Sự thật câu chuyện Công ty Địa ốc Phát Đạt bán dự án trả nợ cho DongABank

Bán trước ra Nghị quyết sau

Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) vừa ký Quyết định số 16/2017/QĐ-HĐQT, thông qua chủ trương đồng ý chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án Khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Thuận (tên thương mại là The EverRich 2) và dự án Khu nhà ở cao tầng tại phường Tân Phú (The EverRich 3) ở quận 7, TP.HCM để trả các khoản trái phiếu, nợ vay phát sinh tại DongABank.

Cụ thể, Hội đồng quản trị PDR thông qua chủ trương đồng ý chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án The EverRich 2 và The EverRich 3 cho các nhà đầu tư để thanh toán các khoản trái phiếu, nợ vay và lãi phát sinh tại DongABank. Việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án The EverRich 2, The EverRich 3 sẽ được báo cáo thông qua tại Đại hội đồng cổ đông PDR trong phiên họp gần nhất.

Điều đáng nói, đến ngày 24/11 Hội đồng quản trị PDR mới ban hành quyết định thông qua chủ trương đồng ý chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án The EverRich 2 và The EverRich 3 nhưng từ báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2017 sau soát xét, PDR đã ghi nhận dòng tiền từ việc chuyển nhượng dự án The EverRich 3.

Trong phần thuyết minh của báo cáo tài chính bán niên do PDR phát hành ngày 14/8 có ghi rõ, dự án TheEverich 3 này tọa lạc tại phường Tân Phú, quận 7, TP. HCM. Số dư cuối kỳ của dự án này chủ yếu bao gồm tiền bồi thường đất, chi phí thiết kế, san lấp mặt bằng và chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng. Vào ngày 11/4, Hội đồng quản trị PDR đã thông qua Quyết định số 05/2017/QĐ-HĐQT về việc chuyển nhượng một phần dự án The EverRich 3.

Theo đó, PDR đã tìm được nhà đầu tư và đã ký kết thỏa thuận chuyển nhượng một phần dự án The EverRich 3, gồm toàn bộ khu căn hộ cao tầng nhưng không bán 15.000m2 Khu nhà ở thấp tầng. Sau khi ký kết thỏa thuận, PDR sẽ thực hiện tiếp các thủ tục chuyển nhượng dự án.

Đến báo cáo tài chính hợp nhất quý III năm 2017 được PDR công bố ngày 18/10, Công ty Địa ốc Phát Đạt thuyết minh, vào ngày kết thúc kỳ kế toán quý III năm 2017, các lô đất nền của khu biệt thự đã được hoàn thành và bán ra thị trường. Khu nhà ở cao tầng của dự án The Everrich 3 đã được chuyển nhượng thành công. Có nghĩa, toàn bộ dự án TheEverrich 3 đã được chuyển nhượng thành công trước ngày 30/9.

Trong khi đó, dự án The EverRich 2 được PDR khởi công vào năm 2008 và trở thành gánh nặng và đẩy công ty vào tình cảnh khó khăn. Đến năm 2016, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia, Quỹ đầu tư Creed Group nhảy vào mua lại 50% dự án và đổi tên thành River City. Đây là một trong những thương vụ M&A lớn nhất thị trường bất động sản năm 2016.

Để phát triển dự án này, liên doanh Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt-Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia-Quỹ đầu tư Creed Group lập nên Công ty TNHH An Gia Phú Thịnh. Tuy nhiên hồi tháng 6 Công ty Phú Thịnh đã bị giải thể. Thời điểm giải thể Công ty Phú Thịnh trùng với tin đồn trên thị trường là dự án River City đã được bán lại cho Tập đoàn Vạn Thịnh Phát.

Trong báo cáo tài chính hợp nhất quý III năm 2017, PDR thuyết minh dự án TheEverRich 2 tọa lạc tại số 422 Đào Trí, phường Phú Thuận, quận 7, TP. HCM. Số dư cuối năm của dự án này chủ yếu là tiền bồi thường đất và chi phí xây dựng. Dự án này đã xây xong phần móng cọc block A, C, D và đang thi công móng cọc block L. Vào ngày kết thúc kỳ kế toán quý III năm 2017, block C đã hoàn thành và đi vào hoạt động. Việc kinh doanh dự án đang tạm dừng do điều chỉnh thiết kế của toàn bộ dự án.

Theo báo cáo tài chính quý III năm 2017, PDR đã tất toán toàn bộ các khoản vay dài hạn ngân hàng. Tại thời điểm cuối quý, PDR không còn ghi nhận vay dài hạn từ ngân hàng. Trong khi tại thời điểm đầu năm, giá trị vay dài hạn từ ngân hàng của PDR là 600 tỉ đồng. Các khoản vay này đến từ hai ngân hàng là DongABank và TechcomBank.

Cụ thể, các khoản vay dài hạn từ DongABank được thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của dự án TheEverRich 2 với mục đích tài trợ vốn cho việc xây dựng các dự án của công ty gồm dự án River City, The EverRich 3 và tài trợ vốn lưu động của PDR. Đến ngày 30/9, PDR đã trả dứt điểm vốn vay cho DongABank.

Các khoản vay dài hạn từ TechcomBank được thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của dự án The EverRich Infinity với mục đích tài trợ vốn cho việc xây dựng dự án. Vào ngày kết thúc kỳ kế toán quý III năm 2017, PDR đã trả dứt điểm vốn gốc và lãi vay cho Ngân hàng TechcomBank.

