Rủi ro từ trái phiếu bất động sản: Làm sao hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư? (bài 3)

Lách luật

Chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM thống kê, lãi suất trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản dao động từ 9-14,5%. Ngoài những doanh nghiệp có thương hiệu lớn thì không ít công ty phát hành trái phiếu không có tài sản đảm bảo, tài sản đảm bảo là các dự án, tài sản hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu, tức tài sản này phụ thuộc vào thị trường chứng khoán nên có độ biến động rất cao.

Làm phép so sánh, ông Hoàng nói rằng, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trở nên hấp dẫn hơn hẳn so với gửi tiết kiệm. Mặt bằng lợi tức kỳ hạn 1-3 năm, cao hơn  từ 1,5-2 lần, so với lãi suất huy động cùng kỳ hạn tại các ngân hàng.

“Huy động với lãi suất trên 14%/năm, vẫn chưa phải là cao và nhiều doanh nghiệp bất động sản sẵn sàng chấp nhận. Bởi vay ngân hàng với lãi suất trung dài hạn hiện nay cũng đã 11-13%/năm, chưa kể các chi phí khác tính ra thì cũng tương đương. Chưa kể, để vay được vốn ngân hàng thường rất khó khăn, phải thẩm định toàn bộ hồ sơ dự án”, ông Hoàng nói.

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp muốn thúc đẩy nhanh các dự án bất động sản, bởi nếu trì hoãn, chậm tiến độ, có nguy cơ bị thu hồi. Vì vậy, để phát hành trái phiếu thành công, lãi suất phải hấp dẫn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, để thay thế nguồn vốn ngân hàng, các doanh nghiệp có thể thực hiện phát hành cổ phiếu, trái phiếu, huy động vốn từ bên ngoài.

HoREA khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản quan tâm phương thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Bởi, trái phiếu doanh nghiệp đang ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư do lãi suất cao hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm cùng kỳ hạn, nhất là đối với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu có uy tín thương hiệu và có phương án sản xuất, kinh doanh khả thi.

“Tuy nhiên, để phát hành trái phiếu thành công doanh nghiệp bất động sản phải đảm bảo sử dụng đúng mục đích nguồn vốn huy động từ trái phiếu, thực hiện hiệu quả phương án sản xuất, kinh doanh và dự án đầu tư để đảm bảo lợi ích của doanh nghiệp và nhà đầu tư trái phiếu”, ông Châu nói.

Trao đổi với chúng tôi, Chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM cho biết, hiện nay các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu đều không có ngân hàng bảo lãnh. Các ngân hàng khá e dè việc bảo lãnh này vì bị tính vào room tín dụng bất động sản.

Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản lại lập lờ bằng cách nhờ công ty chứng khoán của các ngân hàng đứng ra phát hành. Ở đây, công ty chứng khoán chỉ đóng vai trò môi giới, còn các quyền, nghĩa vụ, sinh lợi hay rủi ro… đều thuộc về nhà đầu tư.

“Vấn đề quan trọng nhất là năng lực thực sự và tính khả thi của dự án mà người ta huy động vốn. Cái khó là dự án bất động sản thường là trong tương lai, rất khó đánh giá hết được tính khả thi và hiệu quả của nó nên người dân mua trái phiếu phải chấp nhận mua rủi ro đó. Còn dưới độ quản lý Nhà nước, cần phải kiểm soát rằng việc phát hành trái phiếu là đúng quy định của pháp luật”, ông Tín nói.

Chuyên gia này cho biết thêm, việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua sẽ tạo một áp lực đối với mặt bằng lãi suất huy động của các ngân hàng và chắc chắn sẽ có rủi ro cho thị trường bởi những trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản phát hành ra chủ yếu là bán cho khách hàng cá nhân.

“Hiện tại nhiều nhà đầu tư mua trái phiếu của các doanh nghiệp này do hấp dẫn bởi lãi suất cao nên đôi khi họ không nắm hết được rủi ro từ trái phiếu này. Chẳng may kinh tế gặp cú sốc nào đấy, mọi thứ khó khăn, doanh nghiệp không trả được nợ thì hệ lụy là nhà đầu tư phải chịu mọi rủi ro”, ông Tín cảnh báo.

Hiện tại, Ngân hàng Nhà nước đang định hướng giảm tín dụng vào lĩnh vực bất động sản thông qua điều chỉnh hệ số rủi ro để tính chỉ số CAR tại thông tư 22/2019/TT-NHNN nên kênh trái phiếu tất yếu sẽ được các doanh nghiệp bất động sản tìm đến. Trái phiếu bất động sản thời gian tới sẽ vẫn nở rộ vì lãi suất hấp dẫn, kỳ trả lãi ngắn và nhu cầu phát hành cao.

Các chuyên gia của Công ty SSI cảnh báo, lợi nhuận luôn đi kèm với rủi ro nên cần sự tăng cường giám sát từ các cơ quan quản lý để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã trải qua một năm 2019 phát triển rất sôi động. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều điều đáng lưu tâm. Cụ thể, thị trường trái phiếu được định hướng phát triển thành kênh huy động vốn trung dài hạn cho nền kinh tế, thay thế dần cho kênh tín dụng. Tuy nhiên thực tế các ngân hàng thương mại lại là tổ chức phát hành lớn nhất trong đó gần 70% trái phiếu kỳ hạn ngắn nhưng lại ở lãi suất thấp.

Các nhà đầu tư cá nhân ngày một tham gia tích cực hơn vào thị trường nhưng các cơ chế bảo vệ nhóm nhà đầu tư này chưa thực sự hoàn chỉnh. Một số doanh nghiệp đã chia nhỏ các đợt phát hành để chào bán riêng lẻ, nhờ đó không phải thực hiện các nghĩa vụ về công bố thông tin.

Nhiều nhà đầu tư mua trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản do hấp dẫn bởi lãi suất cao nên đôi khi họ không nắm hết được rủi ro từ trái phiếu này.

Thông tin công bố thường thiếu chi tiết về mục đích sử dụng vốn trái phiếu, tình hình tài chính của doanh nghiệp trước và dự kiến sau phát hành. Thông tin công bố còn khó tra cứu và chưa đầy đủ, ví dụ nội dung đối tượng mua trái phiếu từ chỗ ghi rõ tên người mua đã rút lại chỉ còn ghi “tổ chức trong nước”.

Làm sao minh bạch?

Bộ Tài chính đang gấp rút hoàn thiện dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163 để trình Chính phủ cho thấy các vấn đề này đều đã được nhận diện và xử lý. Nhu cầu lớn từ thị trường và hiệu lực điều hành từ cơ quan quản lý là những yếu tố cơ bản thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển nhanh và bền vững trong tương lai.

TS Đoàn Văn Cương, chuyên gia nghiên cứu thị trường của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản phát triển tương đối mạnh nhưng nghịch lý là chưa có nhiều nhà đầu tư cá nhân, những người trực tiếp mua bán và sử dụng bất động sản tham gia.

“Theo số liệu tổng hợp từ các đợt phát hành trái triếu bất động sản, ngân hàng vẫn là bên mua với số lượng lớn nhất. Trong khi Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt việc sử dụng vốn cho doanh nghiệp vay, thì đây giống như một hình thức “lách luật” của các ngân hàng để cấp thêm tín dụng cho các dự án bất động sản và được hưởng mức lãi suất cao hơn”, ông Cương nói.

Để minh bạch thị trường, Bộ Tài chính đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2018 quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp có những thay đổi lớn về điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo hình thức riêng lẻ, nhằm bảo vệ nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nhỏ lẻ, cũng như hạn chế nguy cơ từ tình trạng lạm dụng huy động vốn qua kênh này.

Một là, chỉ phát hành và giao dịch trong phạm vi dưới 100 nhà đầu tư, không kể nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp trong suốt vòng đời của trái phiếu. Hiện tại, Nghị định 163/2018/NĐ-CP quy định về số lượng 100 nhà đầu tư không kể nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp đối với phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ như quy định của Luật Chứng khoán năm 2010.

Đối với giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, Nghị định quy định, trái phiếu bị hạn chế giao dịch trong phạm vi 100 nhà đầu tư không kể nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp trong vòng 1 năm kể từ ngày hoàn thành đợt phát hành.

Theo thông lệ các nước, phạm vi phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ chỉ giới hạn trong các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Luật Chứng khoán năm 2019 cũng quy định theo hướng này đối với phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của công ty đại chúng. Đối với phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của công ty không phải là công ty đại chúng, Luật quy định thực hiện theo Luật Doanh nghiệp và pháp luật có liên quan.

Do Luật Chứng khoán 2019 chưa có hiệu lực thi hành, Luật Doanh nghiệp đang được sửa đổi, nên để bảo vệ các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ mua trái phiếu doanh nghiệp khi chưa nắm bắt được đầy đủ thông tin, không có kinh nghiệm đầu tư và khả năng phân tích rủi ro, Bộ Tài chính kiến nghị, trước mắt sửa đổi theo hướng việc phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ chỉ được thực hiện trong phạm vi 100 nhà đầu tư không kể nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp trong suốt vòng đời của trái phiếu.

Hai là, giới hạn khối lượng phát hành, nhằm hạn chế tình trạng doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ phát hành trái phiếu với khối lượng lớn, tiềm ẩn rủi ro cho cả doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư mua trái phiếu.

Dự thảo Nghị định bổ sung điều kiện về giới hạn khối lượng phát hành trái phiếu theo hướng doanh nghiệp phát hành phải đảm bảo dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ không vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu tại báo cáo tài chính quý gần nhất được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp doanh nghiệp muốn phát hành trái phiếu vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu thì lựa chọn kênh phát hành ra công chúng, với tiêu chuẩn, điều kiện cao hơn và công khai, minh bạch hơn.

Nhằm hạn chế tình trạng doanh nghiệp chia nhỏ phát hành trái phiếu thành nhiều đợt với nhiều mã khác nhau cho các nhà đầu tư cá nhân, lách quy định về phạm vi phát hành riêng lẻ cho dưới 100 nhà đầu tư và hạn chế giao dịch trong vòng 1 năm, dự thảo Nghị định bổ sung điều kiện đợt phát hành trái phiếu sau phải cách đợt phát hành trước tối thiểu là 6 tháng và quy định trái phiếu phát hành trong mỗi đợt phát hành phải có cùng điều kiện, điều khoản.

Quy định này thống nhất với quy định về khoảng cách giữa các đợt phát hành cổ phiếu riêng lẻ và trái phiếu chuyển đổi theo Luật Chứng khoán năm 2010.

Ba là, dự thảo Nghị định quy định về lãi suất phát hành. Bộ Tài chính đề xuất bổ sung quy định lãi suất phát hành trái phiếu không được vượt quá mức lãi suất theo quy định tại Điều 468, Bộ luật Dân sự 2015 quy định lãi suất phát hành trái phiếu là chi phí lãi vay của doanh nghiệp khi xác định thu nhập tính thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế.