Thị trường bất động sản khốn khó: Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ lao đao (bài 4)

Condotel lao dốc nặng nề

Gần cuối năm 2019, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) vừa phát đi thông báo liên quan đến việc thực hiện cam kết lợi nhuận condotel với khách hàng tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Theo đó, trong thư gửi khách hàng Tập đoàn Empire cho hay, việc kinh doanh loại hình condotel thời gian qua vẫn gặp nhiều khó khăn do tính pháp lý chưa được hoàn thiện, gặp nhiều vướng mắc.

Cocobay mở đầu cho khủng hoảng của bất động sản nghỉ dưỡng.

Do đó, dù đã nỗ lực rất lớn nhằm thực hiện cam kết về lợi nhuận với khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Tuy nhiên, Tập đoàn này vẫn đành phải xin lỗi vì đã không thể thực hiện được chi trả lợi nhuận cam kết như đã hứa trong hợp đồng.

Vì vậy, từ 1/1/2020, do những khó khăn về dòng tiền, Tập đoàn Empire chấm dứt việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng.

Công ty chỉ chịu trách nhiệm với các khoản lợi nhuận như đã cam kết đến hết ngày 31/12/2019 cho các chủ sở hữu condotel. Cùng với đó, Tập đoàn Empire cũng đưa ra một số hướng giải quyết đối với các khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại Cocobay Đà Nẵng. Nhiều chuyên gia cho rằng, điều này sẽ làm ảnh hưởng nặng nề đến loại hình condotel và bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2019.

GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết, tình trạng vỡ cam kết lợi nhuận của condotel cho thấy hiệu ứng domino có thể xảy ra, làm tê liệt phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới.

Hậu quả là chủ trương đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn đang gặp một trở ngại lớn. Nguyên nhân chỉ đơn giản là pháp luật không theo kịp sự phát triển của cuộc sống. Lời giải duy nhất là phải sớm nhất hoàn thiện khung pháp luật cho các bất động sản đa công năng theo tư duy của kinh tế chia sẻ sao cho phù hợp với hoàn cảnh của nước ta.

Ông Đỗ Việt Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết thêm, condotel là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh nhất trong giai đoạn 2016-2017 và phần đầu của năm 2018 đáp ứng được nhu cầu thị trường, tạo nhiều cơ sở lưu trú tiện nghi, chất lượng cao cho mục tiêu phát triển du lịch của nhà nước góp phần tăng trưởng kinh tế và chiến lược phát triển du lịch quốc gia. Tuy nhiên đến nay có dấu hiệu chững lại.

“Condotel là sản phẩm bất động sản lưỡng tính chưa được pháp luật quy định về tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, quyền sở hữu, mua bán chuyển nhượng và quản lý vận hành…”, ông Chiến nói.

Ông Chiến chỉ ra, vấn đề quyền sở hữu nổi lên hàng đầu. Người mua mong muốn được cấp sổ đỏ vĩnh viến trong khi condotel bị chi phối bởi hai luật là Luật Du lịch và Luật Nhà ở. Theo Luật Du lịch thì sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng chỉ được thuê có thời hạn còn theo Luật Nhà ở thì được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Điều này làm người mua băn khoăn còn chủ đầu tư thì không biết vận dụng theo luật nào, còn nhà nước thì lúng túng trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý sự phát triển của condotel.

2020 sẽ là năm khốn khó cho bất động sản du lịch?

Thứ hai, thỏa thuận giữa người mua và người bán với lợi nhuận rất cao, từ 8-12%, đây là lãi suất không thực tế. Do đó, không phải doanh nghiệp nào cũng thực hiện được cam kết này dẫn đến tình trạng khất nợ, trả chậm và cuối cùng là không trả gây bức xúc cho người mua.

Thứ ba, có địa phương lách luật bằng cách đưa ra khái niệm, condotel xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở. Điều này đồng nghĩa với việc khẳng định nhà ở không có hạ tầng xã hội, thậm chí chủ trương điều chỉnh quy hoạch thành đất ở để cấp sổ đỏ cho người mua. Đây là vấn đề thực tế đã nảy sinh nhưng chưa được pháp luật điều tiết gây ra những nguy cơ phá vỡ quy hoạch và những bất ổn về mặt xã hội.

Cụ thể, trong quy hoạch những khu vực có cảnh quan tự nhiên, môi trường sinh thái tốt được thiên nhiên ban tặng nhất là khu vực ven biển, hải đảo, đa phần được ưu tiên xác định mục tiêu phục vụ cho người dân, phục vụ cộng đồng là chính, ai cũng có thể được hưởng ngoài khu vực đảm bảo an ninh quốc phòng và bảo vệ môi trường.