Như vậy, sẽ rất khó hiểu khi hai tháng sau ngày kết thúc kỳ kế toán quý III, PDR lại ra Nghị quyết bán dự án để trả nợ. Trong khi dự án đã bán xong rồi và nợ cũng đã trả hết.

Đảo nợ trái phiếu

Mối bận tâm lớn nhất của PDR hiện tại không còn là các khoản vay ngân hàng mà là trái phiếu. Phần lớn nợ vay của PRD tồn tại dưới dạng nợ trái phiếu. Tính đến cuối quý III năm 2017, nợ vay dài hạn của PDR dưới dạng trái phiếu phát hành là 2.051 tỉ đồng. Con số này bằng 21% tổng tài sản PDR và tương đương với vốn chủ sở hữu của Phát Đạt.

Những trái phiếu này được phát hành vào nhiều đợt khác nhau và đươc sở hữu bởi 5 trái chủ khác nhau là Công ty Cổ phần Đầu tư Trọng Tín 580 tỉ đồng, Công ty Cổ phần Đầu tư Bách Chiến 580 tỉ đồng, Công ty Cổ phần Trường Phát Lộc 320 tỉ đồng, Công ty TNHH MTV Dịch vụ quản lý Tòa Tâm 260 tỉ đồng, Công ty TNHH Bất động sản Xuân Thành 311 tỉ đồng.

Các trái phiếu mà PDR đã phát hành đều là các trái phiếu kèm theo quyền mua căn hộ để tài trợ vốn cho việc xây dựng dự án The EverRich 2 và The EverRich 3. Hầu hết các hợp đồng mua bán trái phiếu đều được PDR và các trái chủ kết giao vào năm 2011-2012.

Như vậy, với thời hạn 5 năm thì các trái phiếu này thực chất đã đáo hạn vào các năm 2016, 2017 nhưng đã được các bên đảo nợ bằng cách gia hạn đến cuối năm 2020. Điều này được thể hiện trong phần thuyết minh của báo cáo tài chính hợp nhất quý III năm 2017 là tất cả các trái phiếu của PDR đều đáo hạn vào ngày 31/12/2020 và có lãi suất 15%/năm.

Tuy nhiên, điều đáng quan tâm là các trái chủ của PDR đã thu xếp nguồn vốn như thế nào để có hàng trăm tỉ đồng đầu tư vào trái phiếu PDR. Với tình hình hoạt động như hiện tại, Công ty Cổ phần Đầu tư Trọng Tín, Công ty Cổ phần Đầu tư Bách Chiến, Công ty Cổ phần Trường Phát Lộc, Công ty TNHH MTV Dịch vụ quản lý Tòa Tâm, Công ty TNHH Bất động sản Xuân Thành đã không mua trái phiếu PDR hoàn toàn bằng vốn tự có.

Việc vay ngân hàng để lấy tiền mua trái phiếu rồi dùng chính các trái phiếu này thế chấp vào ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay có thể là một giải pháp vẹn cả đôi đường. Bằng cách làm này, ngân hàng có thể gián tiếp tài trợ vốn cho một dự án bất động sản mà không cần trực tiếp lộ diện. Dư nợ của doanh nghiệp tại ngân hàng cũng không bị phình to và tránh được các quy định về giới hạn cấp tín dụng của một ngân hàng cho một doanh nghiệp.

Trong Nghị quyết số 16/2017/QĐ-HĐQT mới ban hành, PDR sẽ bán các dự án để thanh toán các khoản trái phiếu, nợ vay của PDR và các công ty, cá nhân có liên quan phát sinh tại DongABank. Điều này đặt ra nghi vấn, nguồn lực mua trái phiếu PDR mà các trái chủ đã đứng tên lại được thu xếp bởi DongABank.

Đến đây, câu hỏi đặt ra là PDR ban hành Nghị quyết số 16/2017/QĐ-HĐQT để làm gì? Trước khi PDR phát đi Nghị quyết 16, giới chứng khoán đã râm ran tin đồn Công ty Địa ốc Phát Đạt sẽ có game mới. Trong ngắn hạn, PDR sẽ có mức giá là 40.000 đồng/cổ phiếu và dài hạn là 45.000 đồng/cổ phiếu.

Điều này trùng khớp với diễn biến thị giá của PDR trên HOSE. Khi Nghị quyết số 16 vừa được phát đi, thị giá của PDR đã tăng từ 34.150 đồng/cổ phiếu lên 36.250 đồng/cổ phiếu trong phiên giao dịch ngày 28/11.

Sâu xa hơn, điều mà PDR hướng tới là cổ phiếu của doanh nghiệp này sẽ lọt vào danh mục FTSE ETF và VNM ETF trong đợt đảo cổ phiếu vào quý IV năm 2017. Tại các chỉ số đánh giá hàng quý, công ty nào có vốn hóa thị trường đầy đủ nằm trong top 88% giá trị vốn hóa thị trường của toàn bộ danh mục sẽ được thêm vào FTSE ETF và VNM ETF.

Xét về vốn hóa, thị giá, tỉ trọng trước khi review thì PDR đã thỏa mãn tiêu chí của FTSE ETF và VNM ETF. Tuy nhiên, PDR cần có thêm 2.119.288 cổ phiếu mua bán và khối lượng cổ phiếu giao dịch trung bình một phiên phải đạt 1.371.104 cổ phiếu.

Khi lọt vào danh mục FTSE ETF và VNM ETF, cổ phiếu PDR sẽ đứng ở vị trí thứ 17. Tuy nhiên, PDR sẽ được xếp chung mâm với NVL, VCB, VNM, VIC, MSN, PLX… Đây mới là cái đích mà PDR nhắm tới.