Thị trường bất động sản 2018 sẽ không có “bong bóng” nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro

Vĩ mô thông thoáng

PGS.TS Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện kinh tế Việt Nam cho rằng những tín hiệu vĩ mô đang trở thành một động lực quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển nhanh. Tăng trưởng GDP tốt và ổn định, vốn đầu tư nước ngoài tăng nhanh trong đó tỷ trọng đầu tư vào bất động sản rất lớn là những bệ phóng cho thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sàn 2018 sẽ được thông thoáng hơn nhờ chính sách vĩ mô.

Đặc biệt, các đặc khu kinh tế mới đang được xúc tiến thành lập sẽ tạo sức hút mới cho thị trường, nhất là kênh bất động sản nghỉ dưỡng tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc. Ông Thiên đánh giá cao vai trò của kinh tế tư nhân trong lĩnh vực thiết lập mặt bằng các đô thị lớn hoặc những khu vực mới nổi. Chính phủ sẽ có nhiều chính sách khuyến khích cho doanh nghiệp, lĩnh vực bất động sản được hưởng lợi.

Khi quy hoạch khoa học và thông minh hơn, các đô thị được đặt vào bài toán chất lượng hơn. Doanh nghiệp nào nắm bắt xu thế quy hoạch thì có lợi thế cụ thể hóa trên thị trường. Doanh nghiệp cần phải hiểu là qua thời mánh mun kiếm chác rồi. Phải thay đổi và tạo liên minh, tạo chuỗi liên kết để có thể bắt kịp xu hướng mới trong chính sách.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, giai đoạn sắp tới sẽ là thời cơ của thị trường nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng vì các chính sách vĩ mô sẽ có thay đổi lớn thông thoáng hơn.

“Vẫn còn phần chìm của tảng băng hàng tồn kho có thể chưa được thống kê hết được. Chưa kể hàng tồn kho đang nằm trong các dự án là tài sản đảm bảo cho các khoản nợ xấu ngân hàng đang được xử lý và có thể đang nằm trong số khoảng 280 dự án bất động sản ngừng triển khai tại TP.HCM”, HoREA.

Luật Đất đai đang được nghiên cứu để sửa đổi với những cơ chế rất mới. Ví dụ như cho phép các doanh nghiệp cũng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để hình thành các khu công nghệ cao. Luật đầu tư cũng đang được nghiên cứu sửa để giảm bớt điều kiện đầu tư kinh doanh hoặc chính sách cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở.

Việc đẩy mạnh giải quyết nợ xấu trong đó có bất động sản sẽ giúp thị trường nhiều nguồn cung hơn. Nguồn cầu trong dân thì vẫn rất lớn. Trong đó tỷ lệ đầu cơ thấp. Điều này chứng tỏ thị trường vẫn đang ổn đinh. Cộng với các chính sách định khung thông thoáng hơn trong thời gian tới, sẽ tạo cú huých mới cho thị trường bất động sản phát triển hơn.

Tín dụng phình to

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho biết thêm, điểm sáng đầu tiên có thể nhìn thấy trên thị trường đó là tồn kho bất động sản đang trên đà giảm. Tính đến tháng 11/2017 tồn kho bất động sản giảm còn hơn 25.700 tỉ đồng, so với con số 102.800 tỉ trong quý I năm 2013, tồn kho đã giảm gần 80%. So với tháng 12/2016 thì hàng tồn kho đã giảm 5.300 tỉ đồng, tức hơn 17%. Cũng trong tháng 11 vừa qua, TP.HCM có 1.600 giao dịch (tăng 3,2%). Hà Nội có 1.400 giao dịch.

Hàng tồn kho và tín dụng phình to là 2 thách thức với thị trường bất động sản 2018.

Trong thời gian qua, có nhiều hiện tượng nóng tại các địa bàn như xung quanh dự án sân bay Long Thành ở Đồng Nai hoặc Củ Chi, Hóc Môn của TP.HCM. Tuy nhiên, đây cũng chỉ là những hiện tượng cục bộ, không đánh giá được toàn thị trường. Theo ông Khởi, 2018 sẽ là năm thị trường bất động sản sôi động hơn và khó có khả năng xảy ra bong bóng.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu thì nhận định, thị trường bất động sản đang phát triển tốt. Tuy nhiên, vẫn tiềm ẩn rủi ro, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự biển. Loại hình codotel chưa có pháp lý rõ ràng nhưng đang gia tăng giá trị ảo dựa trên những cam kết của chủ đầu tư về tỉ suất lợi nhuận 8-10%/năm.

“Một mối lo khác là tăng trưởng tín dụng bất động sản đang ngày càng phình to. Thống kê của Ngân hàng Nhà Nước cho thấy kênh bất động sản đang chiếm đến 15% tổng dư nợ tín dụng. Khi đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 21% cho năm 2017 nghĩa là dòng tiền chảy vào bất động sản sẽ lớn hơn”, ông Hiếu nói.

Ông Hiếu dẫn chứng, con số tăng trưởng 59% tín dụng tiêu dùng thì thực chất có đến 52,9% là chảy vào bất động sản. Đây là mức tăng trưởng có dấu hiệu rủi ro. Bên cạnh đó, lãi suất huy động có chiều hướng tăng và các ngân hàng thương mại có tín hiệu đẩy tín dụng ra ngoài rất mạnh và đổ nhiều vào kênh bất động sản.

“Chúng tôi đề xuất Chính phủ kiến tạo thì cần đẩy mạnh minh bạch. Ngoài tín dụng thì tin tức bất động sản, vùng đất, vùng giá cả và các yếu tố liên quan đến bất động sản đều phải được làm rõ. Nếu cứ mập mờ thì tăng trưởng nhưng là tăng trưởng trong ảo ảnh, rất nguy hiểm”, ông Hiếu cảnh báo.