Sửa đổi Luật Đất đai 2013 phải giải quyết được 5 điểm nghẽn

Sửa 5 nhóm vấn đề

Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014. Sau hơn 3 năm thực hiện, Bộ Tài nguyên Môi trường đã công bố dự thảo sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2013 để lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức và cá nhân về 5 nhóm vấn đề lớn.

Theo Bộ Tài nguyên Môi trường, thực tiễn thi hành Luật Đất đai vẫn còn những tồn tại và bất cập như nguồn lực về đất đai vẫn chưa thực sự được khai thác, phát huy đầy đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp. Tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai vẫn còn diễn ra.

Khó khăn trong tiếp cận đất đai vẫn là một trong những rào cản để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp. Do đó, Bộ Tài nguyên Môi trường đưa ra định hướng sửa đổi, bổ sung tập trung vào 5 nhóm vấn đề chính.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng, đợt sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2013 sẽ tạo cơ chế minh bạch cho để thị trường phát triển lành mạnh.

Thứ nhất là sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất có rừng. Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất… để đảm bảo sự đồng bộ giữa Luật đất đai với Luật quy hoạch, Luật Lâm nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở.

Thứ hai là sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến việc chuyển dịch đất đai như thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận đất đai nhằm tổ chức sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội.

Thứ ba là sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến chế độ quản lý, sử dụng đất nông nghiệp nhằm tạo điều kiện tích tụ, tập trung đất đai để sản xuất nông nghiệp theo mô hình tập trung, góp phần đẩy nhanh quá trình tái cơ cấu ngành nông nghiệp.

Cụ thể sẽ tập trung nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định về hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhận. Điều kiện nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, các quy định để người sử dụng đất thực hiện các quyền một cách thuận lợi, tạo điều kiện để thị trường quyền sử dụng đất phát triển.

Thứ tư là sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến tài chính đất đai, giá đất nhằm một mặt giải quyết những ách tắc trong tổ chức thực hiện, khắc phục tình trạng lợi dụng trục lợi, tham nhũng từ đất đai và mặt khác là để đảm quyền lợi cho người dân, hạn chế tình trạng khiếu kiện về đất đai.

Thứ năm là sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến cơ chế giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhằm triệt để cải cách các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Chỉ cần tạo cơ chế

Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển minh bạch và bền vững do đang còn vướng 5 điểm nghẽn. Thứ nhất là tiền sử dụng đất đang là gánh nặng và là ẩn số tạo ra cơ chế xin cho.

Thứ hai là khó giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài và chưa có lối ra.

Thứ ba khó chuyển nhượng dự án bất động sản do pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai.

Điểm nghẽn thứ tư chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản. Thứ năm là thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

“Việc sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2013 chỉ cần tạo cơ chế giải quyết tốt 5 vấn đề này là thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh. Người mua nhà cũng được hưởng lợi bởi cơ chế minh bạch”, ông Châu nói.

Chủ tịch HoREA cho biết thêm, trong đợt sửa đổi Luật Đất đai lần này cần bổ sung chế định đất sử dụng cho du lịch là một loại hình đất phi nông nghiệp được sử dụng ổn định, lâu dài tại Chương X Luật Đất đai 2013 để dễ quản lý.

Nhiều doanh nghiệp muốn sửa quy định là condotel sẽ được cấp sổ đỏ.

Đồng thời cho phép người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, tương tự như quy định tại Kkhoản 3, Điều 126, Luật Đất đai 2013 đã cho phép người mua nhà ở trong các dự án nhà ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.

Đứng ở góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land cho biết, TP.HCM có khoảng 500 dự án hiện đang ngừng triển khai và là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý.

Khoản 1.b, Điều 194, Luật Đất đai 2013 quy định đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sau khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.

“Việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này. Tôi kiến nghị sửa đổi khoản 1.b, Điều 194 cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng”, ông Phúc nói.

Theo đại diện Savills Việt Nam, tại Điều 5 Luật Đất đai 2013 không có quy định chủ thể sử dụng đất là cá nhân nước ngoài. Trong khi Luật Nhà ở 2014 đã cho phép người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua nhà trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở (trừ khu vực bảo đảm quốc phòng an ninh) trong thời hạn tối đa không quá 50 năm

Do đó, Savills Việt Nam muốn bổ sung chủ thể người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài trong thời hạn được sở hữu nhà tại Việt Nam vào điều 5 của Luật Đất đai sau khi sửa đổi, bổ sung. Đồng thời, bổ sung thêm một điều khoản vào Mục 4, Chương XI, Luật Đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là người nước ngoài để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Còn ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành kiến nghị cho miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bán giá rẻ hoặc cho thuê giá rẻ.

Ông Thành dẫn chứng, Khoản 1.a, Điều 110, Luật Đất đai 2013 quy định không miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Quy định này về tổng thể là đúng nhưng chưa thật đúng và chưa tạo được chính sách khuyến khích đối với các dự án nhà ở thương mại bán giá rẻ hoặc cho thuê giá rẻ.

Hiện nay, TP.HCM đang khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại bán giá rẻ, cho thuê giá rẻ để đáp ứng nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập thấp và người nhập cư.

“Cần phải sửa đổi, bổ sung Khoản 1.a, Điều 110, Luật Đất đai 2013 theo hướng giao quyền cho UBND cấp tỉnh xem xét cho miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bán giá rẻ hoặc cho thuê giá rẻ phù hợp với đặc điểm từng dự án và tình hình của địa phương. Cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ được tạm hoãn chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong vòng đời dự án”, ông Nghĩa nói.