Tập đoàn Đất Xanh “vươn vai” trở thành ông lớn trên thị trường bất động sản như thế nào? (bài 2)

Mở rộng quỹ đất bằng M&A

Từ đầu năm 2018 đến nay, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) hầu như chưa mua được một lô đất nào. Tuy nhiên giai đoạn 2015-2017, DXG dồn dập M&A dự án, mua cổ phần công ty để dành quyền phát triển dự án bất động sản.

Quá trình mở rộng quỹ đất của Tập đoàn Đất Xanh có 3 điều cần lưu ý. Thứ nhất là đã xong pháp lý và bán lại cho DXG với giá bèo bọt. Thứ hai là phần lớn quỹ đất của Tập đoàn Đất Xanh đều có nguồn gốc từ công sản. Cuối cùng, dòng tiền để DXG mở rộng quỹ đất đều đến từ việc phát hành cổ phiếu để huy động vốn.

Quay ngược về năm 2015, dự án đầu tiên trong năm mà DXG mua lại là chung cư phường Tân Thuận quận 7, TP.HCM. Diện tích dự án 9.818m2. Tổng mức đầu tư dự kiến 700 tỷ đồng nhưng Tập đoàn Đất Xanh chỉ bỏ ra 120 tỷ đồng để mua lại.

Dự án Luxcity của DXG được phát triển từ quỹ đất mua lại của Công ty Cổ phần Thế kỷ 21.

Đến ngày 10/2/2015, Hội đồng quản trị DXG ký Nghị quyết 04/2015/NQ-HĐQT thông qua việc nhận chuyển nhượng dự án khu căn hộ Hiệp Bình Chánh-BIVI. Dự án này trước đây là của Công ty Cổ phần Đầu tư BIVI. Diện tích dự án là 8.250 m2 nhưng được mua với giá 41 tỷ đồng.

Chỉ một ngày sau, DXG nhận chuyển nhượng 100% phần vốn góp của Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Thương mại Xuân Định để lấy dự án chung cư Tam Đa. Địa chỉ dự án là 233 Quốc lộ 13, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, TP.HCM. Tổng diện tích dự án 12.678 m2 nhưng được Công ty Xuân Định bán cho DXG chỉ 70 tỷ đồng.

Tiếp đó, vào ngày 11/5/2015, Tập đoàn Đất Xanh chi 153 tỷ đồng để mua lại 100% cổ phần của Công ty Cổ phần Địa ốc Tâm Thông. Thương vụ này cũng không nằm ngoài việc mở rộng quỹ đất. Lô đất này nằm ở quận 8 và đã được DXG chuyển cho đơn vị khác xây dựng dự án. Chúng tôi sẽ phân tích rõ vấn đề này trong những bài viết sau.

Cũng trong ngày 11/5/2015, DXG chi ra 135 tỷ đồng mua dự án cao ốc văn phòng và căn hộ thế kỷ 21 của Công ty Cổ phần Thế Kỷ 21. Địa chỉ dự án là 528 Huỳnh Tấn Phát, phường Bình Thuận, quận 7, TP.HCM. Diện tích dự án là hơn 7.480m2 với giá 135 tỷ đồng. Tổng mức đầu tư dự án 610 tỷ đồng. Hiện tại, khu đất này đã được Tập đoàn Đất Xanh phát triển thành dự án Luxcity.

Đến ngày 23/6/2015, DXG tiếp tục nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần của Công ty Cổ phần Phát triển Lộc Phước Thịnh để nhận quyền phát triển dự án chung cư cao tầng trên đường Trần Xuân Soạn, phường Tân Kiểng, quận 7, TP.HCM. Diện tích dự án là 8.526m2. Tổng mức đầu tư dự án là 866 tỷ đồng. Giá trị nhận chuyển nhượng 100% cổ phần của Công ty Lộc Phước Thịnh là 243 tỷ đồng.

