Tăng đến 300%, điều gì tạo nên 'cơn sốt đất' ở Cần Giờ?

Cần Giờ - điểm nóng về giá đất nền ở TP.HCM

Riêng tại TP.HCM, khu vực các huyện ngoại thành như Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ và Củ Chi được đề xuất sẽ nâng cấp từ huyện lên quận trong thời gian tới.

Trước thông tin này, giá đất tại những khu vực này đột ngột tăng cao. Cụ thể, theo báo cáo của DKRA Vietnam, trong quý 1/2021, giá đất ở 5 huyện ngoại thành này đã tăng từ 3%-20% so với với cuối năm 2020.

Trong khi đó, dữ liệu được trang thông tin chuyên về bất động sản, batdongsan.com.vn công bố cho thấy, tại khu vực TP.HCM, mức độ quan tâm loại hình đất nền tại một số quận, huyện có sự thay đổi đáng kể, đặc biệt là ở các địa phương cho thông tin thay đổi hình thức quản lý hành chánh từ huyện chuyển sang quận.

Chẳng hạn, mức độ quan tâm đất nền tại Nhà Bè tăng 25%, tại Củ Chi tăng 36% và đặc biệt nhất có lẽ là Cần Giờ, khi đất nền ở huyện này tăng đến 81%.

Không chỉ tăng về mức độ quan tâm, theo batdongsan.com.vn, Cần Giờ còn đứng đầu tốc độ tăng giá rao bán khi tăng đến 23%, vượt xa vị trí thứ 2 là Nhà Bè là 16%.

Đặc biệt, sau khi một số dự án được thông qua vào tháng 2 và tháng 4, giá đất nền tại một số nơi gần khu quy hoạch ở huyện Cần Giờ còn tăng “chóng mặt” hơn, từ 200-300%.

Cần Giờ được quy hoạch “sát sườn”

Như đã đề cập ở phần đầu bài viết, giá đất ở 5 huyện ngoại thành đột ngột tăng là do ảnh hưởng từ các chính sách vừa mới được chính quyền TP.HCM công bố.

Thế nhưng, sở dĩ giá đất tại huyện Cần Giờ tăng cao nhất, có mức độ quan tâm nhiều nhất, theo các chuyên gia bất động sản, là do các chính sách mà chính quyền TP.HCM áp dụng cho huyện này “sát sườn”, chi tiết hơn các địa phương khác.

Cụ thể, trong tháng 2 vừa qua, UBND TP.HCM đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500 đối với 4 phân khu có tổng diện tích 2.870 ha của Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ.

Trong đó, phân khu C là khu trung tâm tài chính, kinh tế, thương mại dịch vụ, văn phòng và bến cảng, du lịch nghỉ dưỡng cao cấp, khu đô thị hiện đại có diện tích hơn 300ha.

Sở dĩ có được những quy hoạch chi tiết đó là do huyện Cần Giờ được lãnh đạo TP.HCM nhiều thế hệ quan tâm, chú trọng phát triển địa phương này trở thành một đô thị biển mang tầm vóc quốc tế.

Bởi Cần Giờ có rất nhiều điểm độc đáo để phát triển du lịch, như bờ biển đến 23km, hơn 20.000ha diện tích mặt nước sông - kênh - rạch, 330.000ha diện tích rừng ngập mặn, có di tích lịch sử Chiến khu Rừng Sác…

Cũng theo quy hoạch phát triển Vùng kinh tế TP.HCM, Cần Giờ là một trong số các đô thị vệ tinh. Ngoài đô thị Bình Khánh đã được xác định trong quy hoạch cũ, sẽ phát triển thêm đô thị đặc thù ở Cần Thạnh. UBND TP.HCM đã chấp thuận chủ trương xây dựng cầu Bình Khánh nối quận 7, Nhà Bè với Cần Giờ.

Hạ tầng giao thông thúc đẩy thị trường...

Ngoài yếu tố quy hoạch ra, việc TP.HCM tập trung phát triển cơ sở hạ tầng giao thông cho huyện ven biển Cần Giờ cũng là một trong những nguyên nhân khác khiến cho giá đất ở địa phương này tạo ra đột biến.

Một trong những “nút thắt” trong hệ thống cơ sở hạ tầng nối trung tâm TP.HCM với Cần Giờ chính là chiếc cầu thay thế tuyến phà Bình Khánh- Nhà Bè.

Và “nút thắt” đó đã được tháo gỡ khi ngày 21/4 vừa qua, chính quyền TP.HCM đã thông qua chủ trương đầu tư, lập dự án xây dựng cầu Cần Giờ trong năm 2021.

Theo thông tin từ buổi công bố, tổng chiều dài phần cầu của dự án là gần 3,7km, trong đó chiều dài cầu Cần Giờ là gần 3km, cầu chính là cầu dây văng liên tục.

Tổng vốn đầu tư dự kiến là hơn 9.980 tỷ đồng theo hình thức hợp tác công tư (PPP), được thực hiện trong giai đoạn 2021-2026.

Theo phương án này, cầu Cần Giờ được thiết kế theo dạng cầu dây văng một trụ tháp, lan can cầu có hình tượng sóng biển, với các trụ đèn chiếu sáng tạo hiệu ứng rừng đước khi đi qua cầu.

Sau khi hoàn thành, chiếc cầu sẽ thay thế cho phà Bình Khánh, kết nối khu Nam thành phố với huyện Cần Giờ, đáp ứng nhu cầu giao thông trong khu vực, phá thế độc đạo của phà Bình Khánh.

Ngoài ra, trước đó, huyện Cần Giờ cũng đã triển khai tuyến phà biển kết nối TP.HCM với thành phố Vũng Tàu và đây được xem là một trong những yếu tố khác thúc đẩy sự phát triển của Cần Giờ.

… nhưng Khu đô thị lấn biển mới là “thỏi nam châm”!

Trong một phát biểu mới đây, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc kinh doanh của DKRA Vietnam cho rằng, nơi nào có những dự án đầu tư của các “đại gia” bất động sản thì nơi đó có những nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Bởi những dự án bất động sản lớn luôn đi kèm với việc cơ sở hạ tầng giao thông, dịch vụ phát triển theo và việc phát triển này không chỉ nằm trong vùng lõi mà nó còn xuất hiện ở khu vực ngoại vi. Và đó chính là lỳ do mà giá đất ở nơi xuất hiện các dự án “khủng” theo quy luật sẽ tăng theo.

Và đối với bất động sản huyện Cần Giờ cũng không ngoại lệ, bởi mới đây, vào tháng 2/2021, UBND TP.HCM đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500 đối với 4 phân khu có tổng diện tích 2.870ha của Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ.

Theo đó, phân khu A rộng hơn 771 ha được quy hoạch thành khu vui chơi, giải trí (công viên chuyên đề, sân golf...); du lịch nghỉ dưỡng cao cấp, khu ở (nhà ở liên kế, biệt thự chung cư); thương mại dịch vụ, văn phòng, khách sạn, khu sử dụng hỗn hợp và an ninh quốc phòng... Dân số tối đa ở đây là hơn 65.000 người.

Phân khu B rộng gần 587 ha được quy hoạch là khu ở, khu du lịch nghỉ dưỡng, khu công trình dịch vụ - công cộng đô thị (y tế, giáo dục, trụ sở cơ quan hành chính, thương mại dịch vụ, văn phòng...); khu cây xanh đô thị và khu đầu mối hạ tầng kỹ thuật theo định hướng đô thị hiện đại và thông minh. Dân số tối đa khu vực này là hơn 71.200 người.

Phân khu C quy mô hơn 303 ha, là khu Trung tâm tài chính, kinh tế, thương mại dịch vụ, văn phòng và bến cảng, du lịch nghỉ dưỡng cao cấp, khu nhà ở (nhà liên kế, biệt thự, nhà cao tầng). Nơi đây được bố trí đồng bộ và đầy đủ các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật... với quy mô dân số tối đa hơn 26.000 người.

Phân khu D, E có tổng diện tích quy hoạch hơn 1.208 ha (phân khu D gần 450 ha; phân khu E hơn 758 ha). Nơi đây được quy hoạch là khu Trung tâm thương mại, nghỉ dưỡng cao cấp, khu nhà ở (nhà ở liên kế, biệt thự). Dân số tối đa khu vực này là gần 66.000 người.

Dự án nằm tại xã Long Hòa và thị trấn Cần Thạnh, do Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ làm chủ đầu tư. Trong đó, vốn chủ sở hữu hơn 32.500 tỷ đồng (chiếm 15% tổng mức đầu tư); còn lại là vốn vay thương mại. Thời hạn thực hiện dự án 50 năm (đến năm 2070 với phần mở rộng quy mô; đến năm 2057 với phần diện tích lấn biển 600 ha đã giao cho nhà đầu tư từ năm 2007).

Ngoài “thỏi nam châm” Khu đô thị lấn biển ra, trong tương lai, theo một số chuyên gia bất động sản, TP.HCM nên xây dựng một chiếc cầu nối biển giữa Cần Giờ và TP Vũng Tàu và đây cũng là lý do quan trọng khiến giá đất khu vực này tăng thêm.

Cửa biển Cần Giờ rộng 12km, khi có cây cầu nó sẽ nối Cần Giờ với Vũng Tàu, kết nối vào quy hoạch đường ven biển phía Đông, đoạn từ TP.HCM qua tỉnh Long An (Cảng biển quốc tế Tân Tập, Quốc lộ 50), đi qua các tỉnh ven biển phía nam đến tỉnh Kiên Giang. Cầu vượt biển Cần Giờ vừa phục vụ giao thông, vừa là điểm nhấn kiến trúc, cảnh quan, phục vụ du lịch, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA.

Trở lại với tình hình giá đất ở Cần Giờ, sau khi những dự án lớn được phê duyệt, giá đất khu vực này liên tục được đẩy lên chóng mặt.

Giá đất tại 3 khu vực sầm uất của huyện Cần Giờ là Bình Khánh, Cần Thạnh và Long Hòa có mức tăng 200- 300%. Điển hình như đất tại nhiều con đường ở Cần Thạnh đã tăng giá khoảng 100-200% như đường Đặng Văn Kiều, đường Tắc Suất, đường Duyên Hải, đường Rừng Sác... so với thời điểm trước đó.

Những khu vực được cho là có vị trí đẹp giá đất ở mức vài chục triệu đồng mỗi m2, thậm chí vị trí mặt tiền đường lớn còn có giá xấp xỉ 100 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo, nhà đầu tư cần phải hết sức thận trọng nếu không sẽ rơi vào bẫy của cơn sốt đất ảo, cơn sốt đã và đang diễn ra trên khắp cả nước trong những tháng đầu năm.