Thị trường bất động sản 2018 vẫn trông chờ vào doanh nghiệp nội

Nội lực dẫn dắt

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, nguồn cung của thị trường bất động sản TP.HCM năm 2017 đạt 31.106 căn và tổng nguồn cung lũy kế ở mức 228.903 căn. Như vậy, nguồn cung năm 2017 giảm 18% so với năm trước, đã tạo điều kiện cho thị trường hấp thụ hàng tồn kho từ năm 2015 và 2016.

“Đây là giai đoạn các sản phẩm được đầu tư nhiều hơn về thiết kế, tiện ích, vật liệu hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Chiến lược bán hàng và tiếp thị cũng được chuẩn bị kỹ hơn”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam nói.

Bà Dung cho biết thêm, dù dòng tiền FDI đổ vào bất động sản tăng mạnh trong những năm gần đây và tỉ lệ giải ngân cũng ở mức rất cao nhưng trên thực tế, doanh nghiệp Việt Nam mới là những người dẫn dắt thị trường.

Doanh nghiệp Việt Nam vẫn chiếm lĩnh thị trường bất động sản dù dòng vốn FDI ồ ạt chảy vào địa ốc.

Trong 10 doanh nghiệp có số lượng sản phẩm mở bán nhiều nhất giai đoạn 2015-2017 thì có đến 8 công ty Việt Nam. Dẫn đầu danh sách này là Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh. Công ty Phú Mỹ Hưng đứng ở vị trí thứ 5 với khoảng 4.500 sản phẩm. Ở ngoài tốp 5 là các doanh nghiệp Nam Long, Thảo Điền Investment, Phát Đạt, Phú Sơn Thuận và cuối cùng là CapitaLand với khoảng 2.000 sản phẩm.

CBRE dự đoán trong năm 2018, dòng vốn ngoại đổ vào thị trường bất động sản TP.HCM sẽ bắt đầu gặt hái thành quả. Sẽ có hàng loạt dự án được phát triển bởi những chủ đầu tư đến từ nước ngoài hoặc liên doanh liên kết mở bán nhưng nội lực vẫn là yếu tố dẫn dắt thị trường. Sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm tỉ trọng cao với một lượng vừa phải của phân khúc cao cấp và hạng sang được giới thiệu, tạo nền tảng cho một sự phát triển bền vững hơn.

Về khu vực, phía Đông và Nam Sài Gòn sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường trong năm tới với nhiều dự án mới tại quận 2, 7, 8, Bình Thạnh như One Verandah, GEM Riverside, Midtown, High Intela, Green Field. Giá bán trong năm 2018 được kỳ vọng sẽ tăng trung bình là 3%, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang tăng 5%, phân khúc bình dân và trung cấp có mức tăng thấp hơn là 1,5%.

Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc Công ty DKRA Việt Nam cho rằng, trong năm 2017 các chủ đầu tư Việt Nam đang có sự trỗi dậy mạnh mẽ khi liên tục công bố các dự án căn hộ cao cấp, tiện ích vượt trội đủ sức cạnh tranh với khối ngoại. Có thể kể đến như Trung Thủy Group, Hà Đô, Sơn Kim Land, Vingroup….

Hiện nay, với các chính sách khuyến khích đầu tư cùng với sự tiềm năng của thị trường TP.HCM, nơi đây trở thành vùng đất để nhiều chủ đầu tư ngoại tham gia phát triển như CapitaLand, Keppel Land, Mapletree, Gamuda…

Một số Tập đoàn nước ngoài cũng đầu tư tại Việt Nam dưới hình thức liên kết như quỹ Creed Group hợp tác cùng An Gia Investment, Mitsubishi hợp tác cùng Phúc Khang, Hankyu Realty và Nishi-Nippon Railroad hợp tác cùng Nam Long, Sanyo Homes liên kết cùng Tiến Phát Corporation, Daiwa House Group, Nomura Real Estate Group và Sumitomo Forestry Group hợp tác cùng Phú Mỹ Hưng…

“Chính sách người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam đã thôi thúc các doanh nghiệp ngoại đổ tiền vào thị trường bất động sản Việt Nam, Tuy nhiên, nội lực vẫn là yếu tố dẫn dắt thị trường và doanh nghiệp Việt Nam vẫn đang làm chủ thị trường bất động sản với lợi thế về chính sách, thủ tục hành chính, am hiểu tâm lý khách hàng…”, ông Lâm nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, TP.HCM đã thu hút được 5,81 tỉ USD nguồn vốn FDI trong năm 2017, đứng đầu cả nước và tăng gấp 2 lần so với năm 2016. Trong đó, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo đứng đầu, chiếm 34,5%. Lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng 32,9% và đứng ở vị trí thứ 2.

Nhật Bản đã trở thành nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất vào Việt Nam và TP.HCM, kể cả trong lĩnh vực bất động sản. Lượng kiều hối về TP.HCM năm 2017 đạt khoảng 5,2 tỉ USD, tăng 4,5% so với năm 2016. Trong đó, có khoảng 22% lượng kiều hối được đầu tư vào bất động sản.

Novaland sẽ trở lại thị trường bất động sản 2018 bằng dự án Victoria Village.

Tuy nhiên Chủ tịch HoREA khẳng định, các doanh nghiệp trong nước tiếp tục khẳng định vai trò thống lĩnh thị trường bất động sản, kể cả trong lĩnh vực M&A như Vingroup, Novaland, Him Lam, Sungroup, Nam Long, Hưng Thịnh, Phúc Khang, Thủ Đức House, Phú Long, Sơn Kim... Chỉ ở lĩnh vực môi giới văn phòng cho thuê, quản lý dự án bất động sản cao cấp thì lợi thế thuộc về hai doanh nghiệp nước ngoài là CBRE, Savills.

Báo cáo của CBRE cũng khẳng định, kết thúc năm 2017, tổng vốn đầu tư rót vào bất động sản tăng hơn 60% so với năm 2016 và chiếm khoảng 28% tổng vốn đầu tư vào các ngành nghề. Như vậy, thị trường trong năm 2018 và thời gian tiếp theo đang được kỳ vọng sẽ rất sôi động.

Trong đó, yếu tố nội lực vẫn được xác định sẽ là động lực chính thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường bất động sản trong năm 2018, nhất là khi sức mua và nhu cầu nhà ở của người dân tiếp tục tăng cao.

Phải minh bạch 

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu tư vấn định giá và quản lý tài sản CBRE, với tốc độ tăng trưởng của dòng vốn dành cho thị trường như năm 2017, bất động sản sẽ có bước phát triển mạnh trong năm 2018. Trong số đó, bất động sản nhà ở vẫn là phân khúc lớn nhất.

Đặc biệt, khi Chính phủ đang có cơ chế mở để thu hút nguồn vốn tư nhân tham gia triển khai phát triển hạ tầng thì bất động sản cũng sẽ được hưởng lợi từ yếu tố này. Hơn nữa, việc người dân mua sẽ cũng phụ thuộc vào phát triển chung của nền kinh tế đang có những dấu hiệu khả quan. Do đó, nhu cầu nội tại về nhà ở của người dân tiếp tục tăng. Điều này tạo động lực quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản năm 2018 và thời gian tới. 

“Năm 2018 sẽ là thời điểm phát triển tốt của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia kỳ vọng sẽ có diễn biến tích cực về chiều sâu hơn như chất lượng sản phẩm, vị trí, tính đồng bộ… Điều này cũng đồng nghĩa với việc sẽ có sự phân hoá rõ nét hơn ở các phân khúc, đòi hỏi các nhà đầu tư phải tạo ra sự khác biệt, điểm nhấn cho từng dự án để thu hút khách hàng”, bà An phân tích.

Nhu cầu của bất động sản nhà ở vẫn sẽ tập trung vào phân khúc trung cấp và bình dân. Phân khúc này được dự báo sẽ có nhiều biến động hơn năm 2017 bởi thị trường có thêm nhiều dự án mới hình thành ở các vị trí trung tâm, tiện lợi kết nối hạ tầng giao thông. 

Người mua nhà sẽ được hưởng lợi.

Tiến sĩ Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận định, các yếu tố chủ chốt khiến vốn đổ vào bất động sản tăng là do các nhà đầu tư cũng kỳ vọng được hưởng kết quả từ sự tăng trưởng kinh tế. Cùng đó, niềm tin về thị trường cũng đã được phục hồi.

Việt Nam đã tổ chức thành công Hôi nghị APEC, được đánh giá cao với sự tham gia của cộng đồng doanh nghiệp cũng góp phần tạo nên sức hấp dẫn. Đây là những nhân tố thúc đẩy, khích lệ các doanh nghiệp đăng ký thành lập mới, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. 

Tiến sĩ Lê Xuân Sang nhấn mạnh, tăng trưởng bất động sản dẫn đến việc hiệu ứng lan toả rất lớn và có khả năng lạm phát. Thế nhưng năm 2017, hiện tượng này chưa xảy ra. Nhưng cơ quan quản lý vẫn phải lưu ý, theo dõi kịp thời điều chỉnh linh hoạt để việc tăng trưởng bất động sản mang lại nhiều tác động tích cực hơn cho thị trường và nền kinh tế.

Đơn cử như việc kiểm soát chặt chẽ khoản vay phù hợp từ chứng khoán cho lĩnh vực bất động sản cũng đã được ngân hàng lưu tâm kiểm soát. Rủi ro cho thị trường thường xuất phát khi nguồn vốn đổ vào bất động sản lớn mà cung lại vượt quá cầu. 

Giáo sư Đặng Hùng Võ thì cho rằng, ngoài việc kiểm soát thì phải đưa ra những dự báo chính xác thị trường, cơ quan quản lý Nhà nước cân nhắc xem nên phê duyệt dự án nào. Khi đó, cần xác định dành nguồn đất để phát triển loại bất động sản nào và tỷ lệ ra sao thì hợp lý.

Theo đó, những phân khúc đã dư cung thì phải giảm và thiếu sẽ phải đẩy tăng lên. Thông tin này cần truyền tải nhà đầu tư. Họ sẽ phải tự cân nhắc và điều chỉnh chiến lược phát triển kinh doanh để đảm bảo nguồn hàng đưa ra thị trường có tính thanh khoản cao. 

Giáo sư Đặng Hùng Võ nhận xét, tuy dự báo thị trường rất quan trọng nhưng hiện nay vẫn đang thiếu. Chỉ khi có được thông tin thị trường rõ ràng, đầy đủ thì mới hình thành dự báo chính xác để biết cách thức phát triển dài hạn hay ngắn hạn. Thêm nữa, thông tin minh bạch cũng sẽ giúp tránh được những rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn khách hàng khi hình thành và giao dịch các dự án bất động sản. 

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng thừa nhận, bên cạnh các điểm mạnh của thị trường bất động sản thời gian qua thì cũng còn tồn tại những nhược điểm như thông tin kém minh bạch, không được cập nhật, báo cáo kịp thời. Việc sử dụng, phân tích, công bố thông tin chưa đến tay đúng đối tượng cần thiết như doanh nghiệp và người dân.

Trong Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở điều chỉnh năm 2014, mỗi Luật này dành hẳn một chương quan trọng để quy định các điều khoản chi tiết thu thập thông tin cơ sở, hệ thống đất, số liệu tiêu chí để đánh giá thị trường bất động sản.

Đồng thời quy định trách nhiệm, quyền lợi của chính quyền, giới doanh nghiệp, Hiệp hội Bất động sản để thiết lập hệ thống thông tin nền tảng cho thị trường. Đây là cơ sở dữ liệu quan trọng để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước.