Sáu kinh nghiệm cần nhớ khi đầu tư căn hộ cho thuê

Hiện nay, việc cho thuê nhà hay căn hộ chung cư đang là hướng kinh doanh thu hút được nhiều nhà đầu tư vì mức độ rủi ro thấp, hiệu quả kinh tế cao và mang lại thu nhập ổn định. Để cho thuê được suôn sẻ, việc thiết lập các điều khoản hợp đồng, lựa chọn khách thuê để bảo vệ quyền lợi cho mình và tránh những rắc rối về sau là điều cần thiết.

Sắm sửa nội thất cho căn hộ

Hình thức luôn là yếu tố quan trọng trong việc để lại ấn tượng ban đầu. Do đó, phải đảm bảo căn hộ của mình luôn ở trong tình trạng tốt nhất. Điều này sẽ mang đến cho chủ nhà nhiều cơ hội cho thuê với mức giá cao và tìm được những khách thuê phù hợp.

Đối với ngoại thất, trước khi cho thuê nên chú ý sửa sang lại các vết nứt trên tường, sơn mới cửa sổ, cửa chính hoặc ban công, trang trí thêm một số loại cây cảnh trước cửa hoặc ngoài khu vực ban công…

Trước khi cho thuê, chủ nhà cần tân trang căn hộ để có được mức giá tốt nhất.

Đối với nội thất, sơn mới lại các phòng. Thay những món đồ nội thất đã quá cũ. Dọn dẹp và bỏ đi những thứ không cần thiết để tạo ra nhiều không gian hơn. Sửa chữa những hư hỏng như ống nước rò rỉ, vết nứt tường, những viên gạch bị hỏng, thay bóng đèn mới… Lau dọn nhà cửa sạch sẽ và loại bỏ những mùi khó chịu.

Định giá cho thuê

Trước tiên, cần căn cứ vào vị trí căn hộ, diện tích, tình trạng nội thất, có ưu thế về mặt kinh doanh hoặc lập văn phòng đại diện hay không để xác định giá trị thực của căn hộ. Sau đó, tham khảo giá cho thuê trên thị trường hoặc những khu vực lân cận. Dự trù các khoản chi phí kiểm tra nâng cấp căn hộ theo định kỳ và sửa chữa các trang thiết bị tiện ích khi cần rồi mới định ra mức giá cho thuê.

Thị trường cho thuê căn hộ hiện nay cũng đang bước vào cuộc cạnh tranh. Do đó, bạn có thể đưa ra mức giá mềm hơn so với mặt bằng chung để thu hút khách hàng và có được các hợp đồng thuê dài hạn. Thông thường, chủ nhà sẽ dựa trên chỉ số lạm phát của đồng tiền và chỉ số giá cả hàng hóa trên thị trường để điều chỉnh tiền cho thuê hàng năm.

Nếu vẫn chưa biết cách định giá, bạn có thể tìm đến các công ty môi giới bất động sản để được hỗ trợ và tư vấn cụ thể.

 Tìm người thuê

Có nhiều cách để thông tin về căn hộ của bạn được nhiều người biết đến. Đơn giản nhất là nhờ đến sự giới thiệu của bạn bè, người thân và hàng xóm. Hoặc có thể đăng tải thông tin cho thuê căn hộ trên Facebook, các trang rao vặt, website bất động sản…

Bạn cũng có thể ủy thác cho các công ty bất động sản tìm kiếm khách hàng thuê nhà. Khi đã lựa chọn được đơn vị môi giới phù hợp, bạn nên thỏa thuận các kế hoạch quảng cáo, tiến độ môi giới và mức phí hoa hồng sau khi giao dịch thành công.

Lựa chọn người thuê phù hợp

Bạn cần xác định đối tượng khách thuê mà mình nhắm đến để thuận lợi trong việc tìm kiếm. Nếu bạn cho thuê căn hộ giá rẻ thì sẽ thích hợp với những người còn độc thân hoặc đối tượng nhân viên văn phòng.

Nếu bạn cho thuê căn hộ cao cấp thì những cặp vợ chồng mới cưới, những người thu nhập khá hoặc người nước ngoài sẽ là đối tượng mà bạn nên hướng đến. Còn muốn cho thuê shophouse thì những doanh nghiệp nhỏ hoặc công ty mới thành lập sẽ là đối tượng ưu tiên của bạn.

