Giá vàng Mua Bán
Vàng SJC 41.22 41.47
Vàng nữ trang 24 K 40.65 41.45
Tỷ giá VND
EUR Euro 26.360,12
JPY Yên Nhật 216,20
USD Đô Mỹ 23.240,00
Chứng khoán
VNIndex 963.56 0.29 0.03%
HNX 102.5 0.13 0.13%
UPCOM 55.86 -0.05 -0.09%

Nguồn cung giảm mạnh, căn hộ thứ cấp tăng giá phi mã

TRÀ GIANG 07:00 | 15/08/2019 GMT+7

Phân khúc căn hộ tiếp tục khan hiếm mặc dù nhu cầu thị trường rất cao. Điều này dẫn đến áp lực tăng giá trên thị trường thứ cấp.

Đồng loạt tăng giá

Do khó khăn về pháp lý khiến hầu hết dự án bất động sản đều "đứng hình", nguồn cung căn hộ giảm mạnh. Hệ quả của vấn đề này là hầu như tất cả các dự án căn hộ tại TP.HCM, từ mới chào bán, đang xây dựng cho đến căn hộ đã bàn giao đều tăng giá mạnh.

Do khó khăn về pháp lý khiến hầu hết dự án bất động sản đều
Do khó khăn về pháp lý khiến hầu hết dự án bất động sản đều "đứng hình", nguồn cung căn hộ giảm mạnh.

Chẳng hạn, trên cung đường Nguyễn Duy Trinh, quận 9, một dự án căn hộ trung cấp triển khai từ cuối năm 2017 có giá bán vào khoảng 1,1 tỷ đồng/căn 54m2. Đến cuối năm 2018 dự án hoàn thiện phần thô thì giá đã vọt lên 1,45 tỷ đồng/căn. Còn hiện tại, khi bàn giao, giá bán đang ở mức 1,6 tỷ đồng/căn. Như vậy, chỉ hơn 1,5 năm nhà đầu tư dự án này đã kiếm được 500 triệu đồng cho suất đầu tư trên.

Khảo sát của chúng tôi cũng cho thấy, không chỉ khu Đông mới ghi nhận xu hướng tăng giá thứ cấp, nhiều dự án chào bán tại quận 12 thời điểm 2018 hiện đang ghi nhận giá sang nhượng thứ cấp tăng thêm từ 10-15%.

Đơn cử, một dự án chung cư tại phường Hiệp Thành, quận 12 vừa bàn giao đầu năm hiện bán một căn 57m2 với giá gần 1,5 tỷ đồng. Được biết, ở giai đoạn cất nóc trước đó, giá căn hộ này chỉ vào khoảng 1,3 tỷ đồng, còn khi mới triển khai thì giá chỉ tầm 1,1 tỷ đồng.

Hay một dự án trên đường Phan Văn Hớn, gần tuyến Metro Tham Lương có giá chào bán đợt đầu năm 2017 chỉ khoảng 21 triệu/m2, đến thời điểm 2018 giá căn hộ này vào khoảng 25 triệu/m2 và hiện tại giá đã lên gần 28-29 triệu/m2 tùy vị trí.

Một dự án khác là Aurora Residences ở quận 8 do DRH Holdings phát triển cũng ghi nhận mức tăng giá từ 10-12% so với thời điểm mở bán. Dự án mở bán cuối năm 2017 với giá 32 triệu đồng/m2 nhưng được chào bán lại khoảng 36 triệu đồng/m2. Trong đó, căn hộ có diện 45m2 và 76m2 có biên độ tăng mạnh nhất và chênh lệch 200 triệu đồng/căn.

Tương tự, dự án The Sun Avenue trên đường Mai Chí Thọ, quận 2 do Novaland phát triển, mở bán từ tháng 7/2017 với giá khởi điểm từ 27 - 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, căn hộ một phòng ngủ có diện tích 56m2 tại dự án này đang được giao dịch ở mức 2,8 tỷ đồng, tăng tới 55,5% so với mức giá khởi điểm là 1,8 tỷ đồng.

Một dự án khác do Novaland phát triển ở quận 2 là Lexington Residences cũng tăng giá mạnh, với căn hộ một phòng ngủ diện tích 49m2 đang được giao dịch ở mức 2,2 tỷ đồng, tăng 700 triệu đồng so với mức giá khởi điểm.

Những dự án căn hộ cao cấp được chào bán với mới giá cao trước đây cũng vẫn tăng giá mạnh. Điển hình như căn hộ 98m2 với hai phòng ngủ của dự án Gateway Thảo Điền hiện được giao dịch với giá 5,5 tỷ đồng, tăng 14,5% so với thời điểm mở bán. 

Dự án Citrine Apartment tại quận 9 do Thu Duc House làm chủ đầu tư, được khởi công từ tháng 4/2018 với mức giá khoảng 1,2-1,9 tỷ đồng/căn. Hiện tại, dự án đã được cất nóc và mức giá giao dịch trên thị trường thứ cấp ở mức 1,5-2,1 tỷ đồng/căn.

Khan hiếm nguồn cung sẽ tiếp tục đẩy giá căn hộ tăng mạnh.
Khan hiếm nguồn cung sẽ tiếp tục đẩy giá căn hộ tăng mạnh.

Hay tại dự án Centum Wealth-Bách Phú Thịnh, tọa lạc tại mặt tiền đường Phan Chu Trinh và Song hành Xa lộ Hà Nội, cũng do Thu Duc House làm chủ đầu tư, căn hộ 2 phòng ngủ có mức giá bình quân từ 1,5-1,7 tỷ đồng/căn, thì hiện đã tăng lên 1,8-2,1 tỷ đồng/căn. Đối với những căn có diện tích lớn, 3 phòng ngủ, đang được chào bán với giá 2,5 tỷ đồng.

Theo giới đầu tư, dự án Centum Wealth hiện đã xong phần móng và đang được triển khai các công đoạn lên tầng, nên cơ bản đã hết hàng. Các giao dịch hiện nay chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, những căn 2 phòng ngủ không phải lúc nào cũng sẵn hàng, bởi khách hàng mua trước đó là có nhu cầu ở thật, nên không muốn bán ra.

Chung cư Sunrise Cityview trên đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, giá bán trung bình trong tháng 8/2018 là 41-43 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 45-47 triệu đồng/m2. Chung cư Melody Residences tại quận Tân Phú, giá bán hiện tại ở các tầng thấp là khoảng 35-37 triệu đồng/m2, tăng hơn 10% so với thời điểm đầu năm 2018.

Sẽ tiếp tục tăng

Theo báo cáo thị trường nhà ở TP.HCM trong 5 năm trở lại đây của Công ty TNHH Savills Việt Nam, số lượng giao dịch căn hộ tăng trung bình 44% mỗi năm và cao nhất là năm 2018 với 49.000 giao dịch.

Giá bán trung bình ở cuối chu kỳ này đạt 1.600USD/m2, trung bình tăng 10% mỗi năm trong suốt 5 năm qua. Căn hộ hạng A được ghi nhận mức tăng giá cao nhất do sự xuất hiện của các chuẩn hạng sang và siêu sang.

Tỷ lệ hấp thụ của thị trường nhà ở trong giai đoạn cũng đạt mức cao nhất trong 5 năm vừa qua với 87%. Thể hiện rõ nhất ở phân khúc nhà hạng C, phân khúc chính của thị trường trong giai đoạn 2014-2018, chiếm 60% tổng số giao dịch.

Người mua nhà có nhu cầu thực cũng chiếm đa số trong phân khúc hạng C. Trong khi đó, với các khách hàng có nhu cầu nâng cấp nhà ở hoặc các nhà đầu tư cho thuê thường chọn phân khúc hạng B. Còn phần lớn người mua căn hộ hạng A là nhà đầu tư dài hạn, vốn mạnh. Theo Savills, từ nay đến năm 2020, phần lớn nguồn cung ở TP.HCM sẽ rơi vào phân khúc hạng C theo nhu cầu của thị trường.

Tuy nhiên, Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam vừa công bố báo cáo thị trường nhà ở tại TP.HCM quý II năm 2019 với nguồn cung giảm đáng kể, còn giá nhà tiếp đà leo thang.

3 tháng qua, lượng nhà ở mới mở bán chính thức tại Sài Gòn chỉ hơn 4.100 căn. Đây là mức thấp nhất kể từ khi thị trường hồi phục năm 2014. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây.

Phân khúc căn hộ tiếp tục khan hiếm mặc dù nhu cầu thị trường rất cao.
Phân khúc căn hộ tiếp tục khan hiếm mặc dù nhu cầu thị trường rất cao.

Sự khan hiếm hàng hóa cục bộ trong năm 2019 đã tiếp tục đẩy giá nhà leo thang một cách nhanh chóng, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới cao hơn trước đây. Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD mỗi m2, tăng 21,6% theo năm.

Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9% theo năm, ở mức 4.569 USD mỗi m2 trong quý II năm 2019 bởi sự tham gia của một số dự án hạng sang ở khu vực trung tâm với mức giá cao vượt trội do quỹ đất nội thành khan hiếm.

Nguyên nhân của sự sụt giảm này là do thành phố hạn chế cấp phép phát triển các dự án nhà ở mới giai đoạn 2018-2020 cũng như tăng cường rà soát, thanh tra pháp lý các dự án. Sự khan hiếm dự án cục bộ đã đẩy giá nhà trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp tăng vọt và các dự án nhà ở giá rẻ đang dạt ra tỉnh giáp ranh với TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam nhận định, phân khúc căn hộ tiếp tục khan hiếm mặc dù nhu cầu thị trường rất cao. Nguyên nhân là do tự siết chặt quản lý về pháp lý, quy trình của các cơ quan chức năng để cho các dự án tuân thủ đúng pháp luật và do sự chuẩn bị của các nhà đầu tư có phần hơi lâu.

Trong nhiều tháng qua, loại hình căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn trong khi thiếu vắng căn hộ hạng C đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư. Việc thiếu hụt nguồn cung đẩy áp lực tăng giá ngày càng cao.

DKRA Viet Nam cho rằng thị trường hiện tại phức tạp và khó đoán định. Tuy nhiên thị trường đang tự điều chỉnh để bước sang cấp độ tích cực hơn, hướng đến ngày càng minh bạch và bền vững.

Do nguồn cung phân khúc căn hộ thiếu nên dẫn đến áp lực về tăng giá. Mặc dù có thể do nhiều lý do như chi phí đầu tư cao, thời gian chuẩn bị của chủ đầu tư lâu về thị trường bất động sản cũng là một trong những lý do để tăng giá trong thời gian vừa qua.

Nhưng ông Nguyễn Hoàng dự báo trong thời gian tới, với sự nỗ lực của cơ quan nhà nước, cơ quan chức năng thúc đẩy những phương pháp tháo gỡ thì nguồn cung phân khúc căn hộ sẽ tốt hơn.

Từ khóa:
id news:180898