Nhà đầu tư ồ ạt xả hàng, giá đất nền ở TP.HCM chững lại

Đất do cò định giá

Tại TP.HCM, cơn sốt đất nền bùng nổ từ cuối năm 2017 cho đến giữa tháng 5/2018, với giá bán tăng phi mã ở các địa bàn vùng ven như quận 9, Thủ Đức, Củ Chi, Nhà Bè. Quay lại quận 9 vào những ngày này, không khó để nhận ra hiện tại quận 9 vẫn là tâm điểm của cơn sốt đất nền.

Chạy dọc các tuyến đường Nguyễn Duy Trinh, Bưng Ông Thoàn, Lò Lu, Trường Lưu… các hoạt động xây dựng diễn ra nhộn nhịp. Kéo theo đó là giao dịch môi giới, trao đi bán lại trên cùng một thửa đất.

Ngay cả nhiều người sống lâu năm tại đây cũng không thể tin rằng, đất nông nghiệp, đất kênh rạch lại được san ủi với tốc độ chóng mặt. Điều này khiến diện mạo đô thị nhiều nơi được gọi là dự án đất nền bị băm nát.

Thông thường với một nền, chủ đất sẽ giao cho các cò đất môi giới với mức chiết khấu 1% hoa hồng hoặc để họ tự kênh giá bán và được hưởng phần chênh lệnh này, chủ đất không phải bỏ ra chi phí nào. Chỉ tính riêng mức chiết khấu này, trong một tháng môi giới có thể bán được từ 3 - 4 nền, bỏ túi cả trăm triệu đồng.

Những căn nhà lấn rạch, xây dựng không phép ở quận 9 có giá từ 400 - 700 triệu đồng/căn.

Thậm chí tại quận 9, chủ đất muốn bán đất cũng không dễ dàng nếu không thông qua cò đất. Khi chủ đất cắm biển bán đất thì những cò đất lập tức gỡ biển, rồi lấy thông tin của chủ đất rao bán trên mạng. Nhiều cò đất còn bắt tay nhau, tự định giá nền đất khiến người mua tưởng rằng đó là giá thực. 

Bản thân người mua đến sau không thể tiếp cận được chủ đất ban đầu, mà phải thông qua môi giới. Cứ như vậy, giá đất được đẩy lên cao liên tục theo tuần, thậm chí theo ngày. Càng giao dịch nhiều giá bán càng tăng phi mã và các cò đất, môi giới càng thêm nặng túi.

Điển hình là tại dự án đất nền Rio Bonito. Trước đây được chủ đầu tư rao bán với giá từ 19 - 23 triệu đồng/m2, nhưng đến nay qua nhiều lần mua đi bán lại, chủ đất nâng giá và đầu nậu găm hàng đẩy lên tới 29 - 33 triệu đồng/m2. Chỉ trong vòng 6 tháng, giá đất tăng chóng mặt. Nhiều người chỉ cầm trong tay chưa đầy 1 tỷ đồng nhưng nay trở thành tỷ phú. 

Anh Nguyễn Đức, một người mua đất ở dự án Rio Bonito, chia sẻ đầu năm 2018 anh mua đất nền 100m2, sắp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với giá 19 triệu đồng/m2. Lúc này hạ tầng đang được chủ đầu tư xây dựng như lắp hệ thống thoát nước, chiếu sáng, thảm nhựa đường nội bộ. Gần 6 tháng sau, nền đất của anh đã được định giá và nhiều cò đất nhận bán thay với giá 32 triệu đồng/m2. Nếu chấp thuận bán, anh có thể lãi 1,2 tỷ đồng. 

Tuy nhiên tại dự án này hiện vẫn chỉ là các nền đất bỏ trống. Đèn cao áp vẫn sáng mỗi khi chiều tối, nhưng chưa có ngôi nhà nào được xây dựng. Hầu hết là khách mua đầu tư, có nền đã trải qua 3 - 4 giao dịch.

Trong khi đó, giá đất nền cũng sốt tại huyện Nhà Bè. Nhiều người mua đất nền dự án Green Riverside cho biết, giá bán ban đầu chỉ từ 14 triệu đồng/m2, nhưng sau đó nhiều khách hàng đã đặt mua và bán lại với giá 26 triệu đồng/m2.

Anh Võ Văn Hào, khách hàng tại dự án Green Riverside, cho biết là người mua sau với giá 26 triệu đồng/m2 và để bán nhanh anh chỉ giao bán với giá 28-29 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, gần 1 tháng qua, anh vẫn không thể ra hàng do giá đất đã chạm đỉnh.

Xả hàng ồ ạt

Trao đổi với chúng tôi về tình hình đất nền hiện tại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng sốt ảo giá đất nền phân lô, tách thửa hợp pháp, kể cả phân lô đất nông nghiệp trái phép xảy ra tại một số quận ven và huyện ngoại thành đã quay trở lại từ cuối năm 2017, lên đến đỉnh điểm vào tháng 5/2018 nhưng hiện nay đã được kiểm soát và hạ nhiệt.

Tuy nhiên trên thực tế, sau thời gian tăng phi mã, giá đất nền nhiều khu vực tại quận 9 đã chạm trần, nếu đẩy giá cao hơn sẽ khó tìm người mua. Nhận thấy được rủi ro này, giới đầu nậu bắt đầu xả hàng, nhất là những người sử dụng tiền vay ngân hàng để mua đất.

Có một số người mua đến sau do sử dụng tiền nhàn rỗi nên chưa có tâm lý bán vội, chờ thêm đợt sốt đất để bán kiếm lời. Tuy nhiên, giá bán vẫn được âm thầm đẩy lên nhưng chỉ chênh lệch 1-2 triệu đồng/m2. Với nền đất giá từ 35 - 50 triệu đồng/m2 khu vực đường 980, phường Phú Hữu, quận 9, việc giao dịch không dễ dàng. Có chủ đất phải nhờ nhiều cò đất, môi giới bán hàng nhưng cũng rất khó khăn.

Sốt đất đã tạo nên tình trạng phân lô, bán đất nền trái phép ở khu Đông.

Sát đường Nguyễn Duy Trinh, đoạn gần vòng xoay Phú Hữu, quận 9 là khu vực đất phân lô với khoảng 20 nền. Gần 1 năm qua, tất cả ở đây vẫn chỉ là đất nền bỏ trống, chưa có nhà nào được xây dựng. Gạch vỉa hè đường nội bộ nhiều chỗ bong tróc, nứt toác và trên đó còn ghi cả số điện thoại của môi giới. 

Liên lạc theo số điện thoại này, chúng tôi được cò đất tên Dũng cho biết, đường Nguyễn Duy Trinh sắp được mở rộng nên chúng tôi mua đất ở khu này chắc chắc sẽ có lời. Chỉ riêng Dũng đã có tới 7 lô đất được ký gửi bán giùm. Do đó, Dũng luôn miệng nhắc chúng tôi tới coi đất, chọn vị trí và ép giá vì ai cũng muốn bán nhanh để thoát hàng.

Theo ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM, thời gian qua có hiện tượng một số người dân và nhà đầu tư nhỏ lẻ chuyển hướng về quận 2, quận 9 mua đất nền khiến giá nhà đất khu vực này tăng cao.

Việc tăng giá từ 5 - 10% cùng với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng là phù hợp. Tuy nhiên, sự tăng đột biến tới 70% là không đúng giá trị thực của sản phẩm và cần phải xem lại. 

Còn ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam, cho rằng sốt đất do giới đầu cơ, môi giới tác động quá sâu vào thị trường làm thay đổi tâm lý của người mua, đầu tư, đầu cơ nhà đất. 

Đáng lo ngại nhất hiện nay là nhà đầu tư đất nền đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà, do phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng. Chỉ cần có sự thay đổi chính sách thị trường nhà đất thì những nhà đầu tư, nhất là nhỏ lẻ đang sử dụng đòn bẩy tài chính, có thể bị tác động mạnh và trực tiếp.

Do vậy, các nhà đầu tư không nên mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh bị trục lợi từ các đối tượng đầu cơ, cũng như không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà trong lúc thị trường đang tăng giá. 

Đối với người mua để ở, ông Sử Ngọc Khương khuyến cáo nên lựa chọn kỹ lưỡng về vị trí, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và pháp lý. Nếu không có nhu cầu sử dụng ngay, có thể trì hoãn để quan sát, thăm dò, định giá, tìm chuyên gia tư vấn pháp lý, sau đó mới đưa ra quyết định.

Chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, trường Đại học Kinh tế TP.HCM, nhận định giá đất nền tại TP.HCM đang ở đỉnh. Mua để ở hay đầu tư tại thời điểm này không phải là lựa chọn thông minh.