Khi tiếp xúc với những người đến xem nhà, hãy chú tâm đến độ trung thực của họ, đặt nhiều câu hỏi để biết thêm các thông tin chi tiết về họ rồi mới chọn ra người thuê phù hợp nhất trong số đó. Khi cho thuê, nên nói rõ quy định về số người ở để thuận tiện cho việc quản lý.

Cẩn trọng khi ký hợp đồng cho thuê

Dù việc cho thuê căn hộ mang đến một khoản lợi nhuận không nhỏ nhưng chủ nhà phải lưu ý đến những quy định dành cho khách thuê và tính chặt chẽ trong hợp đồng thuê nhà để tránh những rủi ro phát sinh.

Đầu tiên, bạn hãy yêu cầu khách hàng đặt cọc tiền thuê nhà để đảm bảo rằng họ có đủ khả năng tài chính chi trả cho tiền thuê hàng tháng và có thể dùng số tiền đó trừ vào tiền phạt nếu người thuê vi phạm hợp đồng. Thông thường nên đặt cọc trước 1-3 tháng tiền nhà.

Cả chủ nhà lẫn người thuê nhà cần đọc kỹ hợp đồng để tránh rắc rối phát sinh về sau.

Sau đó, thông báo cho người thuê biết những việc mà họ không được phép làm trong suốt thời gian thuê nhà. Quy định về việc sử dụng nội thất cũng như các vấn đề vệ sinh môi trường, an ninh trật tự và tuân thủ theo pháp luật hiện hành.

Khi lập hợp đồng cho thuê, các điều khoản nên được ghi cụ thể và chi tiết. Đừng quên nêu rõ cách xử lí đối với những vi phạm để dễ dàng xử lí những tình huống phát sinh sau này. Dù đối tượng thuê nhà là công ty hay cá nhân thì trong hợp đồng, bạn cũng nên lưu ý những vấn đề sau:

Thỏa thuận rõ ai sẽ phải đóng tiền thuế hàng tháng. Ghi rõ số tiền thuê nhà bằng VND. Theo quy định, không được thỏa thuận bằng ngoại tệ. Nếu không lưu ý điều này bạn sẽ vô tình khiến hợp đồng bị vô hiệu hóa.

Thỏa thuận về việc thay đổi giá cho thuê. Nếu hợp đồng là 5 năm thì sau 1-2 năm có thể thỏa thuận lại, thường thì sẽ tăng thêm 10-15%.

Trong hợp đồng phải có điều khoản quy định rõ, công ty hoặc cá nhân có được phép cho thuê lại phòng hoặc cả căn nhà hay không. Nên đề cập thêm rằng bên thuê không được tự ý thay đổi cấu trúc ngôi nhà mà chưa có sự đồng ý của chủ nhà.

Theo Khoản 2, Điều 122, Luật Nhà ở 2014 thì không bắt buộc phải công chứng hợp đồng cho thuê nhà, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia khuyên nếu cho thuê từ 6 tháng trở lên thì hợp đồng phải có công chứng để đảm bảo tính pháp lý và làm căn cứ để giải quyết tranh chấp sau này.

Lưu ý khi đóng thuế

Theo quy định, nếu tiền cho thuê hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì chủ nhà không phải chịu thuế giá trị gia tăng. Còn tiền cho thuê hàng năm từ 100 triệu trở lên thì người cho thuê nhà chính chủ phải nộp các loại thuế sau:

Thuế môn bài hiện nay là 500.000 đồng/năm. Thuế giá trị gia tăng, số tiền thuế phải nộp = doanh thu x 5%. Thuế thu nhập cá nhân, số tiền thuế phải nộp = [(doanh thu x 30%) – các khoản giảm trừ] x thuế suất (%).

Tuy nhiên, chủ nhà và khách thuê có thể thỏa thuận ai là người trực tiếp nộp các loại thuế trên và phải được thể hiện trong hợp đồng hoặc phụ lục của hợp đồng thuê nhà. Muốn biết rõ hơn về các mức thuế phải nộp, bạn có thể đến chi cục thuế quận, huyện để được hướng dẫn.