêu thị, rạp chiếu phim, hồ bơi, khu vui chơi trẻ em…

Trong khi đó, ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư LDG  cho biết, LDG sẽ đầu tư bất động sản có giá trị tài sản trên 2 tỷ USD để nhằm thay đổi mô hình đầu tư, mô hình kinh doanh đối với các dự án vừa và nhỏ. Phát triển danh mục dự án đầu tư đảm bảo ổn định cho các năm như dự án ngắn hạn, trung hạn, dài hạn.

Phát triển đô thị thương mại dịch vụ giải trí với quy mô lớn tại các thành phố lớn để tạo ra doanh thu và lợi nhuận đột phá. Tập trung phát triển quỹ đất cho các dự án đô thị tại TP.HCM, Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Vũng Tàu, Cần Thơ, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hà Nội...

Cho năm 2020, LDG định hướng sản phẩm là căn hộ, đất nền, nhà phố, phố chợ và thương mại dịch vụ. Cụ thể, về căn hộ chung cư thông minh, công ty dự kiến triển khai mới 6 dự án với ước tính tổng mức đầu tư khoảng 22.853 tỷ đồng.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin