Người dân được thỏa thuận giá đền bù khi thu hồi đất?

Để biết được việc khi nào người dân được thỏa thuận giá đền bù giải phóng mặt bằng thì phải biết được những trường hợp Nhà nước thu hồi đất và cách thức lấy đất để thực hiện dự án.  

Cách thức lấy đất để thực hiện dự án

Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thì có 02 hình thức lấy đất để thực hiện dự án, gồm:

1. Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Theo Điều 62 Luật Đất đai 2013 Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau:

- Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

- Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, gồm:

Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

- Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất gồm:

Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm: Giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.

Khi UBND cấp tỉnh, cấp huyện ra quyết định thu hồi đất trong các trường hợp trên người sử dụng đất phải chấp hành và được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh (không được thỏa thuận). Tuy nhiên, tiền bồi thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Lưu ý:

- Đất đã thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư hoặc giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai để quản lý.

- Doanh nghiệp không có quyền thu hồi đất, chỉ có UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) và UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) mới có thẩm quyền thu hồi đất.

- Dù giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án nhưng dự án đó phải vì lợi ích quốc gia, công cộng (hiện nay chưa quy định rõ thế nào là vì lợi ích quốc gia, công cộng) nếu dự án đầu tư mà chỉ vì lợi ích của doanh nghiệp thì vi phạm pháp luật.

2. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo Điều 73 Luật Đất đai 2013 chủ đầu tư được sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng (mua bán), thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh, cụ thể:

- Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trong trường hợp này, người sử dụng đất được thỏa thuận về giá chuyển nhượng (giá mua bán). Hình thức chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án là hình thức được Nhà nước khuyến khích thực hiện.

3. Kết luận

Khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (không vì lợi ích riêng của doanh nghiệp) thì giá bồi thường theo giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh ban hành (không được thỏa thuận)

Khi chủ đầu tư thực hiện dự án bằng cách nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng thì người dân được thỏa thuận giá mua bán.

Thực tế, tiền bồi thường theo Luật Đất đai thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Tới đây, theo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2020 của Quốc hội, sẽ sửa đổi Luật Đất đai 2013 với các quy định về bồi thường theo hướng tăng giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo Luật Việt Nam.