Trong khi đó, các khu vực được quy hoạch là đất ở và khu đô thị mới phải tuân thủ tiêu chuẩn tiêu chuẩn, quy phạm và Luật Nhà ở. Có nghĩa là nhà ở phải đồng bộ với hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong đó hạ tầng xã hội rất quan trọng vì nhà ở cần đáp ứng được nhu cầu thiết yếu hàng ngày cho người dân.

Phải làm rõ khung pháp lý

GS Đặng Hùng Võ cho biết, khung pháp của condotel bao gồm 3 nhóm vấn đề. Một là, thời hạn sử dụng đất của các bất động sản du lịch kiểu mới là bao lâu, lâu dài như đất ở hay có thời hạn như đất kinh doanh du lịch.

Hai là, vận hành các bất động sản này theo kiểu nào, khách sạn hay chung cư hay một kiểu hỗn hợp nào khác. Ba là, các dự án bất động sản du lịch này có được áp dụng phương thức bán bất động sản hình thành trong tương lai như nhà ở không.

Trong hoàn cảnh không có khung pháp luật dẫn đường, các bên tham gia vào phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới lại đều dựa vào tư duy bất động sản truyền thống đơn công năng. Các địa phương cấp tỉnh đã tùy theo hoàn cảnh mà áp dụng pháp luật để kéo đầu tư về tỉnh mình.

Đa số giao đất để phát triển bất động sản du lịch được dài hạn như đất ở. Các cơ quan chịu trách nhiệm xây dựng pháp luật cũng đã đề xuất sử dụng đất có thời hạn cho loại bất động sản này vì mục đích chính là kinh doanh du lịch. Các nhà phát triển dự án cũng coi đây là khách sạn toàn căn hộ nên đặt ra phương thức chủ sở hữu căn hộ phải trao căn hộ cho mình kèm theo các cam kết lợi nhuận hàng năm với mức lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng.

Cần sớm ban hành tiêu chuẩn quy phạm cho condotel để giúp cho các chủ đầu tư vượt qua khó khăn.

Để giải quyết vấn đề ách tắc hiện nay, Luật Đất đai sửa đổi cần quy định về thời hạn sử dụng đất để phát triển các bất động sản du lịch kiểu mới theo hướng các chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn phương thức sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn để phù hợp với phuương án kinh doanh của mình. Chỉ có cách sửa đổi pháp luật như vậy mới phục hồi được phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới.

Trong tương lai xa, để thay đổi tư duy chuyển sang lấy hiệu quả kinh doanh làm trọng thì phải đổi mới chính sách thuế đối với bất động sản. Đối với diện tích nhà ở trong hạn mức thì mức thuế phù hợp với thu nhập trung bình trong xã hội, đối với diện tích nhà ở còn lại bao gồm cả các bất động sản du lịch kiểu mới thì mức thuế đánh lũy tiến cao khi lựa chọn quyền sử dụng đất như một tài sản lâu dài, lũy tiến thấp hơn khi lựa chọn quyền sử dụng đất như một tài sản có thời hạn và miễn thuế khi thuê đất của nhà nước trả tiền hàng năm.

Trong khi đó, ông Đỗ Việt Chiến nói rằng, đối với dự án condotel đã xây dựng trên đất du lịch nghỉ dưỡng muốn chuyển thành nhà ở phải được rà soát, đánh giá lại quy hoạch và làm rõ khu vực nào được chuyển và khu vực nào không được chuyển.

Nếu được chuyển thì chuyển một phần hay toàn bộ, và phải trả lời được câu hỏi hạ tầng xã hội ở đâu. Không được xây chen, cơi nới sẽ phá vỡ cảnh quan và quy hoạch ban đầu. Đồng thời, quỹ đất xây dựng công trình hạ tầng xã hội tương ứng với dân số sẽ vào ở. Mặt khác phải đảm bảo yêu cầu đỗ xe, tỷ lệ đất giao thông tĩnh theo quy định.

Để giải quyết thực tế nêu trên, ông Chiến cho rằng, các Bộ ngành liên quan như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, chính quyền địa phương và những cơ quan liên quan cần ngồi lại với nhau, căn cứ ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong các chỉ thị 1/2019 và 4/2019.

Để tìm biện pháp tháo gỡ cho các vướng mắc nêu trên condotel, ông Chiến đề nghị cần sớm ban hành tiêu chuẩn quy phạm cho condotel để giúp cho các chủ đầu tư vượt qua khó khăn, tiếp tục đầu tư phát triển loại hình này. Làm cho người mua condotel an tâm, được hưởng về hạ tầng xã hội và quyền sở hữu hợp pháp.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin