Người nước ngoài muốn mua nhà tại Việt Nam cần những điều kiện gì?

Tôi là môi giới bất động sản mới vô nghề nên tiếp vài trường hợp khách thuê, mua nhà là người nước ngoài. Tuy nhiên, có nhiều người dù có nhu cầu mua nhà ở thực nhưng vẫn ngần ngại thủ tục pháp lý khi người ngoại quốc mua nhà, do đó họ chọn thuê nhà. Vậy những đối tượng này có được mua nhà tại nước ta hay không? Nếu được thì cần những điều kiện gì và thủ tục mua nhà gồm những gì? Xin cảm ơn quý báo!

Anh Minh Luân ở quận 8, TP.HCM.

Luật sư Lê Trung Phát, Đoàn Luật sư TP.HCM giải đáp:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Luật Nhà ở 2014 thì đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này”.

Và khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định rõ về hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài gồm:

Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Vì vậy, người nước ngoài hoàn toàn có thể mua nhà ở tại Việt Nam.

Luật pháp Việt Nam cho phép người nước ngoài mua nhà.

Tuy nhiên, lưu ý rằng không phải tất cả các dự án tại Việt Nam người nước ngoài đều được mua mà sẽ có danh mục nêu cụ thể các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu do Sở Xây dựng công bố công khai. Căn cứ: điểm a, khoản 1 điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Ngoài ra, khoản 2 điều 76 nghị định này cũng nêu rõ hơn về vấn đề này: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này”.

Điều kiện để người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam

Cá nhân nước ngoài phải đáp ứng những điều kiện sau thì sẽ được phép mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

Cá nhân nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự. (Khoản 3 Điều 160 Luật Nhà ở 2014).

Cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam (Khoản 1 Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP).

Cá nhân nước ngoài phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam, không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch (điểm b Khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014).

Cá nhân nước ngoài chỉ được mua và sở hữu nhà ở không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà ở liền kề thì trên khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua không quá 250 căn nhà (điểm a Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014).

Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán thì cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây (Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP).

Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó. Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn. Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.

Cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn nếu có nhu cầu. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và các quyền của chủ sở hữu như công dân Việt Nam, theo điểm c Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở.

Thủ tục mua nhà đối với người nước ngoài tại Việt Nam

Căn cứ Luật Nhà ở 2014, thủ tục để cá nhân nước ngoài thực hiện giao dịch mua bán nhà ở tại Việt Nam được quy định:

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết chứng minh đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Bước 2: Ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng phải có các nội dung theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014; phải được công chứng, chứng thực. Căn cứ: Điều 121, khoản 1 Điều 122 và khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014.

Bước 3: Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu

Căn cứ khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở 2014, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thành phần hồ sơ gồm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo mẫu quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (Mẫu 04/ĐK), bản sao các giấy tờ chứng minh hình thành nhà ở hợp pháp.

Hồ sơ sẽ được nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nơi có nhà ở. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở sẽ kiểm tra hồ sơ. Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ hay chưa đầy đủ thành phần theo quy định của pháp luật thì sau 3 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan thẩm quyền tiếp nhận sẽ có thông báo hoàn trả và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn thiện theo quy định của pháp luật.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận.