Rủi ro tiềm ẩn với cơn sốt đất ở Đồng Nai

Loạn dự án, loạn giá bán

Trong các tỉnh lân cận TPHCM, Đồng Nai sở hữu lợi thế lớn vì nằm ở vị trí giao điểm của nhiều tuyến giao thông quan trọng như cao tốc TPHCM-Long Thành-Dầu Giây, Bến Lức-Long Thành, Dầu Giây-Phan Thiết, tuyến Metro Bến Thành-Suối Tiên dự kiến sẽ kết nối với thành phố Biên Hòa… Đặc biệt, dự án Cảng Hàng không Quốc tế Long Thành đã khiến thị trường bất động sản Đồng Nai thành lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư TPHCM trong xu thế giãn dân ra các thành phố vệ tinh khi nội thành đã khan hiếm quỹ đất.

Theo số liệu đưa ra tại toạ đàm “Thị trường Bất động sản Đồng Nai: Nhận diện cơ hội và rủi ro” do Báo Đầu tư tổ chức, hiện Đồng Nai đã thu hút gần 300 dự án bất động sản của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Còn theo thống kê của Savills, tính tới hết năm 2016, Đồng Nai có tổng cộng 55 dự án nhà ở, cung cấp gần 30.200 sản phẩm bất động sản (căn hộ, nền đất) trên thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Tuy nhiên, trong tổng nguồn cung, thị trường thứ cấp chiếm áp đảo (90%) với khoảng 27.600 sản phẩm. Trong khi đó, thị trường sơ cấp chỉ có khoảng 2.600 sản phẩm, cho thấy những dấu hiệu bất ổn trong phát triển bất động sản tại tỉnh này.

Anh Hoàng, Giám đốc một Cty môi giới nhà, đất nền lâu năm ở Nhơn Trạch thừa nhận chỉ trong vòng vài tháng nay, cơn sốt đất Đồng Nai ở những khu vực giáp ranh sân bay và cửa ngõ kết nối TPHCM, giá đất đã tăng từ trên dưới 10 triệu đồng lên gần 30 triệu đồng một mét vuông. Theo anh Hoàng trong cơn sốt đất hiện nay, người “đầu tư” đến từ TPHCM không nhiều như cơn sốt của hơn 10 năm trước mà chủ yếu là người “đầu tư” đến từ các tỉnh, thành phía Bắc.

Những người “đầu tư” này luôn kỳ vọng cây cầu Cát Lái và dự án sân bay Long Thành sẽ tạo kết nối chặt hơn giữa TPHCM và Nhơn Trạch. Tuy nhiên, bản thân anh Hoàng thừa nhận nếu có ý định đầu tư lướt sóng ở thị trường này thì tính may, rủi trong “trò chơi” này là quá cao. Bởi vì lợi dụng tâm lý đám đông của nhà đầu tư một số công ty môi giới bất động sản đã đổi tên dự án, đổi tên chủ đầu tư, thay đổi thiết kế, bổ sung các tiện ích không đúng như phê duyệt, thậm chí, kê khống giá bán và dùng "chim mồi" để dụ dỗ khách hàng.

Anh Hoàng cho biết, muốn mua đất phải nắm rõ quy hoạch, khi biết quy hoạch rồi thì làm thế nào để thực hiện việc mua, bán đất nông nghiệp mới là vấn đề, bởi chính quyền tỉnh Đồng Nai luôn từ chối người không có hộ khẩu ở địa phương mua đất nông nghiệp nhằm tránh tình trạng người có đất không có nhu cầu sản xuất như trước đây. Đó là chưa kể trường hợp các khu đất nằm ở vị trí ngon thường sẽ bị điều chỉnh quy hoạch theo mong muốn của một nhà đầu tư lớn nào đó thì những người đầu tư con con sẽ chịu thiệt.

Đầu tư cần tỉnh táo

Nhìn tổng thể, các nhà đầu tư vào Đồng Nai trong thời gian qua tập trung chủ yếu vào đất nền với mục tiêu dài hạn từ 5-7 năm. Giá đất Đồng Nai tương đối rẻ, từ 4-4,5 triệu đồng/m2 tại Long Thành, Nhơn Trạch; 3,5 triệu đồng/m2 tại Trảng Bom, Giang Điền. Trong cơn nóng sốt, thị trường đã xuất hiện hiện tượng đầu tư tự phát, người dân có quỹ đất nông nghiệp rộng bắt đầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thực hiện phân lô, bán nền tràn lan, dẫn đến phá hỏng quy hoạch.

Ông Nguyễn Minh Khang - Quyền Tổng giám đốc Công ty LDG cho biết, những năm trước ông đi tham quan thị trường Đồng Nai và cho rằng thị trường này “nát bét” vì đầu tư tự phát rất nhiều, cứ 3.000 - 4.000 m2 đất xẻ ra để bán, dẫn đến thị trường “hot” ảo. Nhiều doanh nghiệp ồ ạt đầu tư và mở bán các dự án tại Đồng Nai nhưng lại bỏ qua hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nên ba, bốn năm sau vẫn không có người đến ở, rất lãng phí.

Đơn cử như dự án Thành phố mới Nhơn Trạch (Đồng Nai). Theo đề án được phê duyệt từ năm 1996, Thành phố mới Nhơn Trạch có tổng diện tích lên đến hàng nghìn ha. Đồng thời, theo quy hoạch, đây sẽ là thành phố với nhiều khu dân cư hiện đại có các biệt thự, phố phường, nhà ở liền kề, chung cư, trường học, siêu thị, các trung tâm văn hóa, công viên...

Thế nhưng, sau 10 năm đằng đẵng trôi qua, thành phố mới Nhơn Trạch... vẫn tan hoang, vắng vẻ. Điều đó cho thấy sự phát triển không bền vững của các dự án ở khu vực này.

Ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Đồng Nai cho biết, những năm gần đây thị trường bất động sản tỉnh này trở nên nhộn nhịp là nhờ vào sự phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt là dự án sân bay quốc tế Long Thành.

Tuy nhiên, với phần đất 21.000 héc ta quanh sân bay Long Thành được quy hoạch làm khu công nghiệp, khu đô thị, phụ trợ cho dân cư hiện đã được tỉnh cho dừng lại để điều chỉnh cho phù hợp. Để ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền tràn lan, tỉnh Đồng Nai cũng tạm ngưng không cấp phép tách thửa để trình xin quy định tách thửa mới.

Theo ông Lâm, hiện có 3 nhóm dự án bất động sản ở Đồng Nai. Nhóm thứ nhất hình thành trong các khu đô thị hiện có như thành phố Biên Hòa, thị trấn Long Thành, Trảng Bom, Long Khánh. Tuy nhiên, quỹ đất trung tâm dành cho nhóm này đã được đầu tư gần hết.

Nhóm thứ 2 tâp trung ở vùng ven của những thị trấn, đô thị, chưa có sự kết nối đồng bộ với hạ tầng chính, hạ tầng xã hội cũng chưa đảm bảo. Những dự án của nhóm này có diện tích từ 200-300 héc ta, chủ yếu là đất nền, tổng vốn đầu tư lớn nên đương nhiên sẽ phân kỳ đầu tư và kêu gọi nhiều nhà đầu tư, kể cả nhà đầu tư thứ cấp.

Loại hình này đòi hỏi thời gian đầu tư từ 5-7 năm. Nhóm thứ 3 tập trung quanh những khu vực đón đầu quy hoạch, chưa có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Với loại hình này, nhà đầu tư cần có năng lực, tài chính mạnh để giảm thiểu rủi ro do thời gian đầu tư có thể kéo dài trên 10 năm.