Sóng M&A khách sạn đã nổi

Tọa lạc mặt tiền đường Võ Văn Tần (quận 3), kế hồ Con Rùa, một khách sạn 4 sao có quy mô 88 phòng đang rao bán với giá 365 tỉ đồng. Nằm trên phố Bùi Thị Xuân (quận 1), một khách sạn 4 sao khác có quy mô 120 phòng cũng muốn bán lại với giá trị không được công bố. Và một số nguồn tin cho thấy 2 khách sạn 5 sao nổi tiếng trên trục đường Trần Hưng Đạo và Lê Lai (quận 1) cũng đang ráo riết tìm đối tác nhận chuyển nhượng, mặc dù mức giá chào bán là không hề dễ chịu.

Khu vực trung tâm quận 1, TP.HCM. Nguồn ảnh: Quý Hòa

Tại các trung tâm nghỉ dưỡng nổi tiếng như Nha Trang, Đà Nẵng hay Bình Thuận..., lượng thông báo muốn chuyển nhượng khách sạn, resort cũng gia tăng đột biến. Trong các năm qua, làn sóng phát triển du lịch nghỉ dưỡng đi cùng với lượng khách quốc tế tăng mạnh đã thúc đẩy nhiều nhà đầu tư tham gia, nhưng đại dịch lần này có thể khiến cho giấc mơ làm giàu trở nên dang dở.

Doanh thu giảm sâu, đua nhau báo lỗ

Phần lớn các khách sạn đang giảm sâu so với mức hòa vốn. Ở thị trường TP.HCM, ghi nhận của Công ty Savills cho thấy tỉ lệ lấp đầy trung bình của các khách sạn đạt mức thấp kỷ lục 12% trong quý II/2020, giảm đến 51 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2019.

Doanh thu trung bình phòng mỗi đêm (ARR) cũng lao dốc. Trong đó phân khúc 5 sao chỉ đạt 95 USD (giảm 20%), phân khúc 4 sao là 51 USD (giảm 20%), còn phân khúc 3 sao chứng kiến mức giảm sâu nhất, với doanh thu phòng chỉ 29 USD (giảm 32%).

Thị trường du lịch bị ảnh hưởng đã tác động đáng kể đến tâm lý tiêu thụ condotel của người dân. Ở Đà Nẵng, báo cáo của DKRA Vietnam cho thấy, do tác động của sự cố vỡ cam kết lợi nhuận ở một số dự án và dịch bệnh COVID-19, ngành du lịch tại đây đã sụt giảm mạnh. Thậm chí, toàn thị trường Đà Nẵng trong 7 tháng đầu năm chỉ tiêu thụ được khoảng 233 căn condotel, mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Tương tự như ngành hàng không, ngành khách sạn du lịch có một đặc thù là phải chịu chi phí cố định rất lớn. Dù không có khách viếng thăm, các chủ đầu tư hằng tháng vẫn phải trả các khoản chi phí đã được lên lịch trước đó như khấu hao công trình, máy móc, thiết bị, tiền thuê đất, phí internet, chi phí duy tu bảo dưỡng và đặc biệt là lãi vay.

Các khách sạn ở trong hay gần các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM có công suất phòng tốt trong những ngày cuối tuần, với công suất trung bình trên 60% vào thứ Sáu, thứ Bảy và Chủ nhật nhưng lại rất thấp vào giữa tuần. Các điểm đến nghỉ dưỡng không dễ dàng đến bằng phương tiện giao thông đường bộ cũng kinh doanh không mấy khả quan.

Một điểm yếu khác của ngành du lịch Việt Nam trong những năm qua là thiếu sự đa dạng về nguồn khách. Đơn cử như phần lớn lượng khách sạn ở Nha Trang phụ thuộc quá lớn vào nguồn khách Trung Quốc hay Hàn Quốc. Và khi các đường bay quốc tế bị đứt gãy từ đầu năm, dòng tiền của các khách sạn này nhanh chóng suy kiệt.

Hàng loạt khách sạn báo lỗ trong nửa đầu năm. Đơn cử như khách sạn 5 sao Sheraton Đà Nẵng lỗ gần 149 tỉ đồng, chuỗi khách sạn TTC Hospitality lỗ 6,5 tỷ đồng trong quý II. Công ty Cổ phần Hoàng Gia ĐL, do Á hậu Dương Trương Thiên Lý nắm cổ phần chi phối, cũng báo lỗ sau thuế 103 tỷ đồng sau 2 quý bán niên.

Công ty Hoàng Gia ĐL hiện là chủ sở hữu khách sạn Dalat Palace Heritage, Du Parc Dalat cùng sân golf Dalat Palace Club. Tại Quảng Ninh, do lượng khách nghỉ dưỡng và các trò chơi có thưởng giảm mạnh vì dịch bệnh khiến chủ Casino Royal Halong Hotel ghi nhận khoản lỗ 54 tỷ đồng nửa đầu năm nay.

Trước tình trạng doanh thu rớt thảm, nhiều khách sạn đã mạnh dạn giảm giá phòng, tăng cường chương trình khuyến mãi để hút khách trong thời gian qua, nhưng theo ông Ken Atkinson, Phó Chủ tịch Hội đồng Tư vấn Du lịch Việt Nam, lợi nhuận sẽ là câu hỏi lớn. “Trừ khi các khách sạn đạt được tỉ lệ lấp đầy trung bình khoảng 50%, nếu không họ sẽ khó ghi nhận được lợi nhuận”, ông Ken Atkinson cho biết.

Một số chuỗi đang quay trở lại nguồn khách nội địa nhưng sức chi tiêu của nhóm khách này là vấn đề lớn.

“Chúng ta cần lưu ý rằng năm ngoái, 85 triệu lượt khách du lịch trong nước của Việt Nam đã chi tiêu ít hơn 18 triệu lượt khách nước ngoài. Tuy nhiên, có một điểm sáng là hơn 9 triệu người Việt Nam, những người đi du lịch nước ngoài năm 2019, nhiều khả năng sẽ nghỉ ở nhà năm nay và có thể tìm kiếm những lựa chọn phù hợp tại các khách sạn cao cấp”, ông Ken Atkinson nhận định.

Điều này cũng đồng nghĩa với việc các khách sạn 4-5 sao sẽ có cơ hội tốt hơn để tồn tại so với phân khúc thấp hơn. Thực tế, nếu lướt qua sơ bộ danh sách các khách sạn niêm yết chuyển nhượng, đại đa số nằm ở các phân khúc từ 3 sao trở xuống - nơi mà các chủ đầu tư thường kém hơn về tài chính để có thể tiếp tục hoạt động.

Trong bối cảnh hiện nay, việc tiếp cận kênh tín dụng ngắn hạn không hề dễ dàng cho chủ đầu tư, khi các ngân hàng ngày càng thận trọng hơn trong việc xét duyệt để phòng nợ xấu. Nếu không nhận được nguồn vốn hỗ trợ ngắn hạn kịp thời này, thì khả năng đến cuối năm, số lượng dự án gặp khó khăn được rao bán chuyển nhượng sẽ xuất hiện với tần suất nhiều hơn.

Bức tranh màu xám không chỉ xuất hiện ở Việt Nam. Hàng loạt khách sạn ở châu Á đang ráo riết tìm các kênh hỗ trợ tài chính mới để có thể tồn tại. Theo ông Adam Bury, Phó Chủ tịch cao cấp bộ phận khách sạn của JLL, với một lượng vốn lớn dư thừa đang sẵn sàng giải ngân trên toàn cầu, khủng hoảng lần này có thể tạo ra các cơ hội đầu tư mới.

Tính toán thời điểm phục hồi

Có thể thấy viễn cảnh trong ngắn hạn của thị trường khách sạn và du lịch nghỉ dưỡng khá ảm đạm. Nhưng xét về dài hạn, ngành này vẫn còn có cơ hội phục hồi mạnh mẽ. Thực tế, trước khi đại dịch xảy ra, đây là một trong những lĩnh vực hoạt động sôi động nhất Việt Nam.

Đà Nẵng là tâm điểm của nhiều thương vụ M&A trong lĩnh vực khách sạn, khu nghỉ dưỡng. Nguồn ảnh: Quý Hòa.

Theo ghi nhận của JLL, doanh thu trung bình phòng các khách sạn (RevPar) tại TP.HCM đạt tốc độ ổn định 2,8%/năm trong giai đoạn 2014-2019. Mặc dù tổng nguồn cung khách sạn tăng trung bình khoảng 6,5%/năm nhưng tổng lượng khách tăng mạnh hơn với tốc độ 13,5%/năm. Nguồn cung đa dạng và các lực đẩy về nhu cầu đã giúp các khách sạn đạt kết quả kinh doanh khả quan trong 5 năm qua.

Diễn biến của thị trường Hà Nội cũng tương tự như TP.HCM, thậm chí còn hứa hẹn hơn. “Hà Nội là một trong những thị trường đầu tư vào khách sạn sôi động tại Việt Nam năm 2019 và vẫn là một điểm đến đầu tư khách sạn rất hấp dẫn do hiệu quả kinh tế, triển vọng tăng trưởng du lịch và sự ổn định”, JLL nhận định.

Đó là lý do một số nhà đầu tư lớn, tiềm lực tài chính tốt vẫn kiên định mục tiêu dài hạn tại Việt Nam. Đơn cử như tại Hội An, resort có kinh doanh casino Hoiana mới đây nhận được thêm 60 triệu USD vốn vay từ Suncity Group và các nhà đầu tư khác. Dự kiến giai đoạn 1 của tổ hợp du lịch giải trí này sẽ khai trương toàn bộ vào năm sau.

Cũng ở Quảng Nam, Tập đoàn Shilla (nhánh đầu tư bất động sản của Samsung) khai trương khách sạn 5 sao đầu tiên của Tập đoàn tại Việt Nam có tên là Shilla Monogram Quangnam Danang. Lãnh đạo của Tập đoàn cho rằng việc mở cửa khu nghỉ dưỡng trong thời gian này là một cơ hội tốt, vì du khách hiện thích đi du lịch theo nhóm nhỏ và lựa chọn các điểm đến yên bình.

Tại Đà Nẵng, Tập đoàn Danh Khôi mua lại một dự án ven biển là Hotel And Resort Đà Nẵng từ Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Hà Nội - Non Nước. Dự án này có quy mô 7,5 ha, sau khi mua lại, sẽ được đặt tên mới là Aria Đà Nẵng Hotel & Resort. 

Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã chi hàng ngàn tỉ đồng để mua một dự án tại Nhơn Hội (Bình Định) với quy mô hơn 1.000 ha. Sau khi mua lại dự án này, Hưng Thịnh đang lên kế hoạch triển khai, dự kiến biến thành một khu phức hợp nhà ở, biệt thự, khách sạn du lịch và nghỉ dưỡng.

Với nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường nhà ở thương mại, ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc bộ phận Kinh doanh Nhà ở của Savills Việt Nam, nhận định thời điểm khó khăn này lại là cơ hội tuyệt vời cho các doanh nghiệp hay cá nhân có khả năng tài chính tốt, nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư bất động sản không chỉ trong và ngoài nước. Với những chính sách và chủ trương thiết thực nhằm trải thảm đỏ cho doanh nghiệp của Chính phủ Việt Nam, đây có thể coi là thời điểm vàng dành cho những thương vụ M&A bất động sản tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung.

Đây còn là thời điểm tốt để chủ doanh nghiệp tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới các phân khúc bất động sản có tiềm năng lớn như bất động sản công nghiệp hay du lịch - nghỉ dưỡng và hoàn thành các thủ tục liên quan đến đất đai, cấp phép nhằm đón đầu chu kỳ phát triển tiếp theo trong 1-2 năm tới.

Theo Sohovietnam, đơn vị chuyên tư vấn các thương vụ M&A bất động sản, nhu cầu của nhiều nhà đầu tư đặt mua khách sạn tại Việt Nam tăng lên trong thời gian gần đây. Chỉ riêng lĩnh vực khách sạn và khu nghỉ dưỡng, tổng số tiền sẵn sàng đầu tư nằm trong khoảng 8.000-10.000 tỉ đồng. Tiêu chí đầu tư tập trung vào các tài sản đã xây xong, đang vận hành hoặc xây dựng dở dang, đất dự án.

Xét trên khía cạnh M&A, thị trường khách sạn và du lịch Việt Nam đang là một trong những địa điểm hàng đầu được giới đầu tư quan tâm. Năm 2019, thị trường ghi nhận giá trị các thương vụ M&A đạt khoảng 358 triệu USD, chiếm 17% giá trị M&A tại Đông Nam Á.

Các thương vụ đáng chú ý trong năm 2019 là giao dịch chuyển nhượng cổ phần tại khách sạn InterContinental Hanoi Westlake, Somerset West Lake Hanoi và Sheraton Nha Trang Hotel & Spa.

Khách sạn Sheraton Nha Trang.

Ông Raymond Clement, Giám đốc Điều hành Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương, cũng nhận định, do tác động của dịch bệnh, các thương vụ M&A bất động sản sẽ được thúc đẩy nhanh hơn khi việc đàm phán để đưa ra mức giá phù hợp dễ dàng hơn trước.

Theo dự báo của JLL, làn sóng M&A khách sạn hay khu du lịch sẽ nóng hơn trong những tháng tới. Đặc biệt thị trường có thể chứng kiến nhiều hơn các thương vụ muốn chuyển nhượng từ chủ đầu tư không chuyên ngành, cũng như từ những khách sạn có quy mô nhỏ và vừa trên cả nước.

Giai đoạn hậu COVID-19, thị trường có thể chứng kiến một cấu trúc sở hữu mới mà ở đó, những người chơi có thể sống sót qua giai đoạn này có thể xây dựng được nền tảng mạnh mẽ hơn để thống lĩnh vị thế dẫn đầu trong tương lai.

Vậy ai sẽ là nhà đầu tư năng động nhất? Đó có thể là các tổ chức tài chính Hàn Quốc với khẩu vị ưa thích là mua lại những khách sạn tiềm năng, có vị trí đắc địa để kinh doanh hay cải tạo chúng thành cao ốc văn phòng hoặc dùng cho mục đích khác. Đó cũng có thể là một số tập đoàn tư nhân hùng mạnh trong nước với đích nhắm là khách sạn cao cấp và hạng sang.

“Chúng tôi kỳ vọng các khách sạn 4-5 sao tại khu vực trung tâm tiếp tục hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đặc biệt khi quỹ đất trống để phát triển dự án ngày càng khan hiếm”, đại diện JLL Việt Nam nhận định.