'Ông trùm' bất động sản Hong Kong Pan Sutong đang nợ hàng tỷ USD

Theo Chỉ số tỷ phú Bloomberg, vào năm 2015, Pan Sutong là người giàu thứ tư châu Á với giá trị tài sản 27 tỷ USD. Tuy nhiên, tài sản của ông đã sụt giảm một cách nhanh chóng trong những năm gần đây.

Cổ phiếu của Goldin Financial Holdings, công ty của Pan Sutong, lao dốc và hầu hết tài sản của ông bị khóa làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Từ đó, ông rời khỏi danh sách 500 người giàu nhất thế giới.

Đối mặt với cuộc suy thoái COVID-19

Tài sản ban đầu của ông Pan không đến từ bất động sản mà đến từ kinh doanh và sau đó là sản xuất đồ điện tử. Đây là lĩnh vực mà ông đã mạo hiểm đầu tư sau khi chuyển đến Hong Kong từ California.

Đến năm 2008, Pan chuyển sang lĩnh vực đầu tư bất động sản. Một vài năm sau, cơn sốt nhà đất bùng nổ tạo ra vô số vận may ở Hong Kong và biến khu vực này trở thành một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới.

Pan Sutong từng được Bloomberg xếp hạng là người giàu thứ tư châu Á. Ảnh: Getty

Ông Pan và nhiều nhà đầu tư khác đã được hưởng lợi trong suốt thời kỳ bùng nổ. Và giờ đây, mọi thứ không còn thuận lợi như trước. Ông phải đối mặt với tình trạng biến động liên tục vì bất ổn dân sự và đại dịch COVID-19 khiến Hong Kong rơi vào cuộc suy thoái tồi tệ nhất.

Không riêng ông Pan, các nhà đầu tư khác cũng rơi vào trạng thái tương tự. Tang Shing-bor, một nhà đầu tư kỳ cựu được mệnh danh là “Vua mua sắm” với lượng tài sản bán lẻ khổng lồ, đang tìm cách bán bất động sản trị giá hàng tỷ USD. Trong khi đó, một nhóm các nhà đầu tư đã trả 5,2 tỷ USD cho The Center trong thương vụ văn phòng đắt nhất thế giới, đã không thể chuyển sàn khi thị trường chững lại vào năm ngoái.

Càng vay càng nợ

Edward Chan, một nhà phân tích tín dụng tại S&P Global Ratings ở Hong Kong, cho biết: “Tịch thu tài sản rất quan trọng đối với công ty. Nếu việc tịch thu xảy ra thì công ty phải đối mặt với tình trạng tài chính rất tồi tệ, với nợ và đòn bẩy tài chính cao”. Chan từ chối bình luận cụ thể về tình hình của Goldin Financial.

Pan và công ty của ông, Goldin Financial, đã gánh khoản nợ khoảng 38 tỷ đô la Hong Kong (4,9 tỷ USD) từ tháng 5/2017 đến tháng 9/2020 cho bốn bất động sản ở Hong Kong, theo hồ sơ và dữ liệu của sàn giao dịch chứng khoán do Bloomberg tổng hợp. Tính đến tháng trước, ít nhất 1 tỷ USD trong số nợ đó vẫn còn tồn đọng và gắn liền với Goldin.

Các số liệu mới nhất cho thấy, nợ ròng của Goldin đối với Ebitda, một thước đo đòn bẩy chính, là khoảng chín lần vào cuối năm 2018. So với Sun Hung Kai Properties, tỷ lệ này là 2,3 lần vào cuối năm 2019 và HKR International là khoảng 2 lần.

Ông Li Ka-shing, người giàu thứ hai Hong Kong, từng bảo lãnh cho khoản vay 1,1 tỷ USD của Goldin Financial nhưng công ty vẫn không thể xoay chuyển tình hình. Ảnh: Internet

Vào tháng 9, Goldin Financial đã vay 1,1 tỷ USD từ CK Asset Holdings, được hậu thuẫn bởi người đàn ông giàu có thứ hai Hong Kong Li Ka-shing, nhưng vẫn không đủ để xoay chuyển tình hình.

Tờ Debtwire đưa tin vào tháng 8 rằng, khoản vay CK Asset được cung cấp cho một đơn vị sở hữu tòa tháp văn phòng Goldin Financial Global Centre, nhằm trả nợ 3,4 tỷ đô la Hong Kong của các công ty mẹ trung gian. Tuy nhiên, không rõ lý do tại sao khoản vay CK Asset không được sử dụng để xóa nợ.

Mặt khác, người được ủy thác bảo đảm cho khoản vay đang nộp đơn lên tòa án Bermuda để Goldin Financial bị buộc tội. Phiên tòa tiếp theo sẽ được tổ chức vào ngày 12/2, theo hồ sơ của Goldin Financial.

Bất đồng giữa tài sản công ty và lợi ích cá nhân

Pan chuyển từ sản xuất thiết bị điện tử tiêu dùng, như điện thoại di động và máy nghe nhạc MP3, sang bất động sản vào năm 2008. Khi đó, ông đổi tên công ty điện tử Goldin Properties Holdings và mua một công ty niêm yết, đặt tên là Goldin Financial. Goldin Properties đã bị hủy niêm yết vào năm 2017 và Pan sở hữu cổ phần kiểm soát trong cả hai công ty.

Sự sụp đổ của Goldin Financial có thể bắt nguồn từ chiến lược chia tách quyền sở hữu tài sản giữa công ty và lợi ích cá nhân của Pan. 

Từ năm 2011 đến năm 2020, Pan và Goldin Financial đã mua một khu thương mại và hai khu dân cư. Goldin Financial nắm giữ 60% cổ phần sở hữu, trong khi Pan nắm giữ 40% tư nhân. Phần lớn cổ phần trong lô đất ở thứ ba cũng có cơ cấu sở hữu tương tự.

Nhưng bắt đầu từ năm 2018, Pan muốn có toàn quyền sở hữu một trong những bất động sản dân cư và một phần lớn cổ phần trong một bất động sản khác. Bất động sản này nằm trong khu phố Hồ Mẫn Tín danh tiếng của Kowloon và mang lại tiềm năng sinh lời tốt.

Nguyên nhân Goldin Financial sụp đổ có thể bắt nguồn từ chiến lược chia tách quyền sở hữu tài sản giữa công ty và lợi ích cá nhân của Pan. Ảnh minh họa: Internet

Đổi lại, ông bán cổ phần của mình trong hai tài sản còn lại cho công ty niêm yết của mình. Chúng bao gồm 40% cổ phần tại Trung tâm toàn cầu tài chính Goldin, tòa tháp văn phòng hàng đầu của công ty ông đang nợ nần chồng chất và một khu đất đắt tiền gần sân bay Kai Tak cũ mà có thể sẽ tốn kém để phát triển.

Do đó, Pan trở thành người bảo lãnh duy nhất cho khoản vay 7,19 tỷ đô la Hong Kong cho một trong những dự án phát triển khu dân cư. Ít nhất bốn ngân hàng liên quan đến khoản vay đã không đồng ý với các điều khoản của thỏa thuận. Điều này khiến Goldin Financial khó đóng các hạn mức tín dụng tiếp theo.

Pan đã không trả lời về vấn đề này. Trong khi đó, người phát ngôn của Goldin Financial cho biết, công ty không bình luận về các khoản đầu tư của Pan mà không liên quan đến công ty và sẽ không cung cấp thông tin về tình hình tài chính của riêng mình ngoài các thông báo trước đó.

Dự án Kai Tak sau đó đã thành công. Tuy nhiên, vào cuối năm 2019, Goldin Financial đã không thể huy động một phần khoản vay để tài trợ cho việc phát triển trang web. Công ty sau đó đã bán lô đất với giá khoảng 3,5 tỷ đô la Hong Kong, chưa bằng một nửa số tiền họ đã trả vào năm 2018.

Rơi vào "tình trạng nguy kịch"

Tòa nhà chọc trời cùng tên của công ty hiện là tâm điểm để các chủ nợ vơ vét tài sản, sau khi Goldin Financial không thanh toán kịp thời khoản nợ của mình. 

Vào tháng 7, những chủ nợ khoản vay 3,4 tỷ đô la Hong Kong yêu cầu hoàn trả ngay lập tức. Một số chủ nợ khác nắm giữ trái phiếu cao cấp trị giá 6,8 tỷ đô la Hong Kong, đe dọa sẽ tiếp quản khối văn phòng vốn đã được thế chấp.

Tòa nhà Goldin ở Vịnh Kowloon là trung tâm của cuộc tranh chấp giữa Golding Financial Holdings và các chủ nợ. Ảnh: Handout

Cuối cùng, những người nhận có liên kết với trái phiếu đã nộp đơn lên Tòa án Tối cao Hong Kong để nắm quyền kiểm soát tòa nhà 27 tầng và được cấp quyền sở hữu vào tháng 9. Kể từ đó, họ đã ký một thỏa thuận bán tòa nhà sau một cuộc đấu thầu kéo dài nhiều tháng.

Goldin cho biết trong một hồ sơ trao đổi vào hôm 10/1 rằng, hội đồng quản trị của họ tin tưởng, một khi việc bán hoàn tất, các thủ tục pháp lý liên quan đến trái phiếu và khoản vay "sẽ được giải quyết một cách thân thiện".

Việc mua bán sẽ đặt Goldin Financial vào tình thế không thể tránh khỏi khi chuyển từ chủ nhà sang người thuê và làm rõ nét thêm "tình trạng nguy kịch" của ông Pan.