Những tòa nhà trống ở các tỉnh thành của Trung Quốc chứng minh cho sự sụp đổ của Evergrande

Những dãy tháp dân cư, cao khoảng 26 tầng, đứng dang dở ở thành phố tỉnh lẻ này cách Thượng Hải khoảng 563 km về phía tây, những tấm bạt nhựa của chúng bay phấp phới trong gió.

Ở những nơi khác ở Lục An, những bức tượng Pegasus bằng vàng bảo vệ một công viên giải được cho là lớn hơn Disneyland, trí trị giá 9 tỷ USD vẫn chưa hoàn thành.

Một nhà máy sản xuất xe điện trị giá 4 tỷ USD đã được lên kế hoạch, ước mơ kinh tế trung tâm của các nhà lãnh đạo địa phương, vẫn là một khung thép với thảm thực vật mọc um tùm tràn ra đường.

Các cấu trúc này là tượng đài cho tham vọng lớn một thời của China Evergrande Group, hiện nằm trong số các công ty bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới, và một nghiên cứu điển hình về sự phụ thuộc của Trung Quốc vào bất động sản như một động cơ kinh tế đã giúp nuôi dưỡng những tham vọng đó như thế nào.

Theo Wall Street Journal, Evergrande đang gặp khó khăn một phần vì tập đoàn này đã phát triển bất động sản nhanh ở những nơi như Lục An, nơi mà các tòa nhà đang nợ nần của họ xuất hiện khi dân số của thành phố giảm dần. Gã khổng lồ bất động sản đã khởi động hàng trăm dự án trên hơn 200 thành phố của Trung Quốc.

Tập đoàn bất động sản Trung Quốc Evergrande đang trên bờ vực phá sản đối mặt khó khăn chưa từng có, vướng vào "bom nợ" lên đến hơn 300 tỷ USD. Vào tháng 9, họ cho biết họ đang phải đối mặt với những khó khăn chưa từng có và đang cố gắng bảo vệ khách hàng.

Nhiều ngày sau, tập đoàn bất động sản này đã bỏ lỡ một khoản thanh toán lãi suất theo lịch trình cho các trái chủ ở nước ngoài.

Hôm 4/10, Evergrande và đơn vị quản lý tài sản của họ đã tạm dừng giao dịch tại Hồng Kông; đơn vị này cho biết họ có thể phải chịu một cuộc đấu thầu tiếp quản, điều này có thể mang lại nhiều tiền mặt cần thiết cho Evergrande.

Những rắc rối của công ty nằm trong số những tác động xảy ra kể từ khi Bắc Kinh lo ngại về rủi ro đối với hệ thống tài chính, vào năm ngoái, buộc các nhà phát triển bắt đầu cân đối kế toán của họ.

Các nhà đầu tư toàn cầu lo ngại cuộc đàn áp có thể gây ra khó khăn thị trường tài chính hoặc một cuộc suy thoái bất động sản kéo dài. Những người đã mua các căn hộ trong các tòa tháp chưa hoàn thành đang tự hỏi tiền của họ đã đi đâu.

“Chúng tôi đã dành toàn bộ số tiền tiết kiệm của gia đình cho căn hộ này”, một nông dân 59 tuổi họ Jiang cho biết, người cũng giống như những người mua khác ở Lục An, không muốn cung cấp tên của mình vì lo lắng về việc làm phiền công ty.

Vào tháng 8, bà cho biết đã mua một căn hộ với giá 890.000 nhân dân tệ (138.000 USD) trong một dự án Evergrande có tên là Junting, hay "Jade Palace", với 47 tòa nhà chung cư.

Người dân địa phương cho biết công việc đã tạm dừng nhiều tháng trước. Bà Jiang nói rằng bà không biết khi nào nó sẽ khởi động lại. “Chúng tôi thực sự không biết phải làm gì,” bà nói.

Evergrande đã hoàn thành nhiều dự án ở Lục An trong thập kỷ qua và đã bàn giao nhà cho người mua. Một phát ngôn viên của Evergrande cho biết công ty sẽ làm mọi thứ có thể để đảm bảo hoàn thành các dự án của mình “dù thành phố hoặc khu vực ở đâu”.

Trọng tâm của sự mở rộng của Evergrande là một nền kinh tế bất động sản trên khắp Trung Quốc, trong đó mọi người từ các nhà phát triển đến các nhà tài chính cho đến các nhà lãnh đạo thành phố đều có động cơ duy trì sự bùng nổ.

Evergrande đã tìm thấy thị trường cho các dự án của mình trong số nhiều người mua, bao gồm nhân viên công ty và nông dân đang tìm cách chuyển đến các khu vực thành thị hơn, những người tin rằng giá trị sẽ tăng lên bất kể điều gì và cho rằng Bắc Kinh sẽ bảo vệ họ khỏi sự suy giảm.

Đối với các nhà lãnh đạo địa phương, các nhà phát triển đại diện cho một nguồn doanh thu. Với khả năng đánh thuế hạn chế, các thành phố của Trung Quốc thu được gần một phần ba doanh thu từ việc bán đất cho các nhà phát triển bất động sản như Evergrande.

Các thành phố thôn tính đất nông nghiệp để bán cho các nhà phát triển; nông dân thường được mua căn hộ với giá chiết khấu.

Bất động sản trở thành động lực kinh tế lớn nhất và là nguồn thu quan trọng nhất của một số thành phố. Doanh thu từ bán đất của Lục An đạt tổng cộng 1,2 tỷ USD trong nửa đầu năm nay, so với tổng doanh thu từ thuế là 900 triệu USD.

Logan Wright, Giám đốc nghiên cứu thị trường Trung Quốc tại Rhodium Group, cho biết, việc xây dựng bất động sản ở các thành phố nhỏ hơn đã chạy trước nhu cầu từ những người sinh sống tiềm năng trong 5 năm qua ở Trung Quốc, khiến thị trường ngày càng phụ thuộc vào các nhà đầu cơ và nhà đầu tư để mua bất động sản. có trụ sở tại New York.

Khoảng 21% ngôi nhà ở thành thị Trung Quốc đã bị bỏ trống trong năm 2017, tương đương với 65 triệu căn hộ trống, theo dữ liệu từ Khảo sát Tài chính Hộ gia đình Trung Quốc.

Khi Trung Quốc suy thoái, việc xây dựng nhà mới đã chậm lại và giá nhà đất đang giảm ở nhiều nơi. Theo Rhodium Group, doanh thu bán đất của các chính quyền địa phương đã giảm 17,5% trong tháng 8 so với một năm trước.

Các nhà kinh tế của Goldman Sachs cảnh báo sự sụt giảm mạnh của thị trường bất động sản Trung Quốc có thể “làm trầm trọng thêm và khuếch đại áp lực đi xuống” đối với thị trường việc làm và nền kinh tế nói chung của Trung Quốc, các nhà kinh tế của Goldman Sachs cảnh báo trong một lưu ý gần đây. Theo một số ước tính, hoạt động liên quan đến bất động sản hiện chiếm gần một phần ba nền kinh tế Trung Quốc.

Hầu hết các nhà kinh tế và nhà đầu tư tin rằng chính phủ Trung Quốc sẽ tái cơ cấu Evergrande. Cuối tháng trước, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc cho biết họ sẽ “duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà”.

Tuy nhiên, các nhà kinh tế cho rằng hoạt động kinh tế sẽ bị mất đi nếu Bắc Kinh tiếp tục xả nợ dư thừa và loại bỏ tận gốc đầu cơ bất động sản.

Một số dự án Evergrande dường như đã hoạt động tốt hơn ở các thành phố lớn hơn. Một số phương tiện truyền thông Trung Quốc đã đưa tin rằng trong khi Evergrande tạm dừng xây dựng trên một số dự án ở Quảng Châu, miền nam Trung Quốc, việc xây dựng một số dự án đã được tiếp tục vào cuối tháng 9.

Lục An đã mất 5% dân số trong 10 năm qua. Trong số bốn triệu người của Lục An, nhiều người trên 60 tuổi và thu nhập trung bình hàng năm của cư dân là 3.500 USD, thấp hơn mức trung bình quốc gia khoảng 5.000 USD, dữ liệu của chính phủ cho thấy.

Tuy nhiên, từ khoảng năm 2011 đến năm 2020, Evergrande đã đầu tư hơn 10.000 tỷ USD và khởi động nhiều dự án lớn ở Lục An, bao gồm các khu phức hợp dân cư, nhà máy EV và công viên giải trí "Fairyland" với các dãy nhà dành cho người đi bộ theo phong cách châu Âu màu phấn và một khu các động vật, bao gồm một sinh vật giống tuần lộc và một con rồng xanh.

Bốn dự án chưa hoàn thành của Evergrande ở Lục An mà phóng viên của tờ The Wall Street Journal đến thăm vào cuối tháng 9 dường như đã ngừng xây dựng. Các chủ cửa hàng gần đó mô tả việc kinh doanh thua lỗ sau khi công nhân xây dựng ngừng xuất hiện.

Trong một văn phòng ở Evergrande, nhân viên chợp mắt hoặc ngồi túm tụm trên điện thoại thông minh.

Ít nhất 23 vụ kiện liên quan đến các hóa đơn thương mại, một dạng IOU giữa các doanh nghiệp Trung Quốc đã được đệ trình trong năm nay chống lại các công ty con của Evergrande ở tỉnh An Huy, nơi đặt trụ sở của Lục An, theo một tìm kiếm của Tạp chí trên Tianyancha, một cơ sở dữ liệu doanh nghiệp ở Trung Quốc.

Các nguyên đơn bao gồm các nhà sản xuất sơn, cáp, bê tông và thang máy cũng như các công ty xây dựng. Tạp chí không thể tìm thấy bất kỳ vụ kiện nào như vậy trong năm trước trong cơ sở dữ liệu.

Được xem là một "doanh nghiệp đầu rồng" ở Trung Quốc

Ông Hứa thành lập Evergrande ở Thâm Quyến vào năm 1996 và bắt đầu với tài sản giá thấp ở các thị trường nhỏ. Tập đoàn này thành công nhờ phát triển các công trình nhà ở. Evergrande khẳng định họ "sở hữu hơn 1.300 dự án tại hơn 280 thành phố" trên khắp Trung Quốc.

Evergrande là tập đoàn phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc, nằm trong nhóm Global 500 – tức một trong những doanh nghiệp lớn nhất thế giới nếu tính theo doanh thu.

Được niêm yết tại Hồng Kông và có trụ sở tại TP Thâm Quyến ở phía Nam của Trung Quốc, Evergrande thuê khoảng 200.000 lao động. Tập đoàn này còn gián tiếp góp phần duy trì hơn 3,8 triệu công việc mỗi năm.

Evergrande được sáng lập bởi tỉ phú tự thân Hứa Gia Ấn, người từng là một trong những tỉ phú giàu nhất Trung Quốc. Tính đến thời điểm 16-9, theo Business Insider, tài sản của ông Hứa đã bốc hơi 16 tỉ USD. Tạp chí Forbes ước tính ông Hứa hiện sở hữu khối tài sản ròng 10,6 tỷ USD.

Theo hãng nghiên cứu Hurun Report, giá cổ phiếu của Evergrande đã tăng hơn 5 lần trong năm 2017, một năm mà ông Hứa trở thành người giàu nhất Trung Quốc.

Công ty đã huy động tiền một phần bằng cách bán trước các đơn vị cho người mua nhà để trả trước tiền mặt, những người sau đó chờ các tòa nhà mọc lên. Theo ước tính của công ty nghiên cứu Capital Economics, các chủ nợ của nó bao gồm những người mua 1,4 triệu căn hộ mà Evergrande đã bán trước và hứa sẽ xây dựng nhưng vẫn chưa hoàn thành. Evergrande cũng vay từ các ngân hàng và nhà đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, tham vọng của họ không chỉ gói gọn trong lĩnh vực này.

Ngoài lĩnh vực bất động sản, tập đoàn này còn lấn sân sang lĩnh vực sản xuất nước khoáng và mua một câu lạc bộ bóng đá chuyên nghiệp.

Tham gia vào ngành công nghiệp xe điện với một đơn vị niêm yết tại Hồng Kông, China Evergrande New Energy Vehicle Group Ltd., có giá trị vốn hóa thị trường từng đạt 87 tỷ USD, nhiều hơn hầu hết các nhà sản xuất ô tô toàn cầu vào thời điểm đó.

Năm 2017, công ty bắt đầu kinh doanh công viên giải trí, khởi động 15 dự án trên toàn quốc với tổng vốn đầu tư hơn 100 tỷ USD, theo tính toán của Tạp chí dựa trên số liệu của chính quyền địa phương.

Vào khoảng thời gian đó, Dalian Wanda Group, một tập đoàn từng hứa sẽ cạnh tranh với các công viên Disney ở Trung Quốc, cho biết họ đang rút lui khỏi hoạt động kinh doanh sau khi nợ quá nhiều.

Các thành phố chính như Bắc Kinh và Thượng Hải giữ chặt nguồn cung cấp đất cho xây dựng mới, vì vậy Evergrande cũng giống như nhiều nhà phát triển khác đã chuyển sang các thành phố nhỏ hơn và vắng vẻ hơn như Lục An với nhiều đất để bán.

Khi Evergrande bắt đầu mua đất xung quanh Lục An vào khoảng năm 2011, đây là một nơi yên bình được biết đến chủ yếu với Trà hạt dưa Lục An. Evergrande đã tung ra ít nhất nửa tá dự án khu dân cư lớn trong khu vực trong khi các nhà phát triển lớn khác cũng đổ xô vào.

Người mua thường xếp hàng hàng giờ đồng hồ hoặc đi qua các đợt bốc thăm để chọn căn hộ. Một quan chức cấp cao của tỉnh An Huy vào năm 2012 đã công khai ca ngợi Evergrande, truyền thông địa phương đưa tin, nói rằng “thế mạnh về quy mô và thương hiệu khiến tập đoàn trở thành một doanh nghiệp đầu rồng ở Trung Quốc với tầm ảnh hưởng quốc tế”.

Từ năm 2019 đến cuối tháng 9/2021, Evergrande là nhà phát triển lớn nhất của Lục An dựa trên số lượng căn hộ đã bán trước khi công trình xây dựng của họ hoàn thành, với 8.123 căn hộ mới được bán trước, theo tính toán của Journal sử dụng thông tin từ cơ quan quản lý nhà ở của Lục An.

Evergrande đã thêm các tòa nhà thương mại và một rạp chiếu phim. Năm 2019, họ mua thêm 14 lô đất ở Lục An, đưa doanh số bán đất của thành phố lên hơn 2,6 tỷ USD trong năm đó, theo Mạng thông tin đất đai An Huy, một công ty nghiên cứu theo dõi các cuộc đấu giá đất của chính phủ. Doanh số bán hàng đã giúp chính quyền địa phương tăng ngân sách thu ngân sách trong năm ba lần.

Theo truyền thông địa phương, Evergrande vào khoảng thời gian đó đã chọn Lục An cho một trong những nhà máy của công ty con xe điện. Evergrande cho biết họ sẽ sản xuất 500.000 xe hơi, tạo ra sản lượng công nghiệp 15,5 tỷ USD mỗi năm và đóng góp 1,2 tỷ USD doanh thu thuế hàng năm cho chính quyền địa phương.

Khi các dự án khu dân cư mọc lên và cư dân chuyển đến các dự án đã hoàn thành, Lục An biến thành một khu đô thị trải dài trên khoảng 6.000 dặm, với các dãy nhà ở được bao quanh bởi đất nông nghiệp. Thành phố New York rộng khoảng 300 dặm.

Khủng hoảng tiền mặt

Evergrande đã phải đối mặt với tình trạng khan hiếm tiền mặt trong những năm qua nhưng luôn vượt qua chúng. Sau đó, Bắc Kinh đã công bố kế hoạch vào tháng 8/2020 để ngăn chặn việc vay nợ quá mức của các nhà phát triển thông qua "ba ranh giới đỏ", giới hạn khiến công ty không phải gánh thêm khoản nợ mới.

Các công ty con bất động sản, công viên giải trí và xe điện của Evergrande đều ghi nhận khoản lỗ trong nửa đầu năm 2021.

Tiền mặt trở nên thiếu hụt đến mức công ty bắt đầu trả tiền cho một số nhà cung cấp có căn hộ chưa hoàn thiện, tờ Journal đưa tin. Ở Lục An, những lời phàn nàn tràn ngập trên trang web của chính quyền địa phương, với một số người mua những ngôi nhà chưa hoàn thiện lo sợ họ sẽ mất tiền tiết kiệm cả đời hoặc trở thành người vô gia cư khi nghỉ hưu.

Trong số các dự án mà việc xây dựng đã bị tạm dừng vào tháng trước có một phần lớn chưa hoàn thành của "Vịnh Imperial Scenery" của Evergrande, một khu phức hợp kéo dài nhiều dãy nhà. Bên kia đường, một người phụ nữ tên là Wang, 41 tuổi, đang bán đồ uống và thực phẩm vào một ngày gần đây tại một cửa hàng tiện lợi mà bà mở vào năm 2017.

Bà Wang cho biết bà đã mua một căn hộ vào năm ngoái với giá hơn 400.000 nhân dân tệ được xem là "Giai đoạn thứ sáu" của khu phức hợp sau khi Evergrande giảm giá khoảng 35%. Bà đã vay mượn từ bạn bè và người thân để mua ngôi nhà mới mà bà cho biết là sẽ sẵn sàng vào năm 2023.

Bà cho biết bà và những người mua khác tin rằng chính phủ, hoặc có thể là một doanh nghiệp nhà nước, sẽ vào cuộc để hoàn thành dự án.

Không rõ số tiền mà các nhà phát triển như Evergrande thu được từ người mua nhà thông qua các đợt bán trước đã đi đâu. Trong nhiều trường hợp, Tạp chí đã báo cáo rằng, các nhà phát triển sử dụng tiền mặt đó làm nguồn vốn chung cho các hoạt động.

Công viên giải trí Evergrande đã hoạt động một phần vào chuyến thăm cuối tháng 9, với một số điểm tham quan quy mô nhỏ và một số nhà hàng mở cửa.

Căn hộ chưa hoàn thiện cao ngất ngưởng trong công viên. Băng chuyền đã bị đóng.