Ngoài Evergrande, thị trường bất động sản Trung Quốc đang đối mặt với khoản nợ 5.000 tỷ USD

Theo các nhà kinh tế tại Nomura, Trung Quốc đang bước vào giai đoạn cuối của một trong những đợt bùng nổ bất động sản lớn nhất trong lịch sử với một hóa đơn "khủng". Đó là khoản nợ hơn 5.000 tỷ USD mà các nhà phát triển đã gánh khi thị trường thuận lợi.

Khoản nợ này gần gấp đôi so với cuối năm 2016 và nhiều hơn toàn bộ sản lượng kinh tế của Nhật Bản, nền kinh tế lớn thứ ba thế giới, vào năm ngoái.

Thị trường toàn cầu đang chuẩn bị cho một làn sóng vỡ nợ có thể xảy ra. Các dấu hiệu cảnh báo lóe lên về khoản nợ của khoảng 2/5 các công ty phát triển đã vay từ các nhà đầu tư trái phiếu quốc tế.

Các nhà lãnh đạo Trung Quốc đang trở nên nghiêm túc trong việc giải quyết khoản nợ, với một loạt động thái nhằm hạn chế việc vay nợ quá mức. 

Tuy nhiên, việc làm như thế nào để không "đánh bay" thị trường bất động sản, cũng như làm tê liệt thêm nhiều nhà phát triển và trật đường ray kinh tế, trở thành một thách thức lớn mà các nhà lãnh đạo Trung Quốc phải đối mặt.

Những bất ổn trong thị trường bất động sản Trung Quốc

Nhà phát triển xa xỉ Fantasia Holdings Group Co. không trả được 206 triệu USD trái phiếu đáo hạn vào ngày 4/10. Vào cuối tháng 9, Evergrande, công ty có hơn 300 tỷ USD nợ, đã bỏ lỡ hai thời hạn trả lãi cho trái phiếu.

Các thị trường trái phiếu của châu Á đã hứng chịu một làn sóng bán ra vào tuần trước. Hôm thứ Sáu, trái phiếu của 24 trong số 59 công ty phát triển Trung Quốc trong chỉ số ICE BofA được giao dịch ở mức lợi suất trên 20%, cho thấy rủi ro vỡ nợ cao.

Một số người mua nhà tiềm năng đang chùn bước, buộc các công ty phải giảm giá để tăng tiền mặt. Điều này có khả năng đẩy các công ty xuống dốc nếu xu hướng này tiếp tục.

Theo dữ liệu từ CRIC, một đơn vị nghiên cứu của công ty dịch vụ bất động sản e-House (Trung Quốc) Enterprise Holdings, tổng doanh số bán hàng trong số 100 nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc đã giảm 36% trong tháng 9 so với một năm trước đó.

Mười nhà phát triển lớn nhất, bao gồm China Evergrande, Country Garden Holdings Co. và China Vanke Co., có doanh số giảm 44% so với một năm trước.

Các nhà kinh tế cho rằng, hầu hết các nhà phát triển Trung Quốc vẫn tương đối khỏe mạnh. Hơn nữa, Bắc Kinh cũng có đủ hỏa lực và sự kiểm soát chặt chẽ để ngăn chặn cái gọi là thời điểm Lehman, trong đó sự sụp đổ của một công ty trở thành một cuộc khủng hoảng tài chính.

Vào cuối tháng 9, The Wall Street Journal đưa tin rằng Trung Quốc đã yêu cầu các chính quyền địa phương chuẩn bị cho các vấn đề có thể xảy ra tại Evergrande.

Nhưng nhiều nhà kinh tế và nhà phân tích đồng ý rằng, ngay cả đối với các dự án kinh doanh lành mạnh, thì mô hình kinh doanh cơ bản — trong đó các nhà phát triển sử dụng nợ để hỗ trợ cho các công trình xây dựng mới mà không chắc có người ở hay không — có khả năng thay đổi. Họ nói rằng một số nhà phát triển có thể không sống sót trong quá trình chuyển đổi.