Thương vụ cuối cùng của DXG trong năm 2015 là chi 72 tỷ đồng mua toàn bộ cổ phần của Công ty Cổ phần In Nông nghiệp để nhận quyền phát triển dự án chung cư văn phòng trung tâm thương mại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức.

Bước qua năm 2016, dự án đầu tiên mà DXG thực hiện là bỏ ra hơn 102 tỷ đồng để mua lại dự án chung cư Kim Khí từ Công ty Cổ phần Kim Khí TP.HCM trên đường Nguyễn Văn Quỳ, quận 7 vào ngày 18/1, như chúng tôi đã đề cập ở bài trước.

Chưa đầy 10 ngày sau, vào ngày 26/1/2016, DXG lại tiếp tục quyết định nhận chuyển nhượng dự án cao ốc văn phòng và căn hộ Cecico tại số 135 đường Phạm Văn Đồng, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức từ Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng và Bất động sản Thái Bình Dương-PPI. Dự án này rộng 2.401m2 nhưng DXG chỉ mua với giá 40 tỷ đồng, nộp tiền sử dụng đất 26 tỷ đồng.

1 ngày sau đó, DXG lại thâu tóm một dự án thành phần thuộc dự án Khu dân cư và tái định cư Nam Rạch Chiếc tại phường An Phú, quận 2 với giá trị chuyển nhượng lên tới 1.072 tỷ đồng. Đây là một trong những dự án lớn nhất mà DXG nhận chuyển nhượng trong năm 2016. Diện tích khu đất rộng 67.143m2 với tổng mức đầu tư lên tới 5.145 tỷ đồng.

Thực chất, đây là đất tái định cư của Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Hiện tại, DXG đã phát triển thành dự án Gem Riverside. Chúng tôi sẽ trở lại với dự án này trong các bài viết tiếp theo.

Phối cảnh dự án Gem Riverside, quỹ đất được mua lại từ dự án thành phần thuộc dự án Khu dân cư và tái định cư Nam Rạch Chiếc.

Đến ngày 24/6, DXG tiếp tục nhận chuyển nhượng dự án chung cư phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, TP.HCM. Diện tích dự án là 11.497 m2, được mua với giá 280 tỷ đồng. Tổng mức đầu tư dự án dự kiến là hơn 1.309 tỷ đồng. Đây cũng là thương vụ cuối cùng mà DXG thực hiện trong năm 2016.

Đến năm 2017, vào ngày 20/3, DXG góp 712,5 tỷ đồng để thành lập Công ty TNHH Đầu tư Sài Gòn Riverside để cùng phát triển dự án SaigonRes Riverside tại phường Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức, TP.HCM. Vốn điều lệ công ty này là 950 tỷ đồng.

Trong đó, công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn góp 237,5 tỷ đồng, tương đương 25% vốn điều lệ. DXG góp 712,5 tỷ đồng, tương đương 75% vốn điều lệ. Địa chỉ Công ty Đầu tư Sài Gòn Riverside nằm tại 27 Đinh Bộ Lĩnh, phường 24, quận Bình Thạnh, TP.HCM.

Trước đó 5 tháng, UBND TP.HCM đã phê duyệt quy hoạch 1/500 khu nhà ở cao tầng, các công trình công cộng và công viên cây xanh của dự án Saigonres Riverside tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức. Dự án này có 7 block nhà chung cư cao 25 tầng, một khối nhà chung cư cho thuê kết hợp thương mại dịch vụ cao 25 tầng và một khối thương mại dịch vụ cao 7 tầng.

Đến ngày 13/4, DXG thâu tóm lô đất tại phường Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức rộng 25.774m2. Còn gần cuối năm 2017, DXG mua 28.650.000 cổ phiếu của Công ty Cổ phần Đầu tư Dầu khí Nha Trang, tương đương 90,83% vốn điều lệ của công ty.

Thương vụ này, DXG nhắn tới dự án sân golf và biệt thự sinh thái Cam Ranh ở huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa. Lúc DXG thâu tóm Công ty Cổ phần Đầu tư Dầu khí Nha Trang, vốn điều lệ của doanh nghiệp này là hơn 315 tỷ đồng.

Tiền ở đâu?

Việc DXG liên tục đổ tiền vào các thương vụ M&A đã đặt ra câu hỏi, tiền ở đâu để doanh nghiệp này thâu tóm các công ty khác. Câu trả lời là Tập đoàn Đất Xanh liên tục gia tăng nguồn vốn thông qua hình thức phát hành cổ phiếu hay vay nợ ngân hàng.

Trong năm 2014 và 2015, DXG đã phát hành thêm gần 65 triệu cổ phiếu, nâng vốn điều lệ lên mức 1.172 tỷ đồng, tính tới thời điểm 31/12/2015.

Tuy nhiên, nếu nhìn lại những dự án mà Tập đoàn Đất Xanh đã M&A trong năm 2016 và 2017 thì dòng tiền trên vẫn là quá ít so với số vốn DXG cần. Đó là chưa kể, ngoài việc DXG phải thu xếp hơn 8.000 tỷ đồng thực hiện các dự án mới thì Tập đoàn Đất Xanh còn phải hoàn thiện 6 dự án đang dở dang với giá trị hàng tồn kho 1.122 tỷ đồng, tính tại thời điểm 31/12/2015.

Còn theo giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp mới nhất của DXG, thay đổi lần thứ 18 vào ngày 24/4/2017 thì vốn điều lệ của DXG đã lên tới 3.031.926.860.000 đồng. Như vậy, chỉ hơn 2 năm thì vốn điều lệ của DCG đã tăng gần 3 lần. Hiện tại, người đại diện theo pháp luật của công ty vẫn là ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Hội đồng quản trị DXG.

Vậy, DXG đã tăng vốn điều lệ thần tốc từ 1.172 tỷ đồng ở cuối năm 2015 lên hơn 3.031 tỷ đồng ở đầu năm 2018 như thế nào? Câu trả lời vẫn là cách cũ, phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu.

Cụ thể, tại Nghị quyết số 02/2016/NQ-ĐHĐCD, Tập đoàn Đất Xanh đã phát hành thêm 135.786.405 cổ phần. Trong đó, DXG phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu là 117.205.570 cổ phần, ESOP 1 triệu cổ phiếu, trả cổ tức 17.580.835. Số tiền mà DXG thu về từ phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu là hơn 1.172 tỷ đồng. Còn cổ phiếu ESOP và cổ tức, DXG lấy từ lợi nhuận chưa phân phối 2015. Vốn điều lệ DXG sau đợt phát hành cổ phiếu này tăng lên hơn 2.530 tỷ đồng.

Ngay sau đó, vào ngày 24/8/2016, DXG phát hành riêng lẻ 350 tỷ đồng trái phiếu với kỳ hạn 36 tháng. Trái phiếu phát hành dưới hình thức ghi sổ có mệnh giá 1 tỷ đồng/trái phiếu. Mục đích phát hành trái phiếu để tài trợ đầu tư các dự án và bổ sung vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh.

Đến ngày 13/3/2017, DXG phát hành thêm 400 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 36 tháng, mỗi trái phiếu 1 tỷ đồng. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, có tài sản đảm bảo. Số tiền thu được từ đợt phát hành trái phiếu sẽ dùng để tài trợ các chương trình và dự án đầu tư.

Nguồn tiền thanh toán gốc và lãi trái phiếu lấy từ dòng tiền đầu tư, phát triển các dự án… Cũng tại ngày 13/3/2017, DXG vay từ VPBank số tiền tối đa 500 tỷ đồng trong 3 năm để bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Các chỉ tiêu tài chính cơ bản của DXG tính đến hết quý I năm 2018.

Tiếp đó, ngày 20/3/2017, DXG thông qua Nghị quyết phát hành cổ phiếu trả cổ tức cho cổ đông và ESOP để tăng vốn điều lệ. Cụ thể, DXG phát hành gần 33 triệu cổ phần để trả cổ tức 2016, hơn 14,2 triệu cổ phiếu để tạm ứng cổ tức 2017 và 3 triệu cổ phiếu ESOP. Sau đợt này, vốn điều lệ của DXG tăng từ 2.530 tỷ đồng lên hơn 3.031 tỷ đồng.

Đến đây, một vấn đề nữa được đặt ra là cổ đông DXG, những người bỏ tiền mua cổ phiếu Tập đoàn Đất Xanh được gì khi công ty tăng vốn từ 1.172 tỷ đồng lên hơn 3.031 tỷ đồng. Nhìn vào lịch sử chi trả cổ tức của DXG sẽ thấy, ngày 5/10/2016, DXG bán ưu đãi cổ phiếu tỷ lệ 1:1 với giá 10.000 đồng/cổ phiếu và chia cổ tức bằng cổ phiếu, tỷ lệ 20:3.

Năm 2017, DXG có hai đợt chia cổ tức bằng cổ phiếu cho cổ đông. Đợt thứ nhất là vào ngày 15/5, chia cổ tức bằng cổ phiếu, tỷ lệ 100:13 và cổ tức bằng tiền, tỷ lệ 5%. Đây là lần hiếm hoi kể từ năm 2011, DXG mới chia cổ tức bằng tiền. Đợt thứ hai là vào ngày 31/10, DXG chia cổ tức bằng cổ phiếu, tỷ lệ 20:1.

Còn lần gần đây nhất là vào 22/5/2018, DXG chia cổ tức bằng cổ phiếu, tỷ lệ 100:13. Liệu cổ đông có cảm thấy tương xứng với hàng ngàn tỷ đồng đã bỏ ra mua cổ phiếu DXG?

Hệ quả tất yếu của quá trình trên là DXG bị áp lực trả nợ rất lớn. Theo báo cáo tài chính quý I năm 2018, DXG đang nợ hơn 5.953 tỷ đồng. Trong đó, có hơn 4.110 tỷ đồng là nợ vay ngắn hạn. Áp lực trả nợ của DXG đến từ hàng loạt ngân hàng. Cụ thể, DXG đang vay hơn 92 tỷ đồng tại BIDV, hạn chót trả nợ là 28/11/2018 và hơn 32 tỷ đồng cũng tại BIDV, hạn chót trả nợ là cuối năm nay. DXG còn vay Vietinbank hơn 53 tỷ đồng, hạn chót trả nợ là 11/10/2018. Như vậy, từ đây đến cuối năm, DXG phải trả nợ vay ngân hàng hơn 178 tỷ đồng, chưa kể tiền lãi.

Ngoài ra, DXG còn hàng loạt khoản vay dài hạn khác. Điển hình, 696 tỷ đồng tại Vietinbank và phải trả nợ vào tháng 9/2022. TPBank đang nắm giữ 500 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 4 năm của DXG phát hành vào 31/3/2018. VPBank giữ 400 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm, phát hành ngày 24/4/2017. VIB giữ 400 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 4 năm, phát hành ngày 30/6/2017… Riêng trong quý I năm 2018, DXG phải chi ra gần 27 tỷ đồng để trả lãi vay, con số này gấp 4 lần so với quý I năm 2017.

Bài 3: "Con đường ma thuật" của Tập đoàn Đất Xanh khi thâu tóm dự án

Cũng giống như việc DXG mua dự án chung cư Kim Khí, hàng loạt dự án mà Tập đoàn Đất Xanh đã phát triển rồi bán căn hộ cho khách hàng như Luxcity, Sunview Town, Sunview 1 và 2, Opal Riverside, Opal Garden… đều có điểm chung, chủ đầu tư đã gần như hoàn tất thục tục pháp lý nhưng bất ngờ lại cho DXG với giá rẻ mạt. Vì sao?