Officetel: 'Đứa con lai' thiếu pháp lý đang gây khó thị trường nhà đất

Trong khi các cơ quan chức năng xác nhận chưa có cơ sở cấp giấy chứng nhận chức năng ở lâu dài (cư trú) cho officetel, thì loại sản phẩm khoác áo “căn hộ dịch vụ” này đã xuất hiện đầy rẫy trên thị trường.

Tại TP.HCM, không chỉ các khu vực trung tâm thành phố mà cả quận huyện vùng ven như Bình Chánh, quận 9, Thủ Đức… cũng xuất hiện officetel.

Vùng ven cũng làm căn hộ văn phòng

Được quảng cáo là căn hộ “hai trong một” vừa để ở vừa làm văn phòng, một dự án tại quận Thủ Đức (TP.HCM) đang bán ra thị trường gần 200 căn officetel có diện tích 35-38 m2. Đại diện chủ đầu tư dự án này cho biết quy mô của dự án có chưa đến 1.000 căn hộ (bao gồm officetel và hai tầng shophouse).

Sau khi cho một nhóm khách hàng từ Hà Nội vào mua nhà để đầu tư xem lần lượt mặt bằng các căn hộ officetel từ lầu 4 đến lầu 20, nhân viên bán hàng tên Hưng nói thật: “Mô hình officetel mới về Việt Nam nên chưa có sổ chủ quyền nhà. Các anh chị mua thì sở hữu 50 năm thông qua hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

Với giấy tờ này, chủ nhà vẫn cầm cố vay ngân hàng hoặc mua bán bình thường”.

Một nữ khách hàng hỏi lại: “Vậy sau này có thể ra sổ không?”. Nhân viên này tỏ vẻ không chắc chắn: “Cái đó em không chắc vì nhà nước chưa quy định rõ về loại hình căn hộ này”.

Dù vậy, giá của căn hộ officetel tại dự án đang được niêm yết 27-28 triệu/m2 (chưa VAT). Trong khi đó, giá căn hộ có thể cấp chủ quyền vĩnh viễn lại thấp hơn, chỉ 25-26 triệu /m2 (chưa VAT).

Trưởng phòng bán hàng dự án này lý giải căn hộ officetel có diện tích nhỏ hơn và sử dụng linh hoạt, cũng như cho thuê dễ dàng nên giá luôn cao hơn căn hộ thường vài triệu/m2.

Chủ một sàn giao dịch ở Bình Chánh cũng cho biết hiện sàn có 98 căn hộ offcetel bán ra thị trường. Các căn hộ này chủ yếu tập trung tại khu vực phường An Lạc (Bình Chánh), đường Lý Chiêu Hoàng, khu Tên Lửa (Bình Tân). Các căn hộ tại đây có diện tích phổ biến từ 34-50 m2, với giá bán 900 triệu đến 1,2 tỷ đồng/căn.

Anh Đặng Bá Duy (ngụ quận 4, TP.HCM) cho biết gia đình anh đang có nhu cầu mua căn hộ để ở. Sau khi khảo sát mức giá và các loại hình căn hộ, anh quyết định chọn mua một căn hộ officetel tại quận 2, với giá 2,3 tỷ đồng.

Theo bản vẽ thiết kế thì căn hộ anh Duy có diện tích 38 m2 và một khoảng không gian sân vườn rộng 12 m2 phía trước, có thể làm sân.

“Giá căn hộ tại khu tôi mua khá cao, lên tới 42-45 triệu/m2 nên tôi chọn căn hộ này vì có diện tích nhỏ, phù hợp với số tiền chúng tôi đang có. Và do tôi có công ty riêng nên nếu không ở tôi sẽ dùng làm văn phòng”, anh Duy nói.

Tính ra anh Duy mua căn hộ này với giá hơn 60 triệu/m2, đắt hơn căn hộ thường tại dự án này 15-18 triệu/m2.

Người mua chỉ được sở hữu 50 năm?

Khi hỏi về pháp lý, anh Duy cho biết chủ đầu tư khẳng định mình sở hữu căn hộ đó 50 năm. Nhưng thực tế chủ đầu tư cũng chưa biết sẽ ra giấy tờ cho khách hàng như thế nào?

Chúng tôi đưa câu hỏi này đến bên bán nhà thì các ông chủ doanh nghiệp bất động sản đang kinh doanh loại hình này cùng lắc đầu: “Chưa biết thế nào?”.

Các căn hộ officetel giao dịch trên thị trường với người mua hiện chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trong 50 năm.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư T P.HCM, cho biết theo Luật Nhà ở 2014, có thể phân chia nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp vẫn có sự tách biệt tuyệt đối hai phần, gồm căn hộ để ở và phần sở hữu khác để kinh doanh.

Luật Nhà ở 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành chưa có quy định về dạng officetel. Như vậy loại hình căn hộ này chỉ được chọn duy nhất một chức năng để ở hoặc kinh doanh. Do đó, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật để công nhận và quy định bổ sung loại hình căn hộ này.

Còn theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đang xảy ra nghịch lý trong cùng một dự án nhà ở. Đó là công trình cùng được xây dựng trên khu đất có quyền sử dụng lâu dài, nhưng căn hộ tầng trên được sở hữu vĩnh viễn, căn hộ kết hợp với văn phòng (officetel) tầng dưới sở hữu có thời hạn.

Ông Nam cho biết trong ba năm trở lại đây, mô hình officetel đã phát triển rầm rộ, đặc biệt tại TP.HCM với khoảng 40-50 dự án. Do đây là loại hình bất động sản mới, có sự pha trộn về chức năng nên hệ thống pháp lý chưa kịp thời điều chỉnh.

“Vướng mắc lớn nhất là vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (lâu dài hay ngắn hạn) ,vì căn hộ này không phải hoàn toàn dùng để ở, cũng không phải văn phòng”, ông Nam nói.

Chỉ cho lưu trú, không được đăng ký hộ khẩu thường trú?

Các chuyên gia cho rằng hiện luật cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, nhưng căn hộ officetel vẫn nghiễm nhiên tồn tại và được rao bán rộng rãi.

Đặc biệt officetel đang được quy định thời hạn sở hữu 50 năm. Nghĩa là, căn hộ này được coi là mô hình văn phòng làm việc không giới hạn và có thể ngủ qua đêm như chức năng của một nhà nghỉ, được cho phép lưu trú cho một, hai người chứ không có tính chất cư trú. Do đó, nhiều khả năng officetel chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, không phải nhà ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú.

Với các chủ đầu tư, băn khoăn lớn nhất là khi đăng ký mục đích sử dụng căn hộ này thì đó là căn hộ chung cư hay văn phòng cho thuê. Khi xây dựng thì nên tuân theo tiêu chuẩn của căn hộ chung cư hay văn phòng? Và theo tiêu chuẩn nào thì việc căn hộ officetel tràn lan như hiện nay cũng đang gây nguy cơ quá tải hạ tầng cho nhiều dự án.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó tổng giám đốc Công ty BĐS Đất Lành, phân tích một căn officetel trung bình chỉ rộng 35-45 m2 nhưng mật độ người làm việc, lưu trú, thậm chí cư trú trong đó có thể dao động 3-5 người, khách đến giao dịch công tác tối thiểu 2-3 người nữa, vị chi 5-7 người sử dụng không gian này.

Việc cung cấp điện, nước, thang máy, lối đi, nơi đỗ xe, hệ thống xử lý nước thải và hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh cho một căn officetel sẽ phải gồng gánh mật độ của 2-3 căn hộ diện tích lớn hơn.