Điều đáng quan tâm là hành vi của một số chủ đầu tư khi dựa vào “bán trước”, trong đó người mua trả trước cho các căn hộ vẫn chưa hoàn thiện.

Thực tế, các chủ đầu tư đang thực hiện vay không lãi suất từ ​​hàng triệu hộ gia đình, giúp việc mở rộng xây dựng dễ dàng hơn nhưng có khả năng khiến người mua không có căn hộ hoàn thiện nếu các chủ đầu tư thất bại.

Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, bán hàng đặt trước và các giao dịch tương tự là nguồn tài trợ lớn nhất của ngành trong năm nay cho đến hết tháng 8.

Trong khi Bắc Kinh tránh tuyên bố công khai về kế hoạch đối phó với các nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất, nhiều nhà kinh tế cho rằng các nhà lãnh đạo không có lựa chọn nào khác ngoài việc tiếp tục gây áp lực lên họ.

Các nhà hoạch định chính sách dường như quyết tâm cải tổ một mô hình được thúc đẩy bởi nợ và đầu cơ, như một phần trong nỗ lực rộng lớn hơn của Chủ tịch Tập Cận Bình nhằm giảm thiểu những rủi ro tiềm ẩn có thể gây mất ổn định xã hội, đặc biệt là trước các cuộc họp quan trọng của Đảng Cộng sản vào năm tới. 

Sau đó, ông Tập được cho là sẽ phá vỡ tiền lệ và kéo dài thời gian cầm quyền của mình sang nhiệm kỳ thứ ba.

Các nhà kinh tế cho biết, Bắc Kinh lo ngại rằng sau nhiều năm tăng giá nhà nhanh chóng, một số người có thể không mua được nhà. Điều này có nguy cơ gây bất bình trong xã hội khi chênh lệch giàu nghèo ngày càng mở rộng. 

Các cặp đôi trẻ ở các thành phố lớn đang bắt đầu lo lắng về việc không mua được nhà, khiến họ khó lập gia đình hơn. Căn hộ trung bình ở Bắc Kinh hoặc Thâm Quyến hiện có giá cao hơn 40 lần thu nhập khả dụng hàng năm của các gia đình trung bình, theo JP Morgan Asset Management.

Nguy cơ rủi ro cho hệ thống tài chính

Các nhà chức trách cho biết, họ lo lắng thị trường bất động sản sẽ gây rủi ro cho hệ thống tài chính. Việc kiềm chế mô hình kinh doanh của các nhà phát triển và hạn chế nợ chắc chắn sẽ làm chậm đầu tư và gây ra một số suy thoái trên thị trường bất động sản.

Các ngành bất động sản và xây dựng chiếm một phần lớn trong nền kinh tế Trung Quốc. Một bài báo năm 2020 của các nhà nghiên cứu Kenneth S. Rogoff và Yuanchen Yang ước tính rằng, các ngành công nghiệp, được hiểu theo nghĩa rộng, chiếm 29% hoạt động kinh tế của Trung Quốc, nhiều hơn nhiều so với nhiều quốc gia khác. 

Do đó, tăng trưởng nhà ở chậm hơn có thể tác động đến các khu vực khác của nền kinh tế, ảnh hưởng đến chi tiêu của người tiêu dùng và việc làm.

Thống kê của chính phủ cho thấy, khoảng 1,6 triệu mẫu diện tích sàn nhà ở đang được xây dựng vào cuối năm ngoái. Con số này tương đương với khoảng 21.000 tòa tháp với diện tích sàn của Burj Khalifa ở Dubai, tòa nhà cao nhất thế giới.

Theo tính toán của Oxford Economics vào năm ngoái, khi các quy định hạn chế về vay nợ được áp dụng vào tháng 8, việc xây dựng nhà ở đã giảm xuống 13,6% so với mức trước đại dịch.

Doanh thu mà chính quyền địa phương kiếm được từ việc bán đất cho các nhà phát triển đã giảm 17,5% trong tháng 8 so với một năm trước đó. Các chính quyền địa phương, vốn cũng mắc nợ nhiều, dựa vào việc bán đất để lấy phần lớn doanh thu của họ.

Tốc độ tăng trưởng chậm hơn nữa cũng có nguy cơ khiến các ngân hàng phải chịu nhiều khoản nợ xấu hơn. Theo Moody's Analytics, các khoản cho vay bất động sản còn tồn đọng, chủ yếu là thế chấp cho các nhà phát triển, chiếm 27% trong tổng số 28.800 tỷ USD cho vay ngân hàng ở Trung Quốc vào cuối tháng 6.

Do áp lực về vấn đề nhà ở gia tăng, một số nhà nghiên cứu và ngân hàng đã cắt giảm triển vọng tăng trưởng của Trung Quốc. Oxford Economics hôm thứ Tư đã hạ dự báo tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội quý III của Trung Quốc xuống 3,6%, từ mức 5% trước đó. Đồng thời cắt giảm dự báo tăng trưởng năm 2022 của Trung Quốc từ 5,8% xuống 5,4%.

Các nhà quản lý hành động để chế ngự đầu cơ 

Gần đây nhất là những năm 1990, hầu hết cư dân thành phố của Trung Quốc sống trong những ngôi nhà tồi tàn do các chủ sở hữu nhà nước cung cấp. 

Khi cải cách thị trường bắt đầu chuyển đổi đất nước và nhiều người chuyển đến các thành phố hơn, Trung Quốc cần một lượng lớn nguồn cung căn hộ mới chất lượng cao hơn. Các nhà phát triển tư nhân đã vào cuộc.

Trong những năm qua, họ đã bổ sung hàng triệu căn hộ mới trong các tòa nhà cao tầng hiện đại. Trong năm 2019, nhà mới chiếm hơn 3/4 doanh số bán nhà ở Trung Quốc, so với 12% ở Mỹ, theo dữ liệu được trích dẫn bởi nhà môi giới bất động sản Trung Quốc KE Holdings Inc.

Trong quá trình này, các nhà phát triển Trung Quốc trở nên lớn mạnh hơn rất nhiều. Công ty xây dựng nhà lớn nhất ở Mỹ tính theo doanh thu, DR Horton, đã báo cáo tài sản 21,8 tỷ USD vào cuối tháng 6. Trong khi đó, Evergrande có khoảng 369 tỷ USD, bao gồm quỹ đất rộng lớn và 345.000 chỗ đậu xe chưa bán được.

Trong những năm gần đây, các nhà hoạch định chính sách và nhà kinh tế bắt đầu lo ngại rằng phần lớn thị trường được thúc đẩy bởi đầu cơ.

Các hộ gia đình Trung Quốc bị hạn chế đầu tư ra nước ngoài và tiền gửi ngân hàng trong nước mang lại lợi nhuận thấp. Nhiều người đang cảnh giác với thị trường chứng khoán bùng nổ. Vì vậy, một số người đã đổ tiền vào nhà ở. Họ mua 3-4 căn hộ mà không có ý định sống ở đó hoặc cho thuê.

Khi các nhà phát triển mua nhiều đất hơn để xây dựng, doanh số bán đất đã thúc đẩy số liệu thống kê tăng trưởng quốc gia. Hàng chục doanh nhân thành lập các công ty phát triển đã xuất hiện trong danh sách các tỷ phú Trung Quốc. 

Các đại gia bất động sản đã vay không chỉ từ các ngân hàng mà còn từ các "ngân hàng bóng tối", được gọi là các công ty ủy thác và từ các cá nhân gửi tiền tiết kiệm của họ vào các khoản đầu tư được gọi là các sản phẩm quản lý tài sản. 

Ở nước ngoài, họ đã trở thành trụ cột của thị trường trái phiếu rác quốc tế, đưa ra mức lợi suất hấp dẫn để hoàn thành giao dịch.

Bằng cách này, nhà xây dựng Kaisa Group Holdings Ltd. đã vỡ nợ vào năm 2015, vẫn có thể tiếp tục vay nợ và mở rộng sau đó. Hai năm sau, họ đã chi tương đương 2,1 tỷ USD để mua 25 lô đất và vào năm 2020 đã chi 7,3 tỷ USD cho đất. Mùa hè này, Kaisa đã bán 200 triệu USD trái phiếu ngắn hạn với lợi suất 8,65%.

Nomura ước tính đến tháng 6, các nhà phát triển Trung Quốc đã gánh khoản nợ 5.200 tỷ USD. Trong đó, tỷ trọng lớn nhất, chiếm 46%, là các khoản vay ngân hàng. Thị trường trái phiếu chiếm khoảng 10%, bao gồm tương đương 217 tỷ USD trái phiếu đô la, đa phần được xếp hạng là trái phiếu rác.

Vào tháng 8/2020, các nhà quản lý Trung Quốc đã đưa ra các quy tắc "ba vạch đỏ", nhằm giới hạn số tiền mà các nhà phát triển có thể vay. Một số công ty thiếu nguồn vốn mới đã phải giảm giá các căn hộ để huy động tiền.

Các nhà chức trách đã cố gắng hạn chế nhu cầu ở một số nơi, bằng cách làm chậm lại việc cho vay thế chấp. Theo báo cáo của các phương tiện truyền thông nhà nước, họ đã áp đặt giới hạn giá nhà ở khoảng một chục thành phố để chế ngự tình trạng đầu cơ.

Khi các nguồn vốn kiểu cũ như vay ngân hàng ngày càng khó tiếp cận, các chủ đầu tư ngày càng phụ thuộc vào việc bán trước các căn hộ chưa hoàn thiện. Số tiền này chiếm 26% tổng số nợ trong cuộc kiểm đếm của Nomura.

Các nhà phát triển cũng đã tận dụng nhiều hơn các khoản nợ khác, chẳng hạn như vay thêm từ các đối tác kinh doanh sau đó trả nợ dần cho nhà thầu hoặc nhà cung cấp.

Các nhà phân tích của Goldman Sachs Group Inc. ước tính rằng, Evergrande có khoản nợ ngoại bảng tương đương 156 tỷ USD và các khoản nợ tiềm tàng, bao gồm cả bảo lãnh thế chấp để giúp người mua nhà vay vốn.

Thị trường sẽ ra sao khi tỷ lệ sở hữu nhà sắp đạt đỉnh?

Một vấn đề khác đối với các nhà phát triển và đối với thị trường bất động sản nói chung của Trung Quốc là, những gì từng thúc đẩy xu hướng bùng nổ của thị trường đang dần thay đổi.

Dân số Trung Quốc đang già đi. Lực lượng lao động của quốc gia đã bị thu hẹp kể từ năm 2012 và các dự báo vào năm ngoái cho thấy, tổng dân số của Trung Quốc sẽ đạt đỉnh vào năm 2027.

Theo ông Rogoff và bà Yang, quyền sở hữu nhà đã chiếm hơn 90% đối với các hộ gia đình thành thị ở Trung Quốc, một trong những tỷ lệ cao nhất trên thế giới. Họ trích dẫn nghiên cứu trước đó của Trung Quốc cho biết, tính đến cuối năm 2018, 87% các giao dịch mua nhà là của những người đã có ít nhất một ngôi nhà.

Julian Evans-Pritchard, một nhà kinh tế tại Capital Economics, cho biết: “Hiện tại chúng ta đang ở một bước ngoặt mà nhu cầu thực sự về nhà ở đô thị mới sẽ giảm trong thập kỷ tới. Vì vậy, các nhà phát triển sẽ tranh giành "chiếc bánh" đang bị thu hẹp lại".

Deng Lin, một luật sư 33 tuổi ở Thượng Hải, đã lên kế hoạch bán 2 bất động sản mà cô sở hữu, để mua một căn lớn hơn sau khi cô sinh đôi vào mùa hè này. Tuy nhiên, việc chính phủ kiềm chế nợ có nguy cơ làm lệch kế hoạch nâng cấp của cô, ước tính có thể mất tới 1,86 triệu USD.

Khi các quy tắc thế chấp được thắt chặt, cô ấy sẽ phải trả trước 80%. Tuy nhiên, các ngân hàng đã chậm phê duyệt hồ sơ vay của cô.

“Đơn giản là có quá nhiều sự không chắc chắn trên thị trường”, cô